旧城改造的思考_旧城改造思考

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旧城改造的思考

一、我国当前旧城改造的特点

1.规模大、起步快、来势猛

许多城市, 在旧城区拆建面积达几百万平方米, 综合开发小区象雨后春笋般出现, 许多城区地段旧貌换新颜。

2.市场经济, 制约旧城改造

由于参入开发的房地产公司, 都是自负盈亏的经济实体,盈利是其从事开发的主要目的, 所以对选定开发项目, 常常竭尽全力, 寸土必争, 使土地开发达最高限度, 经济利益起支配作用。

3.开发投资多渠道

过去城建投资, 单纯靠国家拨款, 现改为由银行贷款, 同时各企事业单位可自筹资金, 开发单位可社会融资、可与外商合资, 也可引进外商独资、可向社会发行股票, 也可股份制经营。总之开发项目对所有投资者都有责、权、利。

4.决策多元化, 利益迁涉面广

因为项目开发的最终结果, 关系到投资参建各方利益, 在决策过程中肯定会有不同意见, 要通过多方协调, 才能取得行动上的一致。

5.政府行为, 宏观上控制旧城改造

由于土地所有权是国有, 土地有偿使用批租是由国土局审批。在建筑方案、改造规模、建筑功能、造型、层数、高度、容积率、环境、公建配套等都由城市规划管理局控制, 而投资金融由建行监管, 工程质检、税收, 都有政府职能部门参与控制。

6.国家既定政策的指导作用

国务院曾颁布城乡住宅建设技术政策, 规定“加速现有住宅的改造”

原则, 其中包括开发新住宅与改造旧住宅相结合、制定房屋质量评定标准、有计划地对现有住宅区分别采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通风、采光、防潮、卫生条件、增加基础设施、提高抗灾能力、加强旧房维修养护等方面的工作。最近又特别强调在城市开发中, “安居工程”的建设。

二、旧城改造中存在的问题

1.不按规划操作, 不受详规控制我国的不少城市都有经国务院批准的城市总体规划, 但许多开发单位却不服从规划要求, 只要在旧城搞到一块地, 便千方百计突破城规要求, 以自己的利益作杠杆去搞开发。

2.急功近利, 大拆大建职能部门急于改变旧城面貌, 开发单位贪利求大、对旧城区房屋构成的复杂性缺乏认识, 一律推倒重建, 结果资金不到位, 建设周期一拖再拖, 新房难成, 拆迁户难回。

3.受经济利益的驱使, 开发单位只去抢占旧城区的黄金商业地段, 而处于上线的偏街背巷无人问津, 那些长期居住在环境恶劣的居民急盼改建, 但又遥遥无期, 导致旧城区成片开发成为空谈。

4.在旧城改造时, 建房、分房、卖房有人管, 但公建配套、市政配套无人问;只保开发单位的效益, 不管社会效益, 环境效益;重住宅、轻配套;只管地上, 不顾地下, 这样等于新建一个旧城。

5.历史文化、城市风貌特色、生态环境受到严重破坏。一些城市在旧城改造中, 拆除了许多有地方特色的建筑, 从而失去了原有历史文化风貌。北京的香山和武汉的龟山都是城市生态环境的风水宝地, 但自修了香山饭店及在龟山修了“三国城”之后, 生态环境便遭到破坏, 造成许多永久的遗憾。

三、旧城改造的宏观控制

1.应对所拟改造的旧城区建筑、质量、面积、外观、产权、人口等情

况作综合调查, 采集足够资料, 以供进行研究。

2.应以规划为龙头, 对旧城土地使用性质、建筑高度、密度、容积率作强化控制, 对建筑营造、环境、公建配套、城市设计提出法规要求。

3.要充分考虑旧城原有空间结构和社会形态、地段特点、文化价值等特点, 分别采取维护, 整治、拆除重建等多种改建方式。

4.旧城区的改造方案, 要反复多次推敲, 精益求精, 选出最优方案, 体现政府意图, 照顾居民要求, 重视投资方的经济利益, 取得共识意见。

5.强化政府行为的指导和控制, 绝对避免越改越乱的情况出现, 政府有关职能部门, 必须对开发单位开发项目的全过程进行监管, 要动用法规和行政手段, 不要简单地用罚款来解决问题, 因为开发单位宁愿罚款也要突破指标, 那样所获利润远大于罚款。对开发过程中人为的将资金滥用或转移, 政府要予以特别监管, 因为建设资金外流, 肯定会造成建设周期一拖再拖, 国家和拆迁户肯定要在经济上蒙受损失。公建配套设施要确保, 因为这是能否充分发挥使用功能的物质技术手段。

6.要高度重视保护历史文化, 保护古城风貌。对历史文化的保护、在旧城改造中普遍认识不足、重视不够, 有一批具有城市风貌的旧街区, 在大拆大建中夷为平地,造成的损失已无可弥补。应该认识到丰富的历史文化是城市内涵高层次, 高品位的标志, 应予以保护。

四、旧城改造的理想目标

建立完善的城市规划控制体系, 用控制性详规对旧城改造实施控制, 其中的内容包括: 旧城改造性质、规模、用地分类、土地利用强度、建筑天际线控制, 容积率奖励等。坚持统一

规划成片开发的路子, 要把盈利少的多层住宅区和盈利多的中心商业区, 搭配在一起批租给开发单位, 使旧城改造整体协调启动。要用小康型的标准来建造人们渴望的新型住宅, 按现代化的家庭生活行为需要进行设计,使这种住宅功能完备、装修精美、设备齐全、环境优雅, 能较好体现居住区的舒适性、安全性和文明性。城市设计是旧城改造的重要内容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要确保,水、电、气进入家家户户, 道路网络畅通无阻, 广场和绿化园林有适当布置, 生活服务设施要齐全。总之住宅外的大环境要优美宜人。建立一种新型的社区关系, 在改造后的城区或新区,应由物业管理中心或社区服务中心主持组织邻里互帮互助网络, 使独门独户单元住户、人际之间充满亲情和乐趣, 避免冷漠和孤独。保护历史文化和建筑环境, 传统的街坊、里弄都有一定的历史价值, 北京菊儿胡同改建, 以多层四合院方式进行旧城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 这些都成功地使历史文化得以延续, 为保护旧城历史文化创造了一个好范例。综上所述, 旧城改造是一个复杂的建设过程, 不能单一用经济效益来分析决策, 应根据旧城区地段特点,因地制宜, 因势利导综合改造和再开发。