房地产新政分析_房产新政解读

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房地产新政分析

一、政策出台的背景和目的

自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。

特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。具体表现在以下几个方面：

1、中国房地产是推动宏观经济还是伴随中国宏观经济触底回稳

在房地产业与中国宏观经济关系上，历来存有两种对立的观点。一种认为房地产业是国民经济的支柱产业，是宏观经济的先行者和拉动者。另一种认为房地产业是民生性的消费产业，其中存在的投资性要予以遏制。

在中国宏观经济出现连续十个季度下滑的时候，前者认为房地产投资和消费对宏观经济中的投资拉动和扩大内需至关重要，房价没有打下来，宏观经济倒下来了。后者认为解决宏观经济问题根本不需要靠房地产，在房地产政策调控不放松的条件下，宏观经济不是正在触底回稳吗？

实际情况是在2012年6月前后，中国房地产实现了在投资、销售两个方面反转，而中国宏观经济是在当年第四季度触底回稳。总体上中国房地产的市场表现和国家宏观经济表现相一致，尽管存在时间差异。一批人认为宏观经济趋稳了，又可以腾出手来解决房地产调控中价格问题了，毕竟要兑现承诺。

2、新旧年度交替之际市场正常向好还是面临价格失控危境

这些年对房地产市场的认知和评估上一直存在尖锐分歧。一种认为这是一个处于发育、需要培育的巿场，尽管存在供应总量不足、供求结构失衡、价格上涨过快的烦恼，但从长周期看市场总体还是平稳健康发展的。另一种认为这是一个充滿泡沫和投机的邪恶市场，且市场机制己经失灵需要不断进行行政干预和政策调控。

到了去年四季度，特别是今年春节前后，人们对巿场形势和调控效果出现尖锐分歧。一部分人认为房地产巿场回暖向好，符合国家＂稳中有进＂经济方针，监控主要城巿房价有升有降，总体房价控制在8%上下和GDP增幅大致相当，交易面积高低互现市场出现分化。另一部分人认为春节上海交易面积和北京房价暴涨，面对一线城市的市场局面，调控若不升级，一线城市房价将会失控。

实际情况是上海春节期间不过交易了四千多平米42套房，北京价格失控所指是二环内的二手房交易价格个案。国家统计局根据1月份全国房地产市场的数据认为，今年房价走势总体是趋稳的，不存在价格暴涨的条件。一批人是已容不得交易量放大市场回暖而必需严格限购，容不得价格上涨而必需打掉预期。

3、政府换届之际是作房地产政策调控总结还是提出延续性指导要求

按照常规，政府换届之际一般不做重大决策，留待后任处理，尤其是换届己进入最后倒计时刻。用最后一次国务院常务会议再行房地产调控之实质部署，突出地体现本届政府在房地产巿场调控上的坚定态度，也向市场和后续政府明确传达出今年全年的国家层面的政策走向。

一部分人认为，当前应该“继续坚持”调控不放松，而不是“继续加强”调控。市场环境既不具备价格下跌也不具备价格暴涨的条件。中国房地产产业和市场需要精心培育和呵护，在整个中国宏观经济低位运行开始回暖的关头，政策选择尤其需要慎重。另一部分人认为，中国房地产市场成交量的放大、价格的上涨，都是不能容忍的。特别是北京、上海一线城市最近两个月的市场表现，可用“疯狂”称谓。如果不予以及时遏制，将会对全国房地产市场带来严重的负面作用。

实际情况是一些权威的媒体和一批有影响力的学者专家，在年底和1月份就已经不断的向社会释放新一轮调控的必要性和新一轮调控即将到来的信息，市场先后传出直到现在也未经证实的消息，“北京人均24建筑平方米以上的家庭要交房产税”、“三套房不贷、二套房停贷、一套房加贷”、“二套房首贷七成，贷款利率为基准利率的1.3倍”、“个税提为增值额的20%，营业税改土地增值税（增值额的17.6%），二手房增值额的37.6%归政府”。也有人认为所有的房地产税收都有加码的空间。

