金华婺州城市广场业态分析_金华市城市化进程分析
金华婺州城市广场业态分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“金华市城市化进程分析”。
剑走偏锋：SHOPPING MALL系最大细分市场
----致婺州城市广场的业主们
婺州城市广场夜景
■错失婺州城市广场商业论坛的遗憾
婺州城市广场前段时间召开一场关于商业SHOPPING MALL的专题活动，大易房地产研究中心也受到了邀请，我非常想参与。但无奈接到邀请时与其他活动有冲突，此前已经安排到外地考察经典楼盘项目，因此错失这个学习的机会，十分遗憾。
但是，婺州城市广场的导向，却引发了凡凡看房的思考，那就是金华SHOPPING MALL体系中，存在较大的空档，这是一个有待于满足的细分市场。
我们不妨从SHOPPING MALL最发达的香港论起。从上世纪60年代开始至今，以1966年海运大厦为启蒙，香港至今已经建成有大大小小50个SHOPPING MALL。如今，香港已经成为全球SHOPPING MALL密度最高的地区，因此香港的SHOPPING MALL领域，具有较强的可借鉴性，比如金华的所有SHOPPING MALL，其实都可以从香港找到模本。
婺城城市广场鸟瞰图
■金华三级制商业结构
金华的商业体系，由一站式商业中心（SHOPPING MALL）、中型商场（含百货、大超市、专业市场）、社区便利店与小店铺（含专卖点、菜市场）组成，形成了三级制商业结构。而其中，SHOPPING MALL是商业链的最顶端。
婺城城市广场南入口透视图
SHOPPING MALL在深圳的发展，自罗湖金光华广场开始，之后又有了福田的中信城市广场、中心城、丽晶国际、COCOPARK、国投山姆广场，罗湖的华润万象城、南山的益田假日广场、海岸城、花园城中心、保利中心等。如今，在深圳建有SHOPPING MALL（5万㎡以上），数量20多个。
婺州城市广场功能分析
SHOPPING MALL在金华的发展，先是杭州银泰百货入住金华开始，江北西市街银泰、时代银泰、江南福泰隆银泰三店齐呼应，之后今年金华又在建西市街的永盛商业中心（原二百地块）、江南的世贸中心、婺城新区的浙中MANI(婺州城市广场)、飞机场地块的太古嘉福国际广场等东邪西毒南帝北丐的华山论剑式项目，进入了一个群雄逐鹿的时代。
婺州城市广场北入口透视图
由于SHOPPING MALL在规划、设计上，具有先进性，在功能上具有复合性，因此不单成为消费的场所，更成为了市民得到情感、社交、新知的综合性体验空间，迅速占有了商业枢纽的地位。但综观所有的这些SHOPPING MALL，在功能定位上，都偏重于商务或家际礼仪式聚会，与日常生活有相当的距离。
婺州城市广场竖向分析
■香港的SHOPPING MALL有两种层次
香港的SHOPPING MALL有两种层次，大易研究中心将香港的SHOPPING MALL分为消费者身边的综合体生活型SHOPPING MALL与以商务客户与礼仪性需求为核心的商务型SHOPPING MALL两种，其中50家SHOPPING MALL中、地铁上盖的占70%，生活型SHOPPING MALL占40家比例为80%：
商务型SHOPPING MALL偏重商务和礼仪需求，面向区域型、全港型甚至国际型客户，比如面向城际与金领的IFC Mall和天空之城主题的朗豪坊，这些商务礼仪型SHOPPING MALL，建筑面积普遍在10万㎡以上，但都没有超过20万㎡；
生活型SHOPPING MALL则偏重家庭的日常需求，比如海洋主题的青衣城、太古城、沙田新城市广场等偏离商务中心的地铁上盖均属此类，这些SHOPPING MALL建筑面积都在5--10万㎡之间，而且上面都是住宅，业主下楼就可以购物、休闲、娱乐。其中，香港太古城凭借地铁总站优势，带动香港SHOPPING MALL进入娱乐化阶段，以家庭日常生活为中心，实现购物休闲一体化，香港商业因此全面变革。此后太古地产的另外一个项目又一城1998年开业，继承了地铁上盖的购物休闲一体化特色，香港生活型SHOPPING MALL体系因此形成。
婺州城市广场内街透视图
■剑走偏锋：金华的SHOPPING MALL存在巨大空档
从此，香港生活型SHOPPING MALL就有了一条规则：10分钟地铁行程之内的客源占60%，这是所谓的“一六定律”。这就只有着眼于居民的日常生活。生活型SHOPPING MALL的“一六定律”优势及住宅+商业的组合，使住宅部分实现快速资金回笼，因此拥有比商务型SHOPPING MALL更高的租金回报率：7-8%之间，而IFC Mall等商务型SHOPPING MALL则只有平均5%，可见生活型Mall的生命力、适应性之强。
