拆迁非住宅企业如何计算停产停业损失费 Microsoft Word 文档_停窝工损失费计算原则

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拆迁非住宅企业如何计算停产停业损失费？

（文/拆迁评估师范国才副总经理）***，QQ：434414765 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

拆迁评估师认为：所谓停产停业损失补偿，是指因征收造成生产或经营性企业需要重建，并在重建期间征收人对该企业生产或经营损失的补偿，它有两个量化指标：被征收前效益和停产停业期限。被征收前的效益，是指被征收人在被征收前，最近三年的平均年生产或经营利润（单位：万元/年），理论上应以注册会计师出具的专业意见为准，但实践中一般以税务部门提供的数据为依据。停产停业期限，是指从正式停止生产或经营至正式恢复所需要的时间（单位：年）。停产停业损失补偿最合理的计算公式应该是：停产停业损失补偿=年生产或经营利润?停产停业期限。

实践中，各省市根据自身实际情况，制定了简便易行的计算办法，总结起来主要有以下几种。

1、按房屋建筑面积计算。（1）北京市。《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》（京政函[2001]109号）规定：因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500～1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区县房屋、拆迁行政主管部门制定。属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

（2）四川雅安市。《雅安市城市房屋拆迁临时安置补助费停产停业补助费和搬迁补助费标准》（雅府函[2006]93号）规定：停产停业补助费以被拆迁商业用房的建筑面积为准按月计算，临街商业用房(门面)标准最高35元/m2，最低10元/m2；取得营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证，且证照地址与被拆迁房屋地址相符合的旅馆、茶楼不分区段按每月每平方米10元计算。

2、按房屋补偿总价一定比例计算。（1）安徽巢湖市。《巢湖市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准》规定：因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失并进行产权调换的，依照非住宅房拆迁货币补偿单价的千分之四点五按月计算。

（2）江苏淮安市。《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（淮政发[2007]33号）规定：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业等损失的，拆迁人应当按照不超过房屋拆迁补偿总额的8%向被拆迁人支付一次性补助费。

（3）南京市。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）规定：拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房（是指是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋）的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿；属于非营

业用房（是指除营业用房以外的其他类型的房屋，包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等）的，应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。

（4）海口市。《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》（海府[2007]20号）规定，拆迁非住宅房屋，实行产权调换，造成停产停业的，拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补偿，生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补偿，其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补偿。

3、按平均利润计算。

（1）广东东莞市。《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准》（东府[2005]125号）规定：因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的，可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前6个月，由税务部门核发的税后平均利润（每月）80%的标准给予补偿，补偿期限为半年。

（2）海南省。《海南省实施细则》（海南省人民政府令第97号）规定：因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。

（3）深圳市。《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）规定：拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按照本标准给予一次性停产、停业补偿费：能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。

4、按照营业年限计算。

（1）内蒙古阿左旗。补偿标准根据三年内被拆迁户纳税情况，按拆迁公告发布之前6个月每月已纳税税基的20%的比例予以确定。具体为，合法经营期限在1年以内（不含1年）的，按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的6倍补偿。合法经营期在3年（含3年）以内1年以上（含1年）的，按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的12倍补偿。合法经营期在3年以上的，按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的24倍补偿。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照，变为经营性用房，因拆迁造成停业的，将根据经营情况、经营年限及纳税情况参照上述标准执行。

5、由评估机构评估。

（1）广东省惠州市。《惠州市惠城区城市房屋拆迁搬迁补助临时安置补助和非住宅房屋停产停业补偿规定》（惠府办[2006]27号）规定：拆迁非住宅房屋（包括依法将原住宅房屋改为经营性的房屋）造成停产、停业损失的补偿，由拆迁当事人协商解决；协商不成的，可委托有资质的中介机构进行评估，并按评估结果进行补偿。

北京市高级人民法院关于审理和执行房屋拆迁行政案件若干问题的意见(试行)

发文单位：北京市高级人民法院 发布日期：1995-4-10 执行日期：1995-4-10

为了保障在城市规划区内国有土地上城市建设的顺利进行，切实保护拆迁人及被拆迁人在拆迁过程中的合法权益，根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市实施＜城市房屋拆迁管理条例＞细则》以及建设部关于《城市房屋拆迁单位管理规定》等规定，结合北京市高级人民法院办案规范的有关规定，制订城市房屋拆迁案件中有关审理和执行等若干问题的意见：

一、收案范围

1、公民、法人或其他组织因拆迁争议提起的下列诉讼，人民法院应以行政案件受理：

（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提起诉讼的；

（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提起诉讼的；

（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋拆迁主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提起诉讼的；

（4）认为符合法定条件，申请颁发或补发“拆迁许可证”、“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颁发或不予答复，提起诉讼的；

（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提起诉讼的；

（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提起诉讼的。

2、因下列拆迁事由引起的诉讼，人民法院不予受理：

（1）对人民政府发布的有关区域性建设决定不服，提起诉讼的；

（2）对人民政府因被拆迁人无正当理由拒绝在裁决确定的拆迁期限内拆迁作出的责令被拆迁人限期拆迁和责成有关部门实施强制拆迁决定不服提起诉讼的；

（3）对房屋拆迁主管部门就拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等内容作出的拆迁公告不服，提起诉讼的；

