关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化实施细则_温州产业结构
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关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化实施细则
温州市人民政府办公室
转发市发改委等部门关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化实施细则（暂行）的通知
温政办〔2009〕97号
鹿城、龙湾、瓯海区人民政府，市各有关单位：
市发改委、市工商局、市国土资源局、市规划局《关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化的实施细则（暂行）》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年七月九日
关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化的实施细则（暂行）
市发改委
市工商局
市国土资源局
市规划局
为了更好地贯彻实施《温州市人民政府关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化的实施意见（试行）》（温政发〔2008〕87号，以下简称《实施意见》），制定以下实施细则。
一、凡属《实施意见》适用范围内，已依法取得工业、交通、仓储等土地使用权的合法使用权人（包括相邻地块的土地使用权人联合体，下同），可按本实施细则规定向国土资源、规划等有关部门提出改变土地用途或建筑物用途申请。
二、改变土地用途项目按以下程序办理：
（一）土地使用权人根据《实施意见》规定，向市国土资源部门申请办理土地用途改变，并提供以下材料：
1．改变土地用途申请报告（对建筑物进行拆扩建的须附初步方案）；
2．国有土地使用证(或国有土地划拨决定书)和房产权证，或合法的用地手续和规划建设审批手续等权源材料；
3．利用原有建筑物改变功能的，应提供原设计单位或具备原设计单位资质及以上的设计单位出具的对建筑结构安全的意见（如需对建筑结构进行修改或加固的，其设计施工图须经施工图审查机构审查合格）；
4．法人代表身份证明。
（二）国土资源部门收到土地使用权人的申请报告和相关申报材料后，经初审符合有关政策规定的，向规划部门出具征求意见工作联系单。
（三）规划部门根据控制性详细规划，对申报项目进行审查，同时征求消防、环保等部门以及利害相关人意见（被征求部门收到征询意见工作联系单后10个工作日内应予以回复，否则视为同意，下同）。对审查符合有关规定的，规划部门出具规划改变意见和规划用地红线（属拆扩建项目的附规划条件）。
（四）国土资源部门委托评估并审核地价差，报市政府批准后，收缴土地使用出让金差价款额（含土地开发费用），签订国有建设用地使用权出让合同变更协议（含划拨改签出让合同），办理土地使用权变更登记，并收回规划用地红线外用于市政基础设施建设的用地。
（五）规划部门凭国有建设用地使用权出让合同变更协议办理相关规划手续：其中利用原有建筑物改变功能的出具规划功能改变意见书，拆扩建项目按有关基本建设程序申报建设项目行政许可。
（六）对原建筑物进行拆建的项目，其申请改变用途用地扣除城市道路等市政基础设施控制用地后净用地面积原则不应小于5亩，并须按规定配套相应的设施。
三、对不改变土地用途，利用原建筑物或利用原有用地新建临时建筑，用于“三产”经营活动的，按以下程序办理：
（一）土地使用权人向规划部门提出申请，并提供以下材料：
1．临时改变建筑物功能申请报告（新建临时建筑的须附初步方案）；
2．国有土地使用证(或国有土地划拨决定书)和房产权证，或合法的用地手续和规划建设审批手续等权源材料；
3．原设计单位或具备原设计单位资质及以上的设计单位对建筑结构安全的意见（如需对建筑结构进行修改或加固的，其设计施工图须经施工图审查机构审查合格）；
4．法人代表身份证明。
（二）规划部门收到土地使用权人申请报告，在征求消防、环保等部门以及利害相关人意见后，经审查符合有关规定同意临时改变功能的，向国土资源部门出具规划意见工作联系单，并明确临时改变功能的用途和期限。
