物业费的玄机_物业费计算
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物业费也是有玄机的哦
首先是物业公司如果不是开发商自己的，那么就必须为开发商垫付前期的资金，然后才能够取得物业的经营权，开发商最后一般不会归还这垫付的资金的，而是把尾房甩给物业公司，这就是物业公司一大笔历史成本；再者就是业主的欠费问题，每个楼盘欠费10-30%都是很正常的，即使是不错的10%的欠费，这部分就已经是物业公司的法定利润了，而且欠费的业主一般是连同供暖等费用一起欠，而这些费用比物业费用多，因此欠费对于物业公司收益的蚕食是每一个物业公司的心病；
还有就是有不良业主进行偷水偷电，导致最后物业公司的总表水电费要多出很多，使用卡表只解决交费问题，差额问题这部分也是物业公司要承担的；同时这些业主还会使用取暖的软化水进行洗漱等使用，也是让物业公司损失巨大；最后也是最重要的就是通货膨胀导致的费用涨价问题，物业公司的物业费一经确定，就只能降低，想要让业主同意涨价，那是难于上青天的，但是现在什么都涨，水电涨，物业的公共区域的电费和绿化的水费就大增，而最要命的还是粮油副食的涨价及其导致的最低工资的上涨，因为物业公司的职工是管饭的，而人员（保安、保洁等）基本就是最低工资，现在北京的最低工资从大家雇保姆的花费就能够看出来，几年前是300块，现在没有7-8百基本是雇不到人了，物价部门为了政府的政绩需要，反映到公开的统计等数据上，是不知被压低了多少的数据，核定物业费法定的10%利润和高估作价可能有的20%利润，没有几年就被物价的涨幅远远超过了，所以通货膨胀很容易就从根本上把物业公司可能的利润全部吞噬。在这些不为人道的不利因素的压力下，物业公司也广开财源，这些财源一般都是直接或间接的从业主的腰包里掏出来，先说一下温柔的：首先就是做车位的文章，车位费用可是水涨船高，不怕涨价，物业公司把大量的小区绿地划成车位，是不小的收入，而对于访客，可以计时收费，费用就更高，对于已经购买了车位的业主，还可以收取车位管理费；另外的一大块车位来自人防工程，物业把小区法定配套的人防工程及其廉价的租过来，划成车位，再每个好几百块出租给业主，大赚一票；
然后是打公共区域的注意，把这些公共区域可以经营的部分出租，还把社区临街的位置想办法搞出临建进行出租，还在楼道、电梯间等位置设置广告收费，在围墙和楼顶设置广告收费，这些广告费尤其是好位置的楼顶广告，可以是巨额的收入。再者就是在小区内搞经营，开小卖部和食堂，把会所有只能是业主享用变成可以有外来人员消费，更有甚者的是绿地也可以经营，绿地变成了苗圃，小树种下去，长大了挖出来卖，草地也是被啃的一块一块的卖草坪
最后再打业主个人信息的注意，把业主个人信息出售给那些垃圾推销公司，使业主总是接到垃圾广告电话、垃圾邮件和信件，不胜其烦。
以上还算是温柔的，只是占业主的便宜，而这些还不够的话，还有更黑的做法，就是直接侵害业主利益了，而且做的不显山露水，主要的方式有：首先就是打设备检修费用的注意，克扣应当支付的设备维护和折旧费用，这些均能够给业主人身安全造成隐患，最主要的就是电梯问题，电梯的使用寿命按照机电设备的规律是10年，而我们的房子是50年，到10年该更新电梯时这些预提的折旧早就被物业公司挤占光了，然后就是动业主大修基金的注意，而2%的大修基金对于这样的电梯更换，也是难于应付的，而如果大修基金不成，物业公司就让电梯带病运行，挤人、夹人和关人不断，而电梯的运营费用合到物业费是每平米每月一块钱左右，如果你的带电梯的小区物业费少于2块，背后的问题就要注意了。再者就是在业主的计费上做文章，把业主的水表和电表调快，这些表多个20-30%一般业主新搬家后，是根本感觉不出来的，而且业主是买卡使用水电，也不会想其他的，这样多出来的水电物业公司就可以把电线和水管接到小区外卖掉，收入是不菲的，同时在有市政或集中热水供应的小区，把市政70度以上的热水兑入冷水，让温度到50度，就又大赚一笔，在这个问题上有一个人很重要，那就是市政公司的抄表员，他们抄表和校表从这些物业公司可是好处多多，我在另外的帖子里曾经说过，我知道的有一年捞一百万的抄表员！所以，大家买房子不要总希望物业费越低越好，要搞清楚物业服务的标准，成立物业委员会后，也不是一味的压低物业费用，而是要仔细监督物业公司有没有明里暗里的占业主的便宜和侵害业主的利益，不要做眼不见为净的傻子。
