教育建筑前期手续办理_建筑工程教育细分市场

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第四节、基础教育建筑的前期手续办理

一项建设的工程的实施，前期手续的办理是项目实施的前提条件，只有完成前期手续的办理，项目才能进入建设阶段。而且一项建设工程从其建设的周期上来说，前期手续的办理时间往往长于建设时间，本节就建设工程从项目启动到取得建设工程施工许可证，达到开工条件所需要办理的手续，进行详细解读。

一、基础教育建筑的提出

一项教育建筑工程的提出，一般情况下是由教育主管部门根据地区教育发展规划，结合具体的学校实际情况提出，并征得地方政府同意后提出。

二、项目实施的基础—土地

工程建设项目前提条件是土地，教育系统除极个别新建项目（新址新建）需要征地外，基本上都是在原有土地上改扩建，不办理征地、规划用地许可手续。本章节不再对新征土地进行论述，在自由用地的基础上进行。

三、建筑前期手续办理流程

建设工程的前期手续的办理涉及到地方众多的管理部门，其中审批部门有县政府、国土局、规划局、发改委、环保局、园林绿化局、民防局、林业局、消防大队、住建委、水务局；需要配合提供工程室外工程方案预算的有供电局、自来水公司、供暖所、市政等；委托单位协助办理的有设计公司、工程咨询公司、岩土勘察公司、审图公司、招标代理公司。

（一）项目实施的前提—立项

建设单位确定建设项目基本内容（选址、建设任务）后，即可委托设计单位进行方案初步设计（平面布局、设计方案）；

委托可研编制单位进行项目建议书（代可研）（建设必要性、投资估算）编写。

1.初步方案设计

建设单位委托设计公司，进行现场踏勘，并向设计提供设计任务书，明确本次设计的内容、要求，设计任务书主要包括：学校地形图、本次建筑规模、性质、市政条件、生活需求（就餐、住宿、停车机动车自行车）、体育活动需求、特点、办学特色、教育改革发展方向、校园文化要求等等。设计任务书要尽可能详尽的描述学校现状、需求、发展前景、办学特色、教育特征、现有建筑存在问题等，便于设计人员充分了解学校的设计意图。初步方案设计主要是完成建设项目的总平面布局和本建设工程的建筑结构布局，基本明确本次建设的主要建设内容： 建筑面积、层数、分层平面、结构类型、主要建筑材料、装修标准等。

2.项目建议书编制及可行性研究报告编制

在发改委建设项目的立项审批过程中，第一步是项目建议书审批，第二步是建设项目可行性研究报告审批。为了缩短建设周期，两项可以合并完成，直接进行项目建议书（代可研）的审批。建设单位委托建筑咨询公司进行项目建议书的编制，项目建议书包括总论、项目建设的必要性和可行性、建设规模与需求分析、项目建设选址和条件、建筑设计方案、节能措施、环境影响评价、项目组织机构、项目招标管理、项目实施进度、投资估算和资金来源、结论。项目建议书要阐述学校的发展历史、教育资源现状和近期发展计划，建设项目的必要性和迫切性、项目规模、规划选址、建筑面积、建设内容、建设标准、建设总投资及资金来源、建设起止年月及工期等。

3.《建设项目规划条件（自有用地）》办理

方案初步设计完成后，进行建设项目规划条件办理。办理方主要是建设单位，技术材料由委托的设计单位提供。申请核发《建设项目规划条件（自有用地）》时，主要需要以下材料：

（1）申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

（2）申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

（3）用地权属或使用土地的有关证明文件：《国有土地使用证》（含附图）复印件。

（4）拟建项目性质、规模及有关情况的说明。（5）拟建项目规划设计方案平面图（含主要经济技术指标）1份。

（6）拟建项目用地范围的地形图1份。4.向地方发展和改革委员会提交立项申请

完成方案初步审计和项目建议书（代可研）编制，取得规划条件后，可以向县发改委递交立项申请。申请立项所需材料主要包括：立项申请、规划条件、项目建议书（项目建议书代可研报告）、招标方案核准请示、节能登记表、节能登记申请表、节能登记计算表。

地方发展和改革委员会受理后，开具给地方环保局和国土资源局的征求意见函。5.环保批复

在地方发改委申请立项后，持发改委开具的给环保局的函，办理环保批复。环保批复需要的材料主要有：

（1）填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境管理申请登记表》和《建设项目环境保护审批登记表》（建设项