（三）国土资源部门按规划部门审批的临时年限委托评估后收缴土地收益金（含土地开发费用）。
（四）规划部门凭国土资源部门收缴土地收益金证明，按《实施意见》有关规定与土地使用权人签订协议书，并办理相关规划手续。其中利用原有建筑物临时改变功能的出具规划功能改变意见书；新建临时建筑项目按已有程序办理行政许可。
（五）已依法取得工业、交通、仓储等土地使用权，规划明确不保留原使用功能的，可以不改变土地用途，在满足消防、环保和建筑退让等规定的情况下，允许新建不超过二层的临时建筑，用于“三产”经营活动。
（六）申请办理临时改变功能从事“三产”经营活动的项目，其规划功能在允许范围内可相互兼容。
四、对新建、拆扩建及政府投资项目，申请单位凭国有使用权出让合同变更协议、规划功能改变意见书等相关手续，按基本建设程序向发改部门申请办理项目行政许可。
五、符合《实施意见》适用范围和要求的项目，根据企业管辖权属，申请人可分别向所在地的规划、国土资源部门申请办理相关手续。
六、原建筑物未经批准已改变使用功能，工商部门已注册登记的，须在规定的期限内办理相关的功能变更手续；在规定期限内未办理的，有关部门依法予以恢复原使用功能。
七、《实施意见》第一点中所指的“已纳入市政府近期统一组织实施的城市改建区范围”，每年由市规划部门划定，报市政府审批后公布实施。
主题词：综合产业
结构
通知
抄送：市委、市人大常委会、市政协办公室。
主
题
词：综合 产业 结构 通知 发布机构：温州市人民政府办公室 发布时间：2009-07-09 搜索更多相关主题的帖子: 温州 中心城区 功能转变 产业结构 实施细则
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yibai 2大中小发表于 2009-8-4 13:43 只看该作者 #温州市人民政府关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化的实施意见（试行）
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为了促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化，规范对已依法取得国有土地使用权改变土地用途或建筑物用途的处置行为，加快中心城区功能由生产型向服务型转变、商贸型向商务型转变，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《协议出让国有土地使用权规范》等法律法规和《温州市城市总体规划（2003—2020年）》，现就我市中心城区功能转变和产业结构优化工作提出如下实施意见。
一、在温州市中心城区范围内（范围为东至规划中的中兴大道、西至翠微大道，北至瓯江、南至瓯海大道，下同）已通过划拨或协议出让方式依法取得工业、交通、仓储等土地使用权，符合温州市新一轮城市总体规划要求，法律、法规、行政规定及《国有土地划拨决定书》或《国有土地使用权出让合同》没有明确应当收回土地使用权公开出让的，经审批可以通过改变土地或建筑物用途，从事除房地产开发销售和住宅项目以外的商业、娱乐、宾馆、居民服务和其他服务业、科技、教育、卫生、文化、体育等第三产业经营活动（以下简称从事“三产”经营活动）。下列情况除外：
（一）已纳入市政府近期统一组织实施的城市改建区范围的；
（二）已列入市政府批准的企业改制或土地收储方案的；
（三）新建项目用地审批时已明确规定应当收回原土地使用权的。
凡改变用途为房地产开发销售或住宅项目用地的，原则上一律依法收回土地使用权，并以招标拍卖挂牌方式公开供应土地使用权。国家级、省级经济技术开发区范围内企业要求改变土地用途从事“三产”经营活动的，由开发区管委会提出意见报市政府审批。
二、对改变土地用途，利用符合规划要求的原建筑物或对原建筑物进行拆建从事“三产”经营活动的，由土地使用权人（包括相邻地块土地使用权人联合体，下同）向市国土资源部门提出申请，市国土资源部门就申请地块改变用途征求市规划部门意见。
