某某市房地产开发项目市场调研提纲_项目市场调研报告提纲

2020-02-28 其他范文下载本文

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某某房地产开发项目市场调研提纲（总体方案）

一、项目所提出的背景

二、项目的地理位置：某某市

路与

路交口

三、项目的物业形态定位：住宅物业中的公寓项目

五、项目调研需解决的七个问题点问题点一：我们是谁？

问题点二：我们的产品处于什么样的大环境中？

问题点三：我们的产品在某某市住宅物业市场中处于何种地位？

问题点四：我们目前的产品规划设计是否符合某某市住宅物业市场中的整体产品供给？

问题点五：我们的产品卖给某某市中的哪部分群体？问题点六：我们的产品在某某市该如何卖？

问题点七：如何有效整合我们产品所具备的内、外部资源，提炼产品利基，提升产品品质，达到迅速占领市场，领先市场的目的？

六、项目调研七个问题点的“八字”解决思路问题点一的解决思路：“认识自我，了解自我” 问题点二的解决思路：“了解环境，适应环境” 问题点三的解决思路：“了解市场，细分市场” 问题点四的解决思路：“对比产品，塑造产品” 问题点五的解决思路：“发现需求，解构需求” 问题点六的解决思路：“包装产品，迎合需求” 问题点七的解决思路：“整合资源，放大利润”

七、项目调查的内容

（一）项目地块调查—“认识自我，了解自我”

1、地块四至周界、地块形状、地块现状、占地面积、容积率、建筑密度、绿化率

2、地块周边交通现状2、1 四周市政交通路网的围合2、2 各种交通工具的通达性2、3 交通路网辐射至商业、娱乐、金融、办公、学区及交通口岸中心的物理距离及时间

3、地块周边配套（1KM范围内）

3、1 超市、菜市场3、2 银行、邮局、电信3、3 娱乐休闲场所3、4 学校3、5 办公场所3、6 汽车站、火车站、机场3、7 餐饮设施3、8 商业街区3、9 医院

4、地块周边环境（1KM范围内）

4、1 周边人口密度（人/平方公里）

4、2 周边居民收入水平及消费水平（元/人·月）

4、3 周边居民的职业分布4、4 周边居民的人口素质4、5 周边有无噪音及工业污染4、6 周边有无山、水、绿化等自然景观4、7 周边治安状况

5、地块周边未来3—5年规划5、1 市政交通5、2 商服、学区、办公、金融等配套5、3 新建住宅小区规划

（二）某某市房地产住宅市场宏观环境调查—“了解环境，适应环境”

1、某某市的整体环境1、1 地理位置、地形地貌及气候特征1、2 当地民族构成及风俗习惯1、3 当地居民的消费习性1、4 政治、政策环境1、5 社会环境1、6 法律环境1、7 投资环境1、8 人文环境1、9 经济运行状况（2003、2004、2005年）1、9、1 人均国民生产总值1、9、2 城镇居民年人均收入1、9、3 城镇居民年人均可支配性收入1、9、4 城镇居民年人均消费性支出1、9、5 城镇居民年底金融机构存款余额1、9、6 城镇居民恩格尔系数1、9、7 第一、二、三产业生产总值及比重1、9、8 固定资产投资总额1、9、9 房地产业在GDP中的贡献率1、9、10 财政收入1、10 特色产业发展状况

