武汉裕民物业管理有限责任公司内部审计报告_物业公司内部审计报告

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武汉裕民物业管理有限责任公司

2007年度内部审计报告

裕民物业管理公司：

根据总公司领导的要求，总公司财务部审计组一行于2008年4月24日至25日对武汉裕民物业管理有限公司进行了内部审计。在审计过程中我们依据《企业会计制度》、《企业财务准则》、《公司财务管理制度》对该公司提供的会计凭证、会计帐簿、会计报表及相关文档进行了全面审计，现将审计情况汇报如下：

一、基本情况

1．该公司在册职工39人，其中正式在岗职工28人，待岗人员6人，退休人员5人。另外外聘临时工12人（其中保安1人、保洁员5人、门栋长及客服3人、疏通工1人、工程部2人），临时工工资每月600—800元不等。

2．待岗6人中5人不领任何费用，1人领取834元/月劳保生活费，6人都由公司出资缴纳三险一金。

3．目前已交付住房面积5.3万平米，尚有1.4万平米没有交付，物业管理费由物价局核定为1.08元/平米/月。4．

该公司除了物业管理费收入外，可增收的资产有：4050平米的社区门面(目前可利用的是临街门面2146平米)、小区内配套幼儿园、小区内配套图书室、小区内配套活动中心、机动车及非机动车停车场等。

5．公司内部机构设置为：总经理1人、书记1人、经理助理1人、财务部2人、综合部2人、工程部2人、经营部1人、保洁部2人、安保部16人，合计28人。

6．截止2008年4月24日现场盘点货币资金为：现金3868.53元，银行存款398674.90元，经检查帐实相符。建议加强现金的安全管理，现金收入及时缴存银行，日常开销按需提取现金，现金留存不要超额。

二、财务状况

根据该公司2007年度资产负债表反映，资产总额134万元，其中货币资金21万元、其他应收款100万元、固定资产净值13万元。

负债总额234万元，主要由其他应付款产生（其他应付款明细表附后）。

所有者权益-100万元，其中实收资本50万元，未分配利润-150万元（从06年3月至07年12月累计亏损）。亏损原因一方面是因为公司的开办费按现行财务制度的规定一次摊销计入成本费用，造成管理费用高企；二方面是因为公司在成立初期，除了物业管理费收入外，其他资产尚未产生收益，而公司职工的工资、福利、五险一金、日常营运等成本费用的产生造成了经营亏损。

三、经营结果

根据该公司提供的2007年度损益表反映，主营业务收入64.4万元（物业管理费收入），减去营运成本10万元，减去税金3.7万元，减去管理费用127.1万元，最终经营亏损76.4万元（管理费用明细表附后）。

说明：07年反映的64.4万元收入是07年9月收取的527户业主缴纳的07年10月至08年9月物业管理费。其中收取的08年1月至9月的管理费收入应该作预收款处理，不应作为07年收入。按收入确认原则规定07年确认的收入应该是16.1万元（64.4/12*3），该公司07年度实际亏损应该是124.7万元（64.4-16.1+76.4）。

四、职工工资、福利情况

根据该公司提供的2007年度管理费用明细表发现，其中职工工资、福利占到管理费用支出80%以上，具体标准如下：

07年该公司实行的是岗薪工资制，由工龄工资、岗位工资、其他补贴、绩效工资组成。其中工龄工资10元/年；岗位工资800元*系数；补贴为：伙食补贴人均210元、交通补贴人均170元、通讯补贴400—50元不等；绩效工资暂未实行。该公司付部级以上干部15人，岗位工资系数从1.3—2不等（明细表附后）。

该公司06年终实行的是十三月工资+年终考核奖，年终考核奖分2200、2000、1800元三等；07年终实行的是单一目标考核奖，没有发放十三月工资，目标考核奖分为4000、3000、2600、2400、2200、1500、1000、800元8个档次。

降温费200元/人/月，一共4个月；烤火费200元/人/月，一共3个月；五一节物资费600元/人；国庆、中秋节物资费800元/人；07春节物资费800元/人（退休人员500元）；冬季工会活动费300元/人。

五、会计工作中发现的问题及建议 1． 这次审计发现该公司使用会计电算化，但是发现有少数凭证号与帐簿中的凭证号不对应，请予以更正凭证编号，与帐簿相符。建议加强会计基础规范工作。2． 固定资产帐目中部分物品不符合固定资产范畴，应列低值易耗品或直接计入管理费用。如保安制服、消毒柜（价值380元）、办公桌（价值420元）、取暖器（价值396元）等。请将此类物品调出固定资产帐，建议将这些物品设立清单，便于实物管理。3． 主营业务成本中有的项目应列入期间费用—管理费用。如07年10月50号凭证发放职工加班费、07年12月10号凭证制作公司挂历费用等。建议在今后的账务处理上分清营运成本和管理费用（工程部、安保部、保洁部职工的工资福利费用应列入营运成本，其他部门职工的费用应列入管理费用），做到成本费用科目正确运用。4．

其他应付款中“住房公积金”子目余额为-6.5万元，经查实是为原天河美食城职工补缴的1999年至2007年的住房公积金，该款项应调入管理费用，将此红字余额冲平。

六、财务周转问题

从“其他应付款”帐目中看到，07年预收业主装修保证金59.1万元（9月份开始需要退付），垃圾清运费11.7万元（需要支付给环卫局），代收电费17万元（需要偿还给红旗公寓项目分公司），合计87.8万元，这些预收款都将于近期偿付，而目前该公司货币资金为40万元左右，能否在维持公司正常运转的情况下应付上述应付款，需要靠公司开源节流并与开发商、外部相关单位做好协商工作，以防财务危机的发生。

武汉机场综合发展总公司财务部

二00八年五月六日