市规划部门根据城市规划、规划实施要求、控制性详规、用地规模和地块外部基础设施配套等条件进行审查，对符合条件的出具规划改变意见书和规划建设用地红线（属拆建项目的，附规划设计条件）。市国土资源部门根据规划部门意见和相关申报材料，经审查同意后，根据地价评估综合确定应当补缴的土地出让金差价款额，并拟订方案报市政府审批。原土地使用权人与市国土资源部门应当重新签订国有土地使用权 出让合同或签订国有土地使用权出让合同变更协议，及时补缴土地使用权出让金差价款额，并按规定办理有关变更登记。拆建项目按有关基建程序另行申报建设项目行政许可。
在办理改变土地用途手续时,对原地块内需规划建设的城市道路、市政基础设施和绿化等用地及规划建设用地红线外的用地，由市国土资源部门按规定收回原土地使用权，并在重签或变更土地出让合同时予以明确。
三、对于不改变土地用途，利用原建筑物临时从事“三产”经营活动的，由土地使用权人向市规划部门提出申请。市规划部门根据城市规划和近期规划实施要求，在征求消防、环保等有关部门意见，并由市国土资源部门收取土地收益金（包括基础设施配套费）后，给予办理临时改变用途规划许可手续。建筑物临时改变用途的期限为3至5年，具体由市规划部门根据“三产”项目的投资周期确定。临时使用期满，需要申请延期的，须在期满前2个月内重新申请。
凡土地用途为工业、交通、仓储等用地，利用原建筑物临时从事“三产”经营活动的，市工商、消防、卫生、环保、公安等部门应凭临时改变用途规划许可手续依法办理相关审批手续（包括年审手续）和证照。原建筑物未经批准已改变使用功能，工商部门已注册登记的，本实施意见颁布后应在规定的期限内办理临时改变用途规划许可手续。在规定期限内未办理的，由市规划部门作出限期恢复原使用功能决定书。
临时改变用途规划许可手续，不作为办理变更房屋产权和土地变更登记的依据。凡经审核同意临时改变用途的建筑物，因城市建设需要拆迁的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式予以拆迁补偿安置，已收缴的土地收益金未到期的按剩余期限退还。上述规定在办理临时改变用途规划许可手续时，原土地使用权人与市规划部门以双方签订协议的形式予以确定。
四、对于已取得工业、交通、仓储等用地土地使用权，由于新一轮城市规划功能的调整，而无法继续按原项目审批建设的，在规划许可的前提下，经土地使用权人申请，可根据新一轮规划功能（房地产开发销售和住宅项目除外）补缴土地出让金差价款额后给予审批建设。若规划条件不允许单独建设的,原已批用地可由土地储备中心作价收储，或不改变土地用途，允许新建不超过二层用于“三产”经营活动的临时建筑，市国土资源部门按市规划部门审批的临时年限收缴土地收益金。
五、补缴的土地出让金差价款额和土地收益金，由市国土资源部门根据土地评估结果、产业政策和土地市场情况等综合确定。必要时市国土资源部门可根据不同的区域、产业等制订相应的指导价并对外公布。
六、对集体土地征收后按政策返还在中心城区内的村级“二产”安置留用地，因城市改建需要，符合城市规划的可参照本实施意见，允许村集体经济组织或村民委员会改变土地用途从事除房地产开发销售和住宅项目外的“三产”经营项目。
七、温州市区在中心城区范围以外的区域，不符合城市总体规划要求的工业、交通、仓储等用地，要求通过改变土地用途或不改变土地用途，从事“三产”经营活动的，由各区政府提出意见报市政府批准后组织实施。
八、在实施“退二进三”过程中，各有关部门要着手制订“退二进三”实施规划，积极稳妥地逐步推进。既要加快城区“退二进三”进程，又要避免“三产”经营项目出现新的“低、小、散”现象。要根据服务业及相关专项产业发展规划，明确改造的重点和方向。鼓励和引导企业整合土地资源，联合从事上规模的“三产”经营项目，大力支持企业发展现代服务业和科技、教育、卫生、文化、体育等社会事业。
九、本实施意见自公布之日起试行。市发改、国土资源、规划、工商等有关部门要按照本实施意见，制订相应的实施办法。
二○○八年十二月十七日
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yibai 3大中小发表于 2009-8-6 13:08 只看该作者 #市政府出台“退二进三”实施细则
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日期：2009-08-06 04:55:37