（4）拆迁人与被拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提起诉讼的，应告知当事人按民事程序解决，当事人坚持起诉的，裁定不予受理。

二、起诉和受理

3、当事人申请房屋拆迁主管部门履行法定职责，房屋拆迁主管部门拒绝或者自申请满三个月内不予答复的，当事人可以在知道被拒绝或不予答复期满之日起三个月内向人民法院起诉。

4、当事人不服人民政府或房屋拆迁主管部门依据《城市房屋拆迁管理条例》第14条作出的行政裁决，可以先向上一级人民政府或房屋拆迁主管部门申请复议，对复议决定不服的，可以在收到复议

决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼，也可以在收到裁决之日起15日内直接向人民法院起诉。

当事人根据《城市房屋拆迁管理条例》第39条的规定，直接向人民法院起诉的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。

5、复议机关在法定的两个月内不作复议决定，当事人对原具体行政行为不服，可以在复议期满之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

三、诉讼参加人

6、不服人民政府或房屋拆迁主管部门就房屋拆迁管理所作的具体行政行为提起行政诉讼的拆迁人、被拆迁人或者与房屋拆迁主管部门作出的具体行政行为有直接的权利义务关系的其他公民、法人或组织是原告。

被拆迁人包括被拆除房屋的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋管理人）和被拆除房屋的实际使用人。

7、拆迁人或者被拆迁人一方为二人以上，不服房屋拆迁主管部门作出的同一具体行政行为，向人民法院提起诉讼的，应列为共同原告。

8、拆迁人或者被拆迁人一方为二人以上的，其中一部分人对行政裁决不服提起诉讼的，其他人可以作为第三人参加诉讼。

9、拆迁人或被拆迁人一方因对安置、补偿、回迁等行政裁决不服提起诉讼的，人民法院应当在立案后通知另一方当事人作为第三人参加诉讼。

10、拆迁人、被拆迁人对房屋拆迁主管部门同一或同样的行政裁决均不服，分别提起诉讼的，人民法院可以作为共同原告合并审理，也可以分别立案一并审理。

四、证据

11、对房屋拆迁主管部门作出的裁决不服提起行政诉讼的案件，应当要求被告提供相应的证据材料。证据材料包括：

（1）立项批准书；

（2）土地使用权证明文件；

（3）建设用地批准书；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）拆迁许可证；

（7）房屋拆迁资格证书；

（8）拆迁计划和拆迁方案；

（9）安置用房审批文件；

（10）委托拆迁协议书；

（11）被拆迁人的户籍证明及房屋所有权证明或租赁合同；

（12）拆迁公告；

（13）勘验笔录、调查笔录及证人证言；

（14）人民法院认为其他必须提供的证据材料。

五、审理和判决

12、在城镇规划区内集体土地上，因城市建设需要拆迁房屋的，拆迁人或建设单位应按照《中华人民共和国土地管理法》第四章“国家建设用地”的有关规定，办理征地手续。

13、人民法院审理拆迁行政案件，应当对被诉的具体行政行为的合法性进行全面审查。

14、房屋拆迁主管部门及其所属机构接受拆迁委托的行为，属于违反法定程序的行为。

15、人民法院判决被告履行房屋拆迁管理职责的期限，一般不超过二个月。

16、人民法院审理拆迁案件时，发现被告提供的被拆除房屋所有权或使用权有争议的，可以要求原告提供合法的产权或使用权证明、产权或使用权无法确认的，对原告有关补偿、安置的请求不予支持。

六、执行

17、人民政府在房屋拆迁主管部门作出有关安置、补偿等内容的裁决后，依法作出的责令限期拆迁决定，被拆迁人在限定的期限内拒绝拆迁，房屋拆迁主管部门可以依据人民政府作出的限期拆迁决定，向被拆迁房屋所在基层人民法院行政审判庭申请强制执行。

18、对房屋拆迁主管部门作出的行政处理决定，当事人逾期不起诉又不履行的，房屋拆迁主管部门可以向被执行人住所地或者被执行的财产所在地的基层人民法院行政审判庭申请强制执行。

19、拆迁人或被拆迁人对房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿，安置、回迁等行政裁决，逾期不起诉又不履行的，作出裁决的房屋拆迁主管部门可以向其所在地基层人民法院行政审判庭申请强制执行。

20、房屋拆迁主管部门在没有对拆迁安置、补偿等内容进行裁决的情况下，持人民政府作出的限期拆迁决定申请人民法院强制执行的，不予执行。

21、拆迁人未给被拆迁人作安置或提供周转用房或者周转用房不具备居住条件的，不予执行。

22、在诉讼过程中被告申请执行被诉的具体行政行为，人民法院不予执行。

23、在诉讼过程中，原告申请停止拆迁的，合议庭认为需要停止拆迁的，报院长批准。

24、非诉拆迁案件的执行应当贯彻“一案一申请”的原则，对行政机关以一份申请要求执行多案的案件，不予执行。

北京市高级人民法院