乡镇建安房地产业税收征管的问题及建议_税收征管的问题和建议

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乡镇建安房地产业税收征管的问题及建议

南充市嘉陵区政协经济委副主任、区地税局副局长 王昌政

自2005年以来，我区乡镇小城镇建设迅猛发展，各种形式的住房修建并存，产权形式多样，政府及各主管部门管理严重缺失。以李渡镇为例，在场镇建房有218户(不包括旧房改造和农民自建)，建筑面积达到454800平方米。其中，完成415400平方米，在建39400平方米。目前，已办两证12户，面积15000平方米，大多数都是违规建设，不仅导致了大量税收流失，而且危及社会稳定。为切实做好我区乡镇建安房地产业税收征收管理工作，嘉陵区地方税务局从2012年4月起会同有关部门对全区乡镇建安房地产业发展情况进行了实地调研。

一、产业发展现状

（一）用地情况。

1、乡镇自行挂牌出售、拍卖商品房用地，但未在市区两级国土部门备案和变性，仍为集体性质土地。

2、小型企业、供销合作社等单位原出售商业住宅、门面重新开发。

3、城镇住户在原有地基上改、扩、建。

4、临近场镇的居民个人在集体土地上建修小产权房。

5、2006年以后土地由国土部门将集体土地转变为国有后拍卖出让给个人和房地产企业。

（二）建设情况。大多数以居民个人改扩建、合伙建房方式修建，用地和建设都没有相关部门的批文或许可，也不能提供修建合同或协议。

（三）监管情况。各方监管严重缺失，往往在办理产权证时，各方矛盾才集中爆发，最终多以维护社会稳定为由，按处遗解决补办相关手续。

二、税收征管存在的问题

（一）由于各主管部门的监管严重缺失，致使税收征管工作无从下手，直接导致了税收流失。

（二）未建立起有效的涉税信息交换机制。国土、规划、建设等主管部门批准的用地或建设项目等涉税信息，税务部门难以取得，单靠税务部门去找交易双方当事人，常常是开发者不露面，购买者外出务工，一部分在家的老人可以联系，但情况说不清或不愿说，证据难以收集，给税收执法工作带来了极大困难。

（三）有关涉税政策不明。

1、由于大部分属于自购材料且与承建方的协议五花八门，无自建资质、部分承包人也无承建资质且无相关部门批文，建安环节的个人所得税是否应该征收，是否应该在销售环节征收，政策尚不明确。

2、国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。而乡镇小产权房是集体土地性质的房屋转让是否符合此政策，也尚需国家税务总局明确。

三、今后工作的几点建议

总的说来，政府及各职能部门应各施其职，监管到位规范，并由政府建立公共信息交换平台，尤其是涉税信息交换平台。具体来讲，需从以下八个方面做出积极努力：

（一）市房管局嘉陵办事处和区国土分局要严格按照“先税后证”的要求，凭区地税部门开具的《销售不动产发票》、《契税税收通用完税证》或《契税减免税审批表》原件依法按程序办理房屋产权和土地使用权证手续。

（二）区国土部门在出让土地时，须通知区国税、区地税部门派员参加，同时将《国有土地拍卖成交确认书》或《国有土地使用权出让合同》等相关资料信息抄送区国税、区地税部门，协助税务部门征收土地出让所涉及的相关税费及掌握新的税源信息。产权所有人或土地使用者必须凭区地税部门填开的缴纳耕地占用税或契税的税收通用完税证才能办理（变更）土地使用证。

（三）区规划和建设部门须加强对乡镇建筑企业、房地产开发企业的管理，积极督促建设单位、施工单位或房地产开发企业及时将相关涉税资料提交给区国税、区地税部门备案，并将规划和施工许可证抄送区国税、区地税部门。工程竣工后，规划、建设和质监等部门对工程进行竣工验收时，必须查验其是否具有区国税、区地税部门出具的纳税证明，否则，不予出具竣工验收报告。

（四）区发改部门须将项目可研（立项）批复文件或企业投资项目备案（核准）通知书及时抄送区国税、区地税等部门，各相关职能部门要严格凭项目管理部门的批文或备案（核准）通知书严格按程序办理相关手续，切实加强源头控制，防止税收流失。

（五）区项目管理单位拟发企业中标通知书时，须一并将通知内容原文抄送区国税、区地税部门。6.区法院、国资办在拍卖处置各项资产时，须通知区国税和区地税部门派员参加，向区税务部门提供拍卖委托书及拍卖成交通知书，在资产处置收入的分配中要按规定程序进行，防止税收流失。

（六）外地企业到乡镇投资，招投标结束后，相关部门要督促中标企业在嘉陵办理税务登记。

（七）区财政（核算中心）、交通运输局、水务局等单位，各指挥部和各乡镇（街道）在审核支付各类项目建设材料款和工程款时，必须要求收款方提供由区国税或区地税部门监制的发票，对未提供发票者不能采取借支等形式付款，以确保税款及时足额入库。

（八）明确耕地占用税征管工作中国土、地税、财政等部门的职责，建立“先缴税后发批文”的征管机制，严格执行土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。由区政府办牵头，国土、税务、财政等部门共同开展《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》贯彻落实情况的专项检查，对以前年度欠税制定追缴计划予以落实。