10月28日 对目前房地产市场的一些看法_房地产市场分析对评估

10月28日 对目前房地产市场的一些看法由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产市场分析对评估”。

2011年10月28日 对目前房地产市场的一些看法

2011年对中国房地产行业来说是非常复杂的一年，原因有两条：一条是3600万套保障性住房的计划；二是一些大中城市对住宅实行的限购政策。现在到了最后一个季度，所有的矛盾和问题都凸显出来了，跳楼、跑路、砸售楼处等恶性事件集中爆发，住建部领导的一段讲话、人民日报的一篇文章都可能让房地产股价有10%以上的波动。市场、人心如惊弓之鸟。

从这些乱象中走出来，我们冷静地观察房地产市场的背后到底发生了什么。房地产市场中最基本的驱动力量是市场的力量而不是行政命令的力量，行政命令可以压制一时，但解决不了长期的问题。首先，看市场的力量就要看供求关系、看土地的需求是多少、可供建设的土地有多少，可用容积率指标来调节土地供求之间的关系，不能用口号、运动的方式来代替每个城市具体的实施计划。二是房子的需求是多少。炒房的投机者认为未来市场上土地和房子供应不足、房价有上涨的空间，他们的资金就会参与其中。如果能稳定市场上土地和房屋供应的预期，就不会有过大的投机炒作空间。

无论有多少人认为中国人多地少、粮食不够吃、耕地不能占用盖房子，我始终坚信，只要计划得好、安排得好，人们在这块土地上面吃、穿、住是没有任何问题的。圣雄甘地曾经说过：“地球提供的资源足够养活人类，但满足不了人的贪婪”，这是我们持什么态度来看待目前房地产市场的重要前提。

在此前提下，我们先看看房价。的确，目前各个城市住宅的价格都太高了，反映市场有无泡沫的一个重要指标是租金回报率，我们看到，许多城市住宅的租金回报率仅有2%左右，与全世界任何一个城市相比都是非常低的，换句通俗的话说就是：“买房不如租房”。也有人会说，我们不在乎这微不足道的租金收入，而看重未来房价的上涨带来的物业升值，但只要我们把土地计划好、安排好，未来的房价就不会有太大的上涨空间。几年前，我们就做出了这个判断，到今天我们的这个判断一直没有改变，即：我们在几年前就撤出了住宅市场，再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价，出现了砸售楼处等恶性事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

下面谈谈限购，如果市场房价出现了大幅的上涨，需要政府去调控，调控的手段有许多，最先应该考虑的是增加土地的供应量，或者公布未来土地的供应计划。同时也可以用货币政策去调控，如增加利率、提高存款准备金率、增加首付款的成数，甚至可以用更极端的方法，在一段时期内，不提供按揭贷款。这种办法在市场上操作起来都非常灵活，今天提高了利率、提高了首付款的成数，市场发生变化了马上就可以再降低。最不可取的是行政命令的手段，对市场和十几年来培养起来的市场机制的破坏，是在短期之内难以恢复的，如限购政策，开始实施起来比较难，要组织一套机构、一批人马，取消起来也很难，会给市场造成很大的混乱，让一些人因政策的变化亏钱或赚钱，这是不公平的。第三，我们分析一下保障住房的建设。政府计划在未来的三年时间建设3600万套的保障性住房，三年之内能供应出来这么多的土地吗？有这么多的建设资金吗？假设每户住4人，将有1.44亿人住进保障性住房里，有这么大的需求吗？政府有这么庞大的建设队伍吗？解读最近一些领导的讲话，隐约地感到政府可能未来就不建保障房了，用货币补贴的方式来进行，这是回到正道上，但做出这个决定是很艰难的。因为已经有3600万套保障房的承诺，大家对此有期待，但及时、明确地回到正道上来就会减少更大浪费的出现。