婺州城市广场中轴景观透视图
大易研究中心对照就发现，金华目前的SHOPPING MALL格局存在巨大的空档，那就是光有商务型SHOPPING MALL而没有生活型SHOPPING MALL。金华竟然没有一个SHOPPING MALL上面是大规模的住宅，周围也是以商务物业为主、住宅为辅。如果按照香港的经验，基本可以推断，随着金华城市化进程步伐加快、金华市区的环线交通建设完善以及浙中城市群的规划建设，金华将进入生活型SHOPPING MALL时代。
婺州城市广场沿街透视图
生活型SHOPPING MALL的物理特征是：属“商业+住宅”综合体、周围住宅密集居民众多；而其客户特征是“一六定律”；其业态特征是概念、时尚、美食、休闲娱乐、影音及服务等诸多功能复合。这类SHOPPING MALL的出现，将使金华再也无须专程驾车、正装到另外的区域享受SHOPPING MALL生活，而是休闲随意地、穿着拖鞋下楼就到了SHOPPING MALL中，只有这样，金华的SHOPPING MALL体系才能算是完整了，市民的生活商业配套才算是赶上世界一流了。
婺州城市广场中心广场透视图
■东西南北四个将改变金华商业业态的项目
浙中MANI(婺州城市广场)总规划建筑面积50万平方米，总占地面积358亩；项目分为综合类和商业类两大部分。综合类以住宅、酒店式公寓、甲级智能写字楼、商务酒店为主体。商业类规划为两期，第一期为建筑面积约12万平方米的超大型shopping MALL。业态设计为超市、百货、数码家电城、商业步行街、教育文化中心、欢乐城六大主力平台。
项目建成后，将成为浙中地区目前最大的商业项目，毋庸置疑的金华城市新中心，引领浙中城市进入综合体发展的时代，同时也是金华婺城新区唯一的综合体。
婺州城市广场商业广场透视图
金华婺城新区规划总面积89平方公里，以高教园区、中心综合区、白龙桥生活区为中轴景观带商圈，辖域白龙桥镇、乾西生活区，规划面积22.7平方公里为主要住宅生活区。婺城区围绕区政府周边打造中心综合区。规划面积15.95平方公里。以行政管理、金融商贸、文教卫生、宾馆商居为核心。是金华西部政治、经济、文化中心，周边现有常住人口30万人。目前五星级酒店雷迪森、四星级酒店尚格、甲级写字楼瑞唐国际、怡景商务大楼、浙中信息产业园、电力大厦、交通大厦、客运西站、金华旅游集散中心、医院、婺城中学、婺城小学等已建成使用或正在建设，商品房竣工面积150万平方米，总部经济、楼宇经济、服务外包经济已经形成。而婺州城市广场四周，则是蓝湾国际花园、又见康桥、康桥漫步、聚贤庭、竞达·星河湾、新悦润居、奥林匹克花园、华鼎公馆、阳光香榭花园等多个楼盘，在10分钟半径内，居住人口为30多万，完全满足“一六定律”的要求，因此，婺州城市广场成为生活型SHOPPING MALL的物理、客户、功能条件都符合，极其可能创造出金华SHOPPING MALL的新篇章，而这恰恰是金华目前最需要的。
之外，飞机场地块的太古嘉福国际广场，也具有与婺州城市广场类似的物理与客户、功能复合条件，地铁不远，但太古嘉福国际广场却强调以日本东京“六本木”、法国巴黎拉德芳斯等为标本，“六本木”其实属全城性或者说区域性SHOPPING MALL，而太古嘉福国际广场则应该定位为“消费者身边的SHOPPING MALL”，大易研究中心也建议太古嘉福国际广场意识到这一点。
婺州城市广场内部景观
■金华商业进入新阶段
商务型SHOPPING MALL虽然有豪华装修，但单纯的商业化趋势及商务客户的因素，而显得风格过于冰冷刻板，普通大众的日常生活很远。而生活型SHOPPING MALL以服务区域社区为根本，亲情与生活化色彩浓厚，SHOPPING MALL成为区域市民生活甚至是家的有机组成部分，这是金华30年来所一直缺憾的，别忘记，衣、食、住、行、乐不但是商务型SHOPPING MALL，也是生活型SHOPPING MALL所能够解决的。
实际上在欧美国家，最多的SHOPPING MALL都是生活型的，建筑规模平均在５--10万㎡之间，具备空间与尺度上的人性亲近感，金华没有必要一窝风地扎堆商务型SHOPPING MALL，就目前及未来相当长的时间里，生活型SHOPPING MALL空间更大，更有待挖掘，世界毕竟是以生活为本的。
而在2011年，金华金东和多湖板块，及金华五成新区板块，各自都将出现这样的生活型SHOPPING MALL，他们就是婺州城市广场、太古嘉福国际广场，金华的商业也因此进入一个新的阶段，金华的Mall体系将因此而完善，而那些具有先见之明的人们，将率先享受到比肩香港的SHOPPING MALL生活。
婺州城市广场内部景观
婺州城市广场摩天轮夜景效果图
婺州城市广场游乐园