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来源：温州商报
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中心城区内的一些老厂房要想变为商铺，现在有了新依据。日前，市政府出台《关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化实施细则（暂行）的通知》，只要通过一系列的审批手续，老厂房就能改造成宾馆、娱乐场所、医院等从事第三产业的场所。
大都市发展的必然要求 当前离线
简单地说，“退二进三”是指在中心城区范围内，原来从事“二产”的工业企业从城市的繁华地段退出来，进入城市的边缘进行发展。而这些老厂房经过改造后变为从事“三产”的场所，以发展现代服务业为主的都市产业，把中心城市培育成为更具引领性、集聚性、服务性的产业中心。
随着新型城市化的推进，我市中心城区产业格局发生很大变化，大量城市工业向郊区迁移，中心区留下大批老厂房亟待开发利用。市规划局有关负责人举例说，像吴桥工业区的一些厂房，近年来由于场地、环保限制等问题，很多厂房现只能用于仓库，像这类厂房就可以把它很好利用起来。
“用好这批厂房，„退二进三‟可促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化，加快中心城区功能由生产型向服务型转变、商贸型向商务型转变。”市规划局有关负责人称。
“退二进三”已然成为大都市发展的必然要求，它是进行产业结构调整，优化产业升级的重要组成部分，对于提升城市形象也大有裨益。
“二产”用地不可直接转为房地产项目
温州市中心城区试行“退二进三”的范围为东至规划中的中兴大道，西至翠微大道，北至瓯江，南至瓯海大道。按规定，凡已通过划拨或协议出让方式依法取得工业、交通、仓储等土地使用权，经审批后可以通过改变土地或建筑用途，从事商业、娱乐、宾馆、居民服务和其他服务业、科技、教育、卫生、文化、体育等第三产业经营活动。
但有三种情况除外，分别是：已纳入市政府近期统一组织实施的城市改建区范围的；已列入市政府批准的企业改制或土地收储方案的；新建项目用地审批时已明确规定应当收回原土地使用权的。
有一点值得注意的是，原来的“二产”用地不可用于从事房地产开发销售和住宅项目建设，凡改变用途为房地产开发销售或住宅项目用地的，一律得依法收回土地使用权，并以招投标拍卖挂牌方式公开供应土地使用权。
另外，温州市区在中心城区范围以外的区域，要求通过改变土地用途或不改变土地用途，从事“三产”经营活动的，由各区政府提出意见报市政府批准后组织实施。
“退二进三”需办相关审批手续
怎么“进三”，要办理哪些审批手续？这也是很多市民关心的问题。
市规划局有关负责人解释，“进三”有两种方式：一种是把老厂房拆后重新建，另一种是利用原有厂房进行装修，但前提是两者都需要审批。
比如，对改变土地用途项目，土地使用权人需先向市国土资源部门申请办理土地用途改变，经初审符合后，向规划部门出具征求意见，规划部门审查后，同时征求消防、环保等部门意见。除此之外，国土资源部门委托评估并审核地价差，报市政府批准后，收缴土地使用出让金差价款额。有关手续办理，市民可向相关部门咨询。
另外，原建筑物未经批准已改变使用功能，工商部门已注册登记的，须在规定的期限内办理相关的功能变更手续；在规定期限内未办理的，有关部门将依法予以恢复原使用功能。（记者 夏晓腊）
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yibai 4大中小发表于 2009-8-20 14:07 只看该作者 #2009 0820 wzrb 近日，市政府出台《关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化实施细则（暂行）的通知》，只要通过一系列审批手续，老厂房就能改造作为办公、商业等从事第三产业的场所。在当前高房价和可供开发土地量偏少的背景下，“退二进三”策略，成为破解制约楼市发展瓶颈的一
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着妙棋。