一线城市退房潮初现端倪

据杭州透明售房网公布，从10月8日至27日20天的时间，杭州退房套数就有30套，这相当于今年一季度的二分之一。在这个原本属于购房旺季的“金九银十”，杭州楼市却不断上演退房行为，而且频率有

越来越快的趋势。

数据显示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房数量逐渐增多。其中9月份海运国际大厦一次性退房505套，在最近三年来极为少见，而央企保利地产在杭州的一楼盘三季度退房也

高达15套。

这只是冰山一角。南京市网上房地产10月14日公布的10月份退房名单显示，新增期房退房53套，创出最近几个月来的新高。而在最近3个月的南京退房排行榜上，大华锦绣华城项目以77套高居首位，排

第11位的世茂外滩新城二期退房套数也达33套。

在上海，10月15日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。10月

22日，100多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。

在今年调控最严的北京市，在京贸国际城、华业东方玫瑰、首开常青藤等项目现场，购房者们多次表达退房或者补偿的诉求。去年初，位于北京市通州区的京贸国际城房价由13000多元/平方米一路涨至25000多元/平方米，孰料去年4月楼市调控政策剧变，去年年底时京贸国际城房价又跌回至近20000元/平方米，而如今京贸国际城是一降再降，价格回落至14000 15000元/平方米，引起了业主的不满。

楼市环境已显转折性变化

“退房事件根本上表明房地产泡沫开始被戳破，房价拐点正逐步来临，”杨红旭指出，由于我国房价虚高，随着国家从严调控楼市，市场开始降温，价格也随之出现了回落趋势，各类购房者正以种种手段撤离

楼市。

据记者了解，以京贸国际城为代表的北京市通州区楼盘在2009年底2010年初只有1万元/平方米左右，但在2010年3月份这些楼盘就因新城规划坐地起价，多数楼盘两、三个月内价格迅速翻番，涨至2万多元/平方米。早有分析人士预言，这一区域价格虚高，缺乏支撑，将成为调控的重灾区。“这也表明开发商看低后市甚至是资金链陷入崩盘状态，实在扛不住了”，北京市联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减，价格停涨，一些开发商被迫降价导致退房。“这同时表明楼市投资投机者和刚需置业者也看空楼市，甚至加速逃离住宅市场”，中国房地产学会副会长陈国强认为，从目前的资金流向来看，楼市炒作资金正在加速逃离，一、二线城市住宅市场已经累积了较高的风险，上涨乏力，而对于投资性资金而言，无利可图甚至一定时间内存在贬值风险，都会刺激这些资金撤离。另外，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时

间，这将根本决定楼市的走势，也将影响炒作资金的信心。

破解房价虚高才能遏制退房频发

北京问天律师事务所合伙人李雪森律师对此表示，根据《价格法》相关规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分，一些楼盘短期内剧烈的价格波动，确实给购

房者带来了较大的损失。

上述首开股份高层人士表示，当初双方签约是基于价格自愿，因此得尊重合同。买房是自主行为，买

房者应自我承担买房风险，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。

有专家指出，对于退房事件，开发商要严格履行交房程序，避免因质量等问题导致退房事件，但对于确有重大质量问题的，应予以退房或补偿；政府相关部门要严格依法办事，但必须注意确保公平公正。伟业我爱我家市场研究院分析师陈亮认为，对于仅因降价而要求退房的现象，不应支持，而是应按合同办事，如购房者坚持退房，则由购房者支付违约金，可以退房。

上述专家同时指出，必须从制度上建立成熟理性的房价定价机制，以打破这种局面。房地产行政管理部门必须对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。开发商一方面在楼盘

定价上必须要给后市留有余地；另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。

北京市房山区住建委调研员黄文江则表示，在目前土地利益格局短期难以根本改变的局面下，“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等土地出让方式能保证项目合理定价，避免房价的暴涨暴跌。

杨少锋表示，从长远来看，打破土地财政，使房价构成更加合理、透明，同时加快保障房建设，缓解

供需矛盾，才能从根源上避免房价虚高，进而避免退房等事件频发。(新华社)