房地产业内人士：时下，最能挨骂的人群大概就是房地产开发商了。可是如果大家能够静下心来看看这个行业的分工链条，就会发现开发商其实背了很多黑锅。
在拿地环节，由政府通过土地储备中心向土地的使用人征地，然后挂牌交易。开发商通过竞拍的方式，花钱拿地后，发现土地仍有纠纷。因为政府只管批地收钱，很少将土地上的问题清理干净，额外的补偿、居民阻拦施工等都留给开发商自己解决。因此开发商替政府背上了野蛮拆迁、制造失地农民的黑锅。在建设时，承包企业多如牛毛，卖资质蒙哄开发企业的比比皆是。开发企业付了款后，有的建筑商携款潜逃，有的故意拖欠民工工资却说开发商没给钱，让工人向开发商讨要“血汗钱”。这时开发商又替建筑商背了黑锅。
对业主委员会关于 “合同”条款几个问题说明的质疑
一、物业公司资质、服务等级与服务情况问题
物管公司的资质分为一、二、三级，一级的物管公司也可以提供三级服务质量的一些服务项目，三级物管公司也可以提供一级服务质量的一些服务项目。具有一级资质企业的物业管理公司，可以实行三级服务的标准，同样三级资质的企业，可以实行一级的服务标准。小区业主需要什么样的服务，物业管理公司就要实行哪种服务，哪怕是一级资质的企业，如果小区要求三级的服务，物管公司也要满足其需求。
根据美好愿京公司在本小区服务几年实际表现的状况，该公司执行的是三级标准。他们的服务能力在三级以下。我们认为山水芙蓉物业服务标准的确定，是需要通过广大业主代表表决来确定的“合同”核心条款之一。
二、小区物业服务定位问题
国土资源部土地利用司副司长李海洋在做客央视说：“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的这种，可能今后要纳入这个别墅范围。现在相对的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对它用地进行严格限制，但是别墅呢，独门独户的别墅，那肯定是要严禁的。”李海洋表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围。
我们小区住宅结构复杂，联排、双拼（约444户）比例大，洋房住宅和复式楼（约275户）居中，真正的别墅（约70多户）不足整个小区的10%，不构成别墅小区的高标准物业要求。按什么标准收费？必须要通过业主代表大会表决通过之后才能执行。
三、2001年以来，业主缴纳的物业管理费中，物业公司还有部分设施的修缮、维护、改造不到位，房地产开发商、物业公司、业主委员会和业主之间还有许多历史遗留问题没有解决，对美好愿京公司在本小区服务还需要进一步了解、磨合的过程，因此，不宜执行一级服务标准。
四、本小区实际入住率不足60%，物业公司的工作量与小区客观存在的满负荷服务要求相差比例大，在将达40%的业主没有全部入住过来之前，本小区没有必要执行二级以上的服务标准。
五、配套设施产权不明晰谁来买单？
根据《建设部房屋接管验收标准》（建设部建标(1991)第69号）的规定： ５ 原有房屋的接管验收 ５．１ 接管验收应具备的条件 ａ．房屋所有权、使用权清楚； ｂ．土地使用范围明确。
５．２ 接管验收应检索提交的资料 ５．２．１ 产权资料： ａ．房屋所有权证； ｂ．土地使用证；
ｃ．有关司法、公证文书和协议； ｄ．房屋分户使用清册；