2012年全年商品房和商品住宅成交均价分别上涨7.7%和8.4%，这和我国GDP增长幅度大致相当，高于CPI的上涨幅度又低于全国城乡居民可支配收入的增长幅度。中国房地产业协会在其编撰的研究报告中认为，“2012年房地产市场发展是不平衡的市场，开发投资、销售面积和销售价格在不同地区、不同城市和不同企业之间差异性明显”；“70个大中城市新建商品房和商品住宅市场价格有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显”；“2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的”。新华社评论认为本次调控是“在楼市上涨预期愈演愈烈之时”，“再次释放强烈信号”。由此可见，调控并不是在楼市上涨成为现实之时的举措，而是在预期愈演愈烈之时的动作。

二、对房地产市场的影响

“国五条”地方细则落实首周，多地房地产市场出现降温迹象，主要表现在成交量环比下降，但是价格未出现下降趋势。

二手住宅市场与细则实施前相比出现较大落差，成交量、新增客源量出现明显回落。根据链家地产市场研究部统计，在4月1日至7日的一周内，北京二手房市场新增客源量环比下降约28%，成交量环比上周下降幅度超80%，日均成交水平可能处于200套左右。

新房市场成交量也出现下跌迹象，某研究中心数据显示，在4月1日至7日一周内，一线城市成交指数为97.15，环比下跌55.41点。其中上海成交面积跌幅最大，达88.57%，广州下跌77.12%。二线城市成交同样出现下降趋势，4月首周成交指数为135.87，环比下跌65.13点，其中呼和浩特成交面积跌幅最大，环比下跌70.85%，三、四线城市成交指数环比下跌73.99点，达118.48。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一方面3月细则落地前，购房需求集中释放，基本透支了未来半年左右的购房需求，另一方面，由于新政的出台，买卖双方心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待。

链家地产市场研究部研究员张旭表示，新政出台，购房者观望情绪加重，造成成交量大幅下滑。以北京为例，由于网签暂停，新政后的签约客户还未进行到过户环节，因此个税新政还未实际落地，购房者也在等待。

但值得注意的是，胡景晖指出，虽然成交量环比下降，但同比仍增长。中国指数研究院数据显示，在4月首周监测的42个城市中，除广州、长沙、苏州等7个城市外，其他城市周均成交量同比均上涨。其中成都涨幅最大，达208.06%。在价格方面，无论二手房还是新房都没有出现降价趋势。“在购房者选择观望、购买需求大幅萎缩的同时，更多业主并未急于降价出售，也选择观望。”胡景晖说。“市场并未一下冷淡”，中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于部分新政施行还未跟上，政策影响效果有限。但由于4月是政策落实月，各地可能会跟进补充条款，因此，市场趋冷是必然趋势。张大伟同时表示，未来价格方面下调难度大。“虽然北京等城市很快会增加限价商品房土地供应量，但由于开发商资金较为宽裕，市场还将处于博弈期，但继续上涨的可能性明显减少。另外，如果调控持续半年以上，到三季度房价肯定会明显调整。”

三、对房地产行业的影响

“房地产开发者主要受交易量影响，只要交易量保持一定规模，他们受影响不大。由于没有新楼盘出现，中心城区的二手房成为稀缺资源，税负由下游买方承担，20％个税的调节作用有限。真正的高收入者早就有充足的房源，不得不买的购房者多属于刚需。”胡怡建分析。

国家统计局数据显示，3月份我国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2．1％，但统计不包含住房价格变动。房租的升幅要高于CPI整体的升幅，居住价格同比上涨2．9％。其中，住房租金价格上涨3．7％，水、电、燃料价格上涨2．2％，建房及装修材料价格上涨0．9％。

厦门大学中国资本市场研究中心主任屈文洲告诉本报记者，房地产成为投资的巨大市场。高收入者不怕增加一点税负，只要认为收益依然高于银行存款，还是会选择投资房地产。因此“国五条”对购房主力抑制作用不大。