“退二进三”
腾出更多“黄金地段”
随着时间的推移和我市城市建设步伐的加快，我市中心城区产业格局发生很大变化，中心城区内许多工业企业已陆续向沿海或郊区迁移。目前，中心城区留下大量老厂房或仓库、办公楼等，严重阻碍了城市功能的完善和城市化发展。“在这种情况下，一方面呈现出中心区留下部分老厂房、仓库及土地与城市发展不和谐的现象，这些典型的“城中村”亟待开发利用；另一方面，我市中心区很大部分土地都属工业和商业用地混在一起，土地效益低，造成土地资源浪费，在可供开发土地量不足的背景下，城市发展亟待拓展空间。”一业内人士说。
据了解，由于空间场地、环保限制等问题，近年来中心城区许多工业企业向外迁移，大量厂房只能闲置或被作仓库之用。如吴桥路、黎明路、江滨路、杨府山、新城大道、南塘街、西山路、会昌河沿岸等区域，都有大量的这类土地。其中像黎明东路远东大酒店、制革厂周围，就有几个大小不同的地块，另外还有机械厂、温州酒厂、漂染厂、剪刀厂以及位于西山路的特陶集团和地砖厂，都可作为房地产开发用地。
“目前我市中心城区像这类土地至少有几千亩可供开发利用，如果将这类土地整合推出，可有效缓解近年来市区可供开发土地投放偏少的局面，并更能使城市功能、产业结构得到升级和优化。”三角洲投资顾问公司胡杰说，这些土地量的增加也可使中心城区可供开发土地缺乏的说法不攻自破，也许能为当前日益飙升的地价、房价起到一定的缓解作用。
业内分析
推动商业地产发展
从2007年开始，我市明确提出，要鼓励有条件的企业“退二进三”，推进服务业跨越式发展。事实上，近年来，中心区不少“退二”企业，已陆续通过招商引资将部分旧厂房进行了改造。一些睿智的投资商充分利用了厂房固有的占地面积大、层高较高、空间利用率大等这些创意类企业喜爱的特质，将厂房改建成为一个个创意部落，不同定位的创意产业园区因此诞生。以位于车站大道的温州软件产业园为例，就是原华威冰箱厂“变身”而来的。产业园以老厂房为基地，采取股份制形式，联合投资1.2亿元，组建温州软件产业园，打造一个以软件产业为核心、以创意产业为辅的“信息航空母舰”。不但推进了我市中小企业传统产业优化升级，使每一寸闲置的土地都得到了充分利用，也推动了温州商业地产的发展。
除温州软件产业园之外，在市区学院路上，冶金老厂房投资商携手温州日报报业集团，摇身一变成为集服装发布、商务PARTY、小型演出、文化艺术品鉴赏会、顶级消费品展示等为一体的温州首个文化创业园项目，并将于年内开园。“实践证明，创意产业园区的成功运营，对各区的创意产业、甚至整体经济的发展都起到了不可小觑的作用。”天浩置业向洋说。现今，“退二进三”、“创意地产”、“楼宇经济”这三者已经紧密相连，并产生了相辅相成，互相促进的良性作用。
“温州二产退出中心城区后，腾出的土地和闲置厂房数量巨大，„退二进三‟必将引导许多原土地使用权人将土地用途调整为现代服务业用地，从而在这些区域产生一批商铺、创意产业园、写字楼和总部楼宇。”好望角房产策划机构杨永晨认为，实施中心区“退二进三”促使城市功能转变和产业结构优化，而其背后也将推动城市新的商业中心、商圈的出现，一批新建的商务楼宇，包括新建写字楼，以及由原来闲置厂房改建的总部经济、文化创意、研发设计楼宇将更多地出现。
什么是“退二进三”
“退二进三”是国家对产业结构的调整政策，鼓励第二产业（工业）从城市繁华地段退出，合理利用腾出来的厂房，发展商业、服务业等第三产业。
温州“退二进三”政策解读
在温州市政府出台的《关于促进温州市中心城区功能转变和产业结构优化的实施意见（试行）》中明确表明，在温州市中心城区范围内（范围为东至规划中的中兴大道、西至翠微大道，北至瓯江、南至瓯海大道，总面积约72平方公里）已通过划拨或协议出让方式依法取得工业、交通、仓储等土地使用权，符合温州市新一轮城市总体规划要求，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权公开出让的，经审批可以通过改变土地用途或改变建筑物用途，从事除房地产开发销售和住宅项目以外的商业、旅游、娱乐、办公、服务业等第三产业经营活动。笑银
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