ｅ．房屋设备及定、附着物清册。……
在这些物业公司必须提交的，属于本小区全体业主的资料都没有核验之前，我们怎么样来对配套设施开始实施收费。而对于一些产权不明确的公用配套设施如会所、泳池、网球场、停车位等，其物业管理费谁来买单呢？
长沙“山水芙蓉”别墅业主常被“艺术”碰头
[font=新宋体] 《百姓呼声》栏目接到群众投诉，称“山水芙蓉”一期八十三户联排别墅楼梯设计严重存在安全问题，业主已经发生无数次的碰头事故，83户别墅的居住者一直为此苦恼不已。2月3日,记者来到了长沙县星沙镇“山水芙蓉”小区进行了实地采访。
(一些业主给记者提供有关资料)
“艺术”别墅 经常碰头
业主刘先生气愤地告诉记者，自己花几十万元买了一幢，却因楼梯间的设计的问题，脑袋曾几次被一道横梁碰得头破血流。李女士、罗先生等人说，2002年，他们在购房后装修时，因装修的工人几次上楼时头部被楼梯间上方的一道横梁碰伤，才发现该别墅楼梯间的设计存在缺陷。由于当时永泰地产的有关人士说，我家住房对面的青山也是归我们所有，就没有顾虑那没多了。但住进去后，家人、客人更是多次碰伤，常被碰得眼冒金星。刘先生还曾被碰得晕了过去，在医院还花了数百元治疗费。现在，外人只要一进他们的房子，第一件事就是提醒他们当心碰头。
(从承重梁底到楼梯踏步只有1.4米)
在一位罗姓住户家中，记者看到楼梯间上方有一道承重梁，该梁的垂直投影有19厘米与楼梯重叠，该梁下缘至楼梯垂直高度只有1.4米，上楼时，稍不小心就会有碰头的危险。罗先生还告诉记者，自己的头曾几次被承重梁角碰伤，一气之下把90度的梁角打磨成圆形，并特意在楼梯间做了一个1米宽19厘米厚的柜子，但还是达不到如意效果。据了解，该小区第一期其它住宅的这个垂直高度均没超过1.6米。而按国家住宅设计的标准，“楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2米”。长沙县建筑工程质量监督站在给该小区住户投诉的回复中指出：“楼梯上有一根梁在设计上有不妥之处。”就此问题，“山水芙蓉”小区的开发商湖南永泰房地产公司在给长沙县建委的回复中说，建筑在某种程度上是一种遗憾的艺术！
永泰地产头顶“光环”
一期八十三户联排别墅楼梯是存在质量问题？还是存在设计的缺陷？永泰地产凭什么敢这样硬气？记者在采访中了解到：永泰地产自2000年9月成立以来，已有三年多的时间，本着给湖南人民建好的房子的梦想，永泰地产始终坚持“以客户满意为目标”的宗旨开发指导思想，在过去的四年中，公司严格按照ISO9001质量体系认证模式运作，所开发建设的工程质量、物业品质、信誉、服务、税收等各项指标均获得了政府及广大业主、客户及业界同行的广泛好评。公司先后被湖南省、市各级职能部门授予“房地产开发先进企业”、“消费者信得过单位”、“2003年度湖南房地产品牌企业十强”、“2003年度中国房地产品牌企业50强”，山水芙蓉国际新城项目已被推荐为：高尚别墅社区开发模式“湖南名盘十强”等。自2001年11月推出山水芙蓉第一期来，已先后成功开发山水芙蓉二至四期，山水人家一至三期，从山水芙蓉到山水人家，再到现在开发中的山水庭院，永泰地产以平实的开发思想和成熟专业的开发水准创造了山水系列楼盘。(“发射塔”下的“山水人家”小区)永泰房地产有说法
随后，记者来到了永泰房地产公司了解情况，该公司客户服务部的一位负责同志理气十足地告诉记者，楼梯碰头问题在装修时可以避免，即靠梁下方的楼梯栏杆移出梁的投影区。或者是住户上楼时可不靠近梁的那一边走，就不会碰头了，硬要靠那一边走，当然就会碰了。住宅在设计上是绝对没有问题的，永泰是邀请国内外知名的专业机构，如邀请世界排名第二十四位的澳大利亚联合国际担任建筑设计，邀请设计美国迪尼斯乐园和香港海洋公园而名扬四海的美国泛亚易道担纲景观设计。即使设计有问题也没有永泰房地产公司的责任，那是设计院的事了。