目环境影响评价登记表项目不提交《建设项目环境保护审批登记表》）及上述两表的电子文档（电子文档通过环保局建设项目审批系统网上审核通过）；

（2）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况。6.土地预审

在地方发改委申请立项后，持发改委开具的给国土局的函，办理土地预审。办理土地预审需要的材料主要有：

（1）建设项目用地预审申请表（原件）一式两份；（2）建设项目用地预审申请报告（原件）；（3）申请人身份证明材料：

①企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；

②法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；

③委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）。

④规划部门核发的《规划条件》及附件、附图（复印件），或规划部门给发改部门的函复文件（复印件）。（4）项目建议书（代可研）报告（5）建设用地坐标 7.项目建议书代可研评审

取得环保批复和土地预审意见后，提交地方发改委上报省市发改委，由省市发改委进行项目建议书代可研评审。

项目建议书代可研评审一般由省市发改委委托专业的咨询公司进行。在接到评审通知后，建设方组织项目建议书代可研编制公司和初步设计方案设计公司准备评审材料，就项目建议书代可研和初步设计方案进行汇报，专家进行评审，就可研报告和初步设计方案提出质询和修改意见意见。评审会后建设单位组织建设方组织项目建议书代可研编制公司和初步设计方案设计公司针对评审专家提出的质询和修改意见进行材料补充和方案优化，在限定的时间内提交评审公司。评审公司在认定材料和方案合格后，进行评估，就项目建议书和设计方案评审结果向省市发改委提交评审报告，提出建设方案是否实施及方案的建设内容和投资。省市发改委通过后批准立项。8.设计招标

取得发改委立项后，可以进行设计招标。一般的设计招标由建设单位委托招标代理公司代为组织进行。设计招标大概需要40天左右，一般经过编制招标文件、发布招标公告、投标企业资格审查、公示、评标、中标公示、备案、签订合同几个阶段。

8.初步设计概算编制

设计招标完成后，由中标的设计公司进行方案深化设计，基本确定建设方案，在此基础上编制完成初步设计概算（本次建设工程所需资金），初步设计概算原则上不能超过立项批复金额的10%,且超出部分要详细说明原因。

9.初步设计概算评审

编制后上报地方发改委，申请初步设计概算审批，经发改委委托咨询公司进行初步设计概算评审后，进行初步设计概算批复，确定建设项目投资。初步设计概算评审由省市或地方发改委组织，委托专业咨询公司进行，基本程序类似项目建议书代可研评审。

（二）项目实施的方案审查

项目完成立项后，进入项目规划审查阶段，由地方规划局对建设项目方案进行审查，确定工程建设的相关指标要求、建筑外形，工程建设需要严格按照审批后的建设指标要求进行。

1.设计方案审查意见

设计公司完成方案深化设计后，由建设方向地方规划局申请办理设计方案审查意见，设计方案审查意见主要确定本次建设工程规划用地面积、建筑使用性质、建筑规模、建筑层数、建筑高度、容积率、绿地率等经济技术指标和建筑外形。

申报材料由设计公司提供，办理设计方案审查意见一般需要以下材料：

（1）建设项目方案审批申请（建设方提供）

（2）图纸（包括总平面图、平立剖图和建筑效果图）。2.人防审查

工程项目在取得规划部门发放的建设工程设计方案审查意见后，到地方民防局办理人防审查，人防审查有两种情况：一种是配套建设人防工程的，办理人防工程建设审查；另一种是本次建设不建人防工程，申请人防工程异地建设。

（1）人防工程建设审查

办理人防工程建设审查分两步进行，首先在地方民防局办理人民防空工程建设规划设计条件审查，办理所需材料主要有①填写完整并加盖印章的《人防工程建设规划设计条件审查申请表》；②填写完整并加盖印章的《人防工程面积指标明细表》；③设计单位提供的单体建设项目各层建筑面积指标明细表；④规划部门出具的修建性详细规划审查意见（复印件）；⑤《人防工程建设规划设计条件咨询意见书》（复印件）；⑥拟建人民

防空工程的设防方案及总平面图（一式四份）。申请由建设方办理，申报材料主要有设计公司提供。

第二步，在取得地方民防局人民防空工程建设规划设计条件审查后，办理人民防空工程建设初步设计审查（无办理条件的需要到上一级民防局办理）。申请由建设方办理，申报材料主要有设计公司提供。办理需要的材料主要有①填写完整并加盖印章的《人防工程初步设计审查申请表》；②《人防工程建设规划设计条件意见书》（复印件）；③拟建人民防空工程的初步设计文件（一套）； ④《人防工程初步设计审查修改通知书》（复印件）。