某房地产集团总裁助理给本报记者算了一笔账，目前的房产税、20％的交易税还不能抵消房产升值的利润，购房三年后再卖，虽然有20％的差价个税，但房价可能升值了40％到50％，那还是稳赚的。虽然“国五条”影响到部分人收益，但炒房依然有利可图，市场总体不会受很大冲击。再者地方财政比较吃紧，20％个税的落实也会大打折扣。从经验看，这个调控政策可能上半年紧，下半年松一些。调控方式一两年一变，变来变去市场也就对政策不敏感了。

汉宇地产市场研究部经理付伟日前表示，虽然3月CPI回落，但是经济环境未能明显改善，通胀预期不会因此改变。通胀会导致楼市需求难以降温。如果调控政策反反复复只是一再的抑制需求，调控房价的难度会越来越大。

“政策需通盘考虑，不能朝令夕改。通过个人所得税调控房价，恐非有效手段。个人所得税是商品销售结束之后的征税行为，属于下游环节，间接发生作用。通过直接对商品课税可能会影响更明显。”付志宇说。

四、对地区影响的差异性

1、对昆明的影响

新“国五条”昆明细则出台已一周，昆明房产交易中心的税务窗口近一周来的日均办理手续量也整体下降了六七成。多家中介透露，进入4月份后，二手房（房源、代理、租房）成交量明显减少。与之相比，新房成交量升温。

4月以来二手房“高烧”骤降 昨日，从昆明房产交易中心税务窗口工作人员处了解到，近一周以来税务窗口日均办理手续在150份左右，对比3月份的500份左右的业务量，整体下降了六七成。

从多家中介公司工作人员反映的情况看，二手房3月成交量大增，4月回落是普遍现象。张先生负责的片区包括白马小区、近华浦路以及西园路，仅就他负责的这个片区而言，3月的成交量就达到了30多套，比之前增长了3到5倍，但4月以来的交易量明显下降。但不论是买房的价格还是租房的价格都没有出现明显上涨，昆明的房价一向都比较稳定，而这个月租房的人明显多了。

相比二手房市场的降温，清明小长假过后，昆明新房的日交易量却出现了回暖迹象。有数据显示，在小长假3天当中，最多的一天成交了121套房子。可小长假一过，4月7日当天却成交了292套新房，成交面积28725.28平米。除去假期，从数据统计发现，4月3日和4月7日单日成交量均在270套以上。

另外据统计，今年3月，昆明市住宅及商业共有8宗土地、4个项目获得了规划建设公示，过规总净用地面积30.241706万平米，总建筑面积达155.867646万平米。3月份获得规划建设公示的项目中，西山区有1宗地块、1个项目；官渡区6宗地块、2个项目；五华区1宗地块、1个项目。其中纯住宅地块有7宗，共3个项目；商业、办公用地1宗，1个项目过规。3月，盘龙区、呈贡新区及保障房项目均没有获得审批公示。

2、对上海的影响

2013年3月，上海二手房指数为2661点，比2月上升45点，环比上涨1.72%，涨幅比2月扩大1.37个百分点。3月1日新“国五条”实施细则出台，政策最先传导至二手房市场，追赶“末班车”的紧迫情绪愈演愈烈，扎堆过户，交易激增。月度成交初步统计6万套左右，超过2009年历史高位3.2万套的纪录，且价格持续追高。

上海二手房指数办公室认为，“新国五条”对二手房影响远大于一手房，由此在新政出台的第二天各交易中心就上演二手房连夜过户的现象，并在新政后的第一周达到高峰。由于地方细则尚未跟进，在不确定的政策预期下，一些洽谈中的买卖加速，上家担心日后价格回落，下家担心个税最终仍转嫁房价，于是买卖双方抢着追赶政策“末班车”；二手房交易周期大幅缩短，闪签频现，不少房源当天挂牌当天出手，甚至有的改善客在一天内买进卖出。同时，为了规避20%个税，二手房流程出现提前审税再进行交易。由这种紧迫心理助推的购房潮一直延续到地方细则出台的3月底才逐渐恢复平静，导致3月二手房市场出现了少有的、非理性的购房高峰。

