另类地产_房地产术语另类解释

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鄂尔多斯的另类地产

 2012年06月08日

 来源：中国房地产报 作者：孙英财 鄂尔多斯报道

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近几年，鄂尔多斯成为国人心目中富翁的集中地。但是，从2011年开始，一系列经济事件对鄂尔多斯产生了一些负面影响，“房地产崩盘”的字眼充斥着业界的眼球。鄂尔多斯的房地产市场引起了各界的高度关注。

传说与现实

走进康巴什新区，呈现在记者眼前的街道宽阔洁净，生态式的绿化覆盖面和齐全高档的基础配套设施，透着高档城区的清净安逸。

对于“鬼城”的评价，业主刘先生表现得很不屑：“把我们这么温馨美丽的生态式人居环境比作“鬼城”实在不恰当，目前业主的入住率不高倒是事实，只是一些相关的生活配套设施还在进一步完善过程中，所以我暂时没有搬来居住。”另一位本地居民表示，“政府很关注老百姓的民生问题，现在乘坐康巴什城区内的公交车都是免费的。”甚至包括拥有多套住房的人对目前的楼市低迷期也并不悲观，“我在康巴什有几套住房，待经济回暖，房地产市场有了好的势头再出手。”一位财富成功人士对楼市表现出有信心。

数据显示，自2004年10月内蒙古自治区批准鄂尔多斯市青春山经济开发区正式更名为康巴什新区以来，新区管委会编制完成各类高水平的规划设计项目达134项，新区已完成固定投资500多亿元。目前，各项配套设施正在紧锣密鼓地完善中。

而在此宏图的背面，则是另一系列足以令政府警觉的数字。据鄂尔多斯市统计局发布的《鄂尔多斯市2011年国民经济发展公报》显示：2011年全年房地产开发施工面积4122.4万平方米，比上年增长31.3%，竣工面积60.2万平方米，同比下降56.5%。商品房销售面积438.9万平方米，同比下降18%，销售额213.2亿元，同比下降15.3%。其中住宅销售额150.6亿元，同比下降12.9%。据媒体报道：今年一季度鄂尔多斯市销售房屋面积94.37万平方米，同比下降2.91%，环比下降43.61%：销售金额91.36亿元，同比下降5.79%，环比下降47.68%。

现状：

“停工、观望、质押抵债”

有业内人士估算：鄂尔多斯房产商今年开工建设的房屋约为以往的三成。

在鄂尔多斯地区，一部分中小房地产企业因资金短缺，施工人数大量减少，工期拖后，面临着违约的风险。有的项目在建设阶段停工，有的项目在装修阶段停工。今年开工的大多是去年主体结构建到一半的项目。

另一部分正常施工的房地产项目，还没制定相应的销售方案，因而有不少现房尚未售出。据一位不愿透露姓名的业内人士介绍：康巴什新区大部分的项目已基本交工，但小区入

住率还不到40%，入住的大部分为外来人员。导致此类情况发生的原因是：不少开发商通过民间融资借贷等手段开发的楼盘，今年受房市低迷的影响，开发商无力偿还欠款，只好用新开盘的房子抵押给债权人；此外因为炒房者数量下降，再加上处于经济比较低迷期，一些消费者尚在观望。据了解，因鄂尔多斯民间借贷危机的爆发，抵楼、抵房的情况时有发生。除了开发商以楼抵款外，普通购房者之间的转让在鄂尔多斯也很常见。

一些房地产开发商也持观望态度，以此来放缓开发进度。据一位不愿透露姓名的某房地产公司负责人介绍说：“自2011年以后鄂尔多斯市很多有实力的房地产企业不再以开发新楼盘为主，而是转到煤炭、路桥等领域，以此来回笼资金。

困境：价格难定

“鄂尔多斯市的房价和房屋销售量下降是客观事实。”一位不愿透露姓名的政府官员说。鄂尔多斯东方纽蓝地楼盘销售人员说：“我公司住宅小区项目位于康巴什新区，一期工程于2009年底竣工，占地面积7.83万平方米，总建筑面积9万多平方米，容积率为0.9，居住户数420户，绿化率为35.1％，小区内21栋住宅。一期项目已完成交房工作。东方纽蓝地二期项目总建筑面积为13万平方米，包括住宅楼和商业楼，住宅楼均为小高层，项目已于2010年4月份开工建设，计划2012年完成项目开发。户型为167平方米至600平方米不等，其中100套用于职工自购，290套作为商品房投放市场，现已进入内部装修阶段。但当前市场冷淡，无法对楼盘进行合理定价，定价低了公司没有太大经济利润，定价高了会出现销售不佳的状况，目前没有制定销售计划，所以无法开盘，希望地方政府能够出台相关措施。”带着类似问题，记者又走访了多家房地产开发公司，看到销售部门大多人员冷清，得到的回复是“未制定销售计划”、“目前市场行情低迷，无法进行销售”、“无法定价”。目前，内蒙古天誉投资集团开发的“天誉·国宝”是由住宅、酒店及会所组成的商住项目，2009年9月开工，2011年11月底竣工。正在销售中，打完6.6折后均价约合9900元每平方米。“看房咨询的人很少，有时一周能够成交几套，有时干脆一周卖不出一套。”据一知情人士透露。