（2）人防工程易地建设审查

本次工程不配套建设人防工程的，向地方人防部门提出人防工程易地建设申请，人防工程易地建设审查。申请由建设方提出，办理材料由设计公司提供。办理人防工程易地建设审查主要需要的材料有①填写完整并加盖印章的《人防工程易地建设审查申请表》；（②填写完整并加盖印章的《人防工程面积指标明细表》；③设计单位提供的单体建设项目各层建筑面积指标明细表；④规划部门出具的修建性详细规划审查意见（复印件）。取得人防工程异地建设许可后，上缴人防工程异地建设费。

3.园林审查

工程项目在取得规划部门发放的建设工程设计方案审查意见后，到地方园林绿化部门办理办理建设工程园林绿化专业审查，申请由建设方办理，申报材料主要有设计公司提供，办理所需住主材料有（1）关于建设工程园林绿化专业审查的申请；（2）相关材料：《规划条件（选址）》、《设计方案审查意见》、《钉桩成果通知单》的全套原大整张复印件各一份，扫描文件各一份；（3）

方案图纸（蓝图）：绿地布置图、建筑首层、二层、地下各层平面图、立面、剖面图。

4.规划许可证办理

规划许可证是建设工程方案审查阶段最后也是最关键一个环节，取得规划许可证才可以进行施工监理招标，进入工程建设手续的办理环节。在取得人防审查和园林绿化专业审查后，可办理建设工程规划许可证，有建设方提交申请，设计公司提供材料。办理规划许可证主要需要以下材料：

（1）申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

（2）申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

（3）发改委立项批复。

（4）用地权属证明文件：土地证

（5）《建设项目规划条件》（含附图，复印件）。（6）《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。

（7）具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸：

①图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份。

②施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线； ③图纸目录和总平面图需要加盖设计单位年度“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”；

④按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明；

⑤总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。总平面图应有《技术经济指标明细表》；

（8）《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如人防、文物、园林等）及相关材料。

（9）园林绿化主管部门对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。

（三）建设手续

1.施工、监理招标

取得规划许可证后，即可进行施工、监理招标。施工、监理招标一般由建设单位委托招标代理公司代为组织进行。施工、监理招标大概需要45天左右，一般经过编制招标文件、发布招标公告、投标企业资格审查、公示、评标、中标公示、备案、签订合同几个阶段。

2.消防备案（审查）

在正式施工图完成后，设计公司同时要完成消防专篇，建设方向地方公安消防部门提出消防审查申请，设计公司提供相关材料。消防手续分为消防备案和消防审查两种。单栋建筑1000平方米以下办理消防备案，单栋建筑1000平方米以上办理消防备案。二者需要的材料基本相同。消防审查需要以下材料：（1）建设工程消防设计审核申请表；（2）事业单位法人证书和行政机关组织机构代码证复印件；（3）规划许可证复印件；（4）设计单位资质证明文件复印件；（5）消防设计文件；（6）授权委托书和被

委托人身份证复印件；（7）发改委立项批复复印件；（8）施工图纸（全套）

3.施工图审查

施工图设计完成后，建设单位应当将施工图报相关的施工图审查机构进行审查。施工图一经审查批准，不得擅自进行修改，如遇特殊情况需要进行涉及主要审查内容的修改时，必须重新报审查机构审查后再批准实施。

4.施工许可证办理

在工程取得规划许可证，完成施工、监理招标，施工图通过消防审查和施工图专业审查合格后及施工现场达到“三通一平”（水、电、道路通，施工场地平整），可以办理施工许可证。施工许可证由建设方向地方住建委提出申请办理。建设方可委托建筑咨询公司代办，办理需要材料：（1）北京市建筑工程施工许可申请表；（2）规划许可证原件及复印件；（3）国有土地使用权证复印件；（4）施工图纸设计文件审查合格书原件；（5）施工、监理合同备案表原件（或直接发包登记表）；（6）建设项目资金落实证明文件；（7）人防意见；（8）建筑施工企业项目负责人及专职安全员安全生产考核合格证；（9）地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单；（10）涉及建筑节能审查的项目需提供北京市建筑节能设计审查备案登记表；（11）授权委托书及被委托人身份证复印件；（12）单体回执单复印件。取得施工许可证后，工程进入正式施工阶段。