3月1日，国务院出台“新国五条”，要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税，限购覆盖城市全部行政区域。3月14日，住建部部长姜伟新表示坚决执行20%所得税政策。3月30日，上海细则落地，强调对个人转让住房依法严格按转让所得20%计征所得税;并严格执行二套房贷政策，严禁或暂停发放三套及以上的房贷。这次调控力度之大令市场始料不及。

“新国五条”细则出台，上海二手房市场出现了少有的追赶政策“末班车”、入市购房的火爆局面，尤其在3月前三周表现突出。随着月底地方细则落地的临近，最后一周二手房成交逐渐降温，直至3月30日上海细则正式落地且并未看出有政策缓冲区，意味着这一波的“末班车”行情宣告终止。

上海二手房指数办公室分析到，出台的上海细则并不细，但严格征收20%个税，将改变市场预期，亦彰显政府决心，对买卖双方心理冲击很大。至于个税转嫁是否抑制，拭目以待。二手房市场或出现“冰冻期”，购房者分流导致一手房市场需求量增加。

3、对广州的影响

“国五条”广州细则已于日前正式落地。与众多专家猜想所不同的是，与北京、上海等地的地方细则相比，广州细则对一些较受关注的条款仍未有定论。然而，尽管广州政策向柔，但市场的反应却并不小。

国五细则出台后恰逢清明假期过去，记者在采访中发现，今年以来一直在价格上态度较硬的开发商们开始有所动作，不少楼盘都推出了较为诱人的折扣，甚至有项目推新时打出了接近8折的优惠。而由保利地产[微博]主办的首届房产推介会将于4月12日-14日举行。据悉，此次保利首届房产推介会集结了保利地产广州、佛山、东莞、中山、珠海、阳江6城15个楼盘，囊括保利全线产品，从刚需、改善、豪宅、旅游度假住宅产品到商业、写字楼等大型城市综合体近万套房源。此次保利“房交会”的项目促销力度也十分给力，最高单套优惠金额高达108888元/套。

有机构分析认为，由于广州国五细则较为务实，使得部分开发商对市场预期出现分歧。而近日以来楼盘的放松口风使得刚需买家入市购房的积极性再度提升。

众多近郊楼盘打折促销

“现在优惠比较大的应该是郊区盘。”广州某房企营销总监向记者表示。今年以来，由于成交不错，楼盘在价格上一般都咬得比较紧，较少出现有低折扣大幅优惠的现象。然而从3月份起，广州打折楼盘就变得多了起来。据记者了解，各大楼盘在4月的市场报价中，基本都出现了优惠的字眼。特别是番禺、花都等供应量比较大的近郊区域，折扣的优惠幅度更大。

搜房网数据监控中心的数据显示，截至4月1日，广州在售住宅项目共327个，而4月推出优惠的项目有163个，占比接近一半。其中，打折力度最大的楼盘集中在近郊区域。番禺区是4月新盘打折较为集中的区域之一，推出优惠的楼盘数量达到31个，仅次于花都。广州亚运城项目更是全市优惠最大的楼盘，其购房优惠可以去到81折。而庄士映蝶蓝湾，全款折扣也可以去到91折。作为中小户型较为集中的区域，番禺在今年以来成交量一直都是广州十区二市的前三甲。记者了解到，4月折扣较大的楼盘推出的户型也基本以中小户型为主，除了番禺君华柏广场以全新盘的身份推出诚意登记95折以外，其余项目都属于老盘新推如商业性质的奥园养身广场一次性付款95折优惠以及番禺云山诗意的团购优惠4万并额外99折等。据统计，番禺在4月份推出较大折扣优惠的项目有9个。

与番禺相比，花都的优惠楼盘则更多。据统计，广州十区二市打折优惠项目最多的区域仍然是花都，打折楼盘达到50个。优惠楼盘占比依然达到74%。与上一个月相比，这些楼盘的优惠力度也有所加大。其中，云峰花园四期优惠由全款97折增加到全部94折，城央御景新增四房团购6字头送契税，并且一至三房可以享受购房92折优惠。此前已经有较大优惠的在售项目学府南苑，4月也推出全部在售房源86折的优惠，优惠力度仅次于番禺的亚运城。记者发现，花都推出优惠的50个项目中，除了学府南苑折扣低至86折外，祈福辉煌台的购房优惠也有额外的91折。