另类地产：定向开发

据了解，今年鄂尔多斯的大多数房地产商开工建设的大多是政府扶持的保障房和国家财政支持和补助的项目，以及公司内部员工住房。

参与康巴什在建公务员小区建设的鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司项目负责人介绍说，他们目前在鄂尔多斯主要开发的项目就是在政府扶持下的项目，如鄂尔多斯康巴什在建的公务员小区工程项目是由鄂尔多斯恒信房地产有限责任公司、玄峰、东方等7家开发商联合开发，共建157栋，分为19个地块，由相关职能部门负责房屋分配统计，专门为公务员及国有事业单位工作人员建设的限价房，均价为4900元每平方米，按毛坯房和精装修两个阶段付款。计划分三批交工，第一批预计今年5月中旬交付21栋，第二批预计在今年6月中旬，第三批预计今年10月份全部交工完毕。鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司共承担3个地块、55万平方米的开发建设任务，共27栋楼房，总套数为2242套。

按照鄂尔多斯市城市发展总体规划和人口增长趋势，预计到2015年，中心区人口将达到115万人，新增人口48.2万人左右，根据鄂尔多斯市经济发展情况和历年购房需求测算，保守估计还需要住房约11万套。

理性回归：至少需要两年

近两年，鄂尔多斯的房子成为部分高收入群体的投资选择，甚至出现“大量炒房资金投入其中，团购、抢购现象屡见不鲜。专家认为：鄂尔多斯的地产投资，本身就有一个极限和界线，超过这个界线就会出现很严重的泡沫现象。合理的需求、消费、投资、投机，客观上都有一个量，这几种合起来才是对房地产发展总的需求。

“鄂尔多斯房地产市场恢复到健康有序发展至少需要两年”。内蒙古大学城市与房地产研究中心主任梁荣如是说。梁荣说：“这要看未来的发展，鄂尔多斯政府部门对这座城市整体发展的定位，以及对产业的规划。如果能从调整思路的角度出发，做好城市的定位与产业的规划，将来的鄂尔多斯才能往好的方向发展和转变，鄂尔多斯房地产问题从表面上看是房地产单方面的问题，实际上也暗含其他产业，其他业态的规划问题。”梁荣认为：“房地产行业的发展与第一和第二产业的发展是高度相关联的。相对于第一产业和第二产业来说，如果第三产业过快过猛的发展，必然会导致泡沫的发生。原因是房地产提供的产品远远超过了能够吸纳其产品的服务性的需求，必然会出现问题：轻的就表现为市场的低迷和疲软，重的则就会形成房地产泡沫，泡沫高到一定程度后就会形成房地产的金融危机，最终成为导致当地经济衰退的重要因素之一。”

谈到国家对房地产实施的统一调控政策，梁荣认为：“国家的相关房地产政策对于中西部地区来说会有不合理的因素，这会给中西部地区带来很多不利的影响，没有给西部地区一个均等的发展机会。就全国而言：东、西部的情况是不同的，国家实施统一的房地产调控政策对各个地方的市场影响程度是不一样的，东部地区经济基础较好，发展较快，比西部地区要快20~30年。”

对于鄂尔多斯民间金融高利率现状，内蒙古大学经济管理学院金融系主任雷立钧教授认为根源是资金供求问题。雷立钧说：“据有关部门测算，鄂尔多斯民间金融的规模大约在1000亿元以上，如此大的规模资金量其波动会对地方经济带来很大影响。由于我国金融体系的不完善，中小企业很难在工、农、中、建等大型银行获得贷款，只能依赖于民间融资。本来中小企业抗风险能力弱，容易陷入一种恶性循环状态。所以政府要大力发展中小银行，加大对中小企业融资的支持。”

如何让鄂尔多斯房地产市场摆脱市场支撑空心化困局，稳定并扩大市场交易，推动市场自救，走上持续健康的发展道路？记者在走访中了解到：目前，鄂尔多斯市政府正在积极协调相关职能部门、金融机构主动面对、摸索、探寻解决办法。