关于再次细化大河坎濂水公园老年公寓项目的报告(市政府7.6)_水大河满

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关于再次细化大河坎濂水公园老年公寓项目

开发实施方案的报告

汉中市人民政府：

按照市政府工作安排，我县于2010年1月15日上报《南郑县大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设实施方案》，并通过市政府第64次专项会议研究，按照会议意见、要求，结合项目现状和大河坎有关情况，我县对《濂水公园及老年公寓开发建设实施方案》进行再次论证,并对部分项目实施方式进行了适度调整完善，项目概算总投资19626万元。现予以呈报，请市政府研究审定。

二○一○年七月十三日

大河坎濂水公园老年公寓项目

开发建设实施方案

按照市政府2009年11月9日第169次专项会议精神，市建设规划局汉市建规字[2009]62号、76号关于该项目意见、建议，通过建设老年公寓融资实施濂水公园、汉江河堤、江南西路（银钩路至濂泉路）等配套设施，使该区域环境得到改善，加快城市建设步伐，推动“一江两岸”开发建设进程，提升城市品味，改善城市环境和面貌。

一、项目概况

该项目位于大河坎江南西路延伸段以北，汉江河与濂水河围合区域。规划总用地约475亩，各类房屋152栋，总拆迁面积约35028平方米。其中：村（居）民约75户，占地约21亩,拆迁面积约23128平方米；企事业单位8家，占地面积约45亩，拆迁面积约11900平方米。

二、项目规划实施的主要内容

1、城市道路：建设江南西路(银钩路至濂泉路段)，道路长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米（约60亩）。

2、河堤：长约1.3KM，宽20M，面积约2万平方米（约35亩），项目规划用地范围内河堤全段。

3、濂水公园及老年公寓：总建设用地约380亩。其中濂水公园占地约260亩，老年公寓建设用地约120亩。

4、拆迁企事业单位8家，拆迁安置村（居）民约75户，拆迁建筑面积23780平方米。

三、投资概算

项目成本主要是土地征用储备费，拆迁补偿安置费，道路及公园建设费，河堤建设费。估算总投资19626万元。

1、土地征用储备费：8334万元

项目需征用国有土地约45亩，征用储备集体土地约386亩。国有土地按区域评估计价：27万元/亩；集体土地征用基价8万元/亩，土地报批价为道路、河堤及濂水公园用地16.26万元/亩，老年公寓用地21.26万元/亩：

（1）国有土地征用费：1458万元

A.道路、公园及公寓占用国有土地（约45亩)：1215万元

B.附着物补偿：243万元

（2）集体土地征用费：6876万元

A.道路、公园及河堤占用集体土地（约266亩)：4325万元

B.建设用地（约120亩老年公寓用地）征用储备费：2551万元

2、拆迁补偿安置费：3166万元

（1）拆迁费补偿费：2259万元（总拆迁面积23780平方米）A.房屋补偿费：2069万元（含附属物补偿费）

B.搬迁过渡安置费：190万元

（2）安置区建设费：907万元（75户拆迁安置需用地约25亩）A.集体土地使用费：407万元 B.基础设施配套建设费（20万元/亩计）：500万元

3、江南西路道路工程建设费： 2642万元（后附概算清单）建设江南西路（银钩路至濂泉路）全段，长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米。建设内容包括土建、给排水、绿化、亮化、电力、电讯等工程，概算工程总投资约2642万元（其中工程直接费2391万元，勘察、设计等其它费251万元）。

4、河堤建设费：1770万元

5、公园建设费：3714万元

（1）土方工程：595万元（回填17万M3、35元/立方米）（2）公园建设费：3119万元，按综合单价180元/平方米（3）其它费：200万元

6、项目总成本：19626万元。

四、项目融资建议

江南西路、濂水公园及堤防属城市基础设施建设，该项目的建成将使城市综合环境大为改善，促进“一江两岸”的建设和发展。但项目缺口资金较大，尽管市政府召开了专题会议研究，确定的老年公寓项目建设配套费、统筹费全额返还县政府用于该项目的配套建设，但按照市政府汉政办发[2006]90号、汉政办发[2007]20号文件规定，老年公寓此类项目属社会公益项目，均可申请减免配套费、统筹费。故该会议确定内容虽有如无，对资金缺口根本无法解决。现结合项目实际情况，提出以下建议：

1、老年公寓总用地约120亩，按每亩100万元/亩挂牌出让，合计融资约12000万元；

2、将需要配套建设的江南西路（约1KM）打入濂水公园以南片区开发建设之中，可减少项目投资约2642万元；

3、不考虑建设老年公寓项目，这样可按低容积率的开发形式建设14万平方米的商品住宅，可顶抵配套费约865万元，统筹费约670万元。可顶抵扣项目投资费用总数约为1535万元；

4、以上三项可回收资金约16177万元，缺口资金3449万元。

缺口资金建议从梁山新区储备建设用地约70亩，并按60万元/亩（征地成本价10万元，土地收益金50万元）提供给本项目投资商，以弥补濂水公园老年公寓项目资金缺口。

二〇一〇年七月六日