与近郊优惠较大的状况相比，广州中心区域由于在售项目量并不多，开发商在价格上则显得较为淡定。但与前几个月相比，优惠楼盘的数量也增加不少。中心六区推出优惠的在售项目共有43个，其中白云区就占了其中的13席。中海云麓公馆和保利云禧这两个高端楼盘都在4月推出了预订优惠，其中中海云麓公馆是20万抵50万，而保利云禧则是50万抵80万。优惠楼盘增加较多的是荔湾区，由此次的3个增至8个。其中中铁荔湾国际城的优惠由原来的最高95折再度放松，变为5万抵20万房款的优惠。而有购房者向记者表示，保利在芳村的项目针对关系户的内部认购的折扣甚至可以去到16000元/平方米，相比于现时超过18000元/平方米的市场价，相当于打了9折。

开发商应对不一

3月31日晚，广州“国五条”细则终于踩着最后期限出台，成为了一线城市中最晚公布地方版细则的城市。相比于北京、上海这些一些城市，穗版的国五条显得十分温和。对于市场较为关注的二套房转让税率以及增城、从化限购等问题都仍未有最终定论。

经纬行研究中心就认为，穗版的国五细则既是“宽松留有余地”，同时也是“多方面确保市场可控”。分析认为，广州细则是延续了广州一贯务实的作风，更多倾向于市场化调控。而在这种“有保有压”的政策之下，开发商对于往后市场走向则显得想法更多。

特别是在市场新增供应方面，广州政府在穗版国五条细则中也表明了姿态，包括在土地供应量和供应结构方面均有所侧重，不仅加大了土地供应量，也加重了中低价位、中小套型普通商品住宅的供应比例，从供应的源头上以求解决供求矛盾，以满足未来刚需客户的持续释放。由此可见，本轮调控广州政府其实是将行政手段和市场手段相融合，同时也让市场知道政府在政策方面留有一手，多方面确保市场走向的可控。

供应量的加大，对于开发商清库存并不太有利。“新盘低折卖的情况很少，老板也不愿意，现在优惠力度较大的都是老盘。”上述营销总监曾向记者表示。记者也发现，在4月尽管有不少楼盘都以加大优惠作为卖点，但全新盘却只有番禺君华香柏广场，而推出的折扣力度也并非特别大，属于正常的节奏。而如亚运城、学府南苑、祈福辉煌台这些优惠力度较大的楼盘都属于老盘，更多是为了清货。

五、对购房者自己的影响

调查中得知，目前市民对国家与之有关的政策普遍比较关注，约8成的人知晓新政情况，且对征收20%个税迎来强烈反应。调查结果显示，在新国五条出台后表示淮安在售楼盘房价仍上涨的超过五成；同时调查显示，认为淮安楼市今年上半年房价将会小幅上涨的占51.90%，认为房价将将停滞的占3.46%，而对于房价下跌的占比仅为20.07%，由此，也不难看出，购房者对于淮安房价上涨预期明显。

此外调查显示，有购房计划的人中近4成的人表示此政策对个人购房计划有影响，他们希望国家能够区别对待，在出台具体细则时应该有区别的征税。调查中绝大部分市民认为国家主要是为了抑制投机投资性购房而出台的强力举措，也有部分市民认为国家有通过此政策增加税收的考虑。但也有2成准购房者表示，新政策的出台对我的买房计划没有影响。还是会根据自己的需求与考量，选到合适的房子再选择出手。记者在天元新府华城楼处采访到购房者张先生表示，“新政策的出台会影响我对意向楼盘的选择，感觉新政出台后房价将会有上涨的趋势。我选择新房，主要关注点，一是价格，二是物业服务，三是户型。

对于尚未落地的新政，房地产开发企业心态平和，被调查的10家房地产开发企业中，70%认为目前高额的土地征收拆迁费用、材料费和人员工资，即使国家实施该项政策，湘潭房价仍然会继续上涨。