2、某某市房地产住宅市场发展概况2、1 基础数据（2003、2004、2005年）2、1、1 住宅市场开发面积及投资总额2、1、2 住宅市场销售面积及销售总额2、1、3 住宅市场存量房面积及每年消化量2、2 住宅一级市场发展状况2、2、1 土地储备情况2、2、2 土地级别划分2、2、3 近三个月来招、拍、挂信息2、3 住宅二级市场发展现状2、3、1 2006年1—3季度在建、新建楼盘数量及区位分布2、3、2 2006年1—3季度在建、新建楼盘开发规模2、3、3 2006年1—3季度在建、新建楼盘价格水平2、3、4 2006年1—3季度在建、新建楼盘产品特征2、3、5 2006年1—3季度在建、新建楼盘购房群体划分2、4 住宅三级市场调查2、4、1 2006年1—3季度与去年同期相比住宅二手房市场交易量2、4、2 2006年1—3季度住宅二手房市场成交价格2、4、3 当地二手房市场的发展特征2、4、4 购买二手房的购房群体划分2、5 住宅投资市场调查2、5、1 2006年住宅整体市场的换手率2、5、2 预售、封顶、竣工及交付四个阶段楼盘的平均换手率2、5、3 住宅投资群体的划分

3、某某市住宅物业市场政策环境调查3、1 政府出台的房地产市场调控政策3、2 金融机构出台的房地产贷款政策3、3 税收部门出台的房地产税收政策3、4 物价部门出台的房地产价格政策3、5 政策监管部门出台的房地产政策监管政策

4、某某市未来3—5年城市总体规划4、1 城市的总体发展方向4、2 根据城市总体发展方向所制定的规划细则

（三）某某市住宅物业供给市场调查—“了解市场，细分市场”

1、根据城市区位划分板块

2、根据划分的板块调查其中的点状楼盘

3、区域板块楼盘的调查范围3、1 在数量上，每个板块选择出四个楼盘3、2 在规模上，大、中、小楼盘的配比适中3、3 在档次上，高、中高、中等档次楼盘均涉及3、4 在物业形态上，以公寓式住宅为主

4、区域板块点状楼盘调查内容4、1 位置及交通状况4、2 规模及相关经济指标4、3 开发周期4、4 分期分栋开工、开盘、封顶、竣工、交付的工程时间节点4、5 内外部配套4、6 内部景观规划4、7 建筑风格4、8 户型面积配比、主力户型布局及户型亮点4、9 建筑材料的运用4、10 付款方式及优惠幅度4、11 售楼部的内外部包装4、12 销售代表的数量、素质、接待方式及接待流程4、13 物业管理内容及费用4、14 广告宣传语及广告发布载体4、15 开发商、营销代理商、规划设计单位、工程建设单位、景观设计单位及物业管理单位4、16 销售价格及销售率4、17 销售价格在工程开发周期上的提价幅度4、18 水平价差、垂直价差及景观价差4、19 楼盘卖点评价

（四）项目所处区域住宅物业市场调查—“对比产品，塑造产品”

1、区域住宅物业市场所具备的特征

2、区域住宅物业的供给及去化情况

3、本项目与周边在建、在售、新建住宅项目的比较

4、消费者对本区域楼盘的认知及需求

（五）某某市消费者需求调查—“发现需求，解构需求”

1、问卷数量：

2、调查人群：

3、调查内容3、1 个人资料3、2 目前的住房现状3、3 购买愿望3、4 购买目的3、5 购买动机3、6 目前出行所采用的交通工具3、7 对楼盘区位的要求3、8 对楼盘内、外部配套及景观的要求3、9 对建筑风格的喜好3、10 对建筑质量的重视程度3、11 对户型及布局的需求3、12 销售价格的接受程度3、13 所愿意选择的付款方式3、14 对品质楼盘的理解度3、15 对本项目的建议3、16 了解楼盘信息的渠道

（六）某某市房地产市场调查—“包装产品，迎合需求”

1、某某市的主流媒体

2、报纸、电视、户外三大媒体的价格

3、目前各楼盘主要通过哪些载体来宣传楼盘

4、单位时间内销售排名前三位的住宅楼盘的广告宣传手段调查

八、项目调查的结论和建议—“整合资源，放大利润”

（一）项目的结论（SWOT分析）—“整合资源”

1、优势

2、劣势

3、机会

4、威胁

5、结论（给出七个问题点的答案）