白云花园案例_白云花园

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白云花园案例

现状：

同一小区的大门口，分属于两个物业公司的保安在共同值勤，不只翠湖山庄独有，新兴白云花园的业主们至今已经连续6个月目睹了这一场景。

业主委员会主任师笑天告诉记者，现在小区的管理费大部分都交给新聘的华信物业管理公司，还有少数一部分业主由于维修水管等，不得已只有交给悦华物业公司，有几十人左右。师主任说，现在的宣传和保安工作基本都由华信公司负责，业主们都反映治安状况比以前好了很多。但由于没有交接到位，新公司的很多工作都受到了制约，比如小区内16栋高楼水池虽有清洗，但却没有按要求进行检验，正是非典期间，这让业主们都很担心。背景：

2002年12月9日，广州市新兴白云花园小区的业主们迎来了新聘用的物业公司广州华信公司，新物业公司一百多名保安进入了小区。业主们要辞退的是从1998年开始一直在这里管理的悦华物业公司。

但是当天就遭到原物业管理公司抵抗，悦华物业管理公司不肯作出让步，双方经过六个多小时的僵持，在当地派出所和居委会的调解下，冲突得以平息。

究其辞退原因，新兴白云花园业主委员会主任师笑天表示，对悦华物业管理不信任，不满意，特别是治安问题。

两年了，没人说得清这栋楼房从一楼到五楼的玻璃窗为什么不翼而飞。小区护栏上的铁家伙也不知道被谁搬了家。众目睽睽之下翻墙而入在这里也成了家常便饭。2002年底，3号楼一户居民家里的煤气口突然冒出了火苗。有位邻居第一时间冲向楼道里的消防栓。却发现那条消防口是没有喷嘴的。业主们却强烈要求更换物业公司。接管难的原因：

据了解，悦华物业公司之所以赖着不走，是因为其隶属广州市道路扩建办公室。广州市道路扩建办拥有小区60%的产权，作为最大业主，他们认为小区的业主委员会是不合法的。所以由这个业主委员会作出的决定也就是不成立的。

但师笑天则表示，业主委员会从筹备到招聘新公司长达两年。当时，广州市道路扩建办公室不仅参加了筹备会，还向业主委员会提供了办公场地。业主委员会成立后，向白云区房管局申请备案。

白云区国土资源和房屋管理局物管科的唐科长也认为：业主委员会从筹备到成立都是按照法定的程序来操作的，是合法的。

广州市道路扩建办公室将白云区房管局和白云花园业主委员会告上法庭，状告白云区房管局越权审批和业委会欠交管理费。但按照物业管理条例，凡对业委会存在质疑应在业委会成立三个月内提出，但道扩办却在一年多后才提出。并且房管局对于业委会只是一个备案制度，不存在审批；而对于欠交的管理费，白云区房管局也已整改业主补交了。所以，起诉很快就被白云区法院一审驳回。在今年4月9日，中院再次审理此案，仍然维持原判。

而今年3月9日，就悦华物业管理公司始终不愿退出小区，不肯交出管理权，业委会也正式向白云区法院起诉了悦华物业公司。5月4日，初审开庭，但道扩办仍以业委会不合程序为由，拒绝出庭。目前，此案还有待进一步审理。

反映的事实、问题与引发的思考：

1．同样问题：

管理不善，辞旧迎新，交接不畅，两相僵持，影响工作正常开展。

2．大业主占绝对份额（60%），可以主导局面，不承认业委会的权威。同样大业主状告主管部门越权审批和业委会欠交管理费，两级法院驳回。

3． 业委会反诉物业公司，大业主以不合程序为由拒绝出席，待审；

4．何以久拖不决？ 5．大业主可以主导一切吗？

6．小业主欠费，业委会有无义务催交、追讨？

白云花园案例评析：

本例除了与案例一有相似之处外，其独特之处在于，原物业公司的母公司广州市道路扩建办拥有超过50%的产权份额，是有绝对多数代表权的大业主，这种情形下小业主的意见和利益极易被忽略。因此，便有一个是否需要通过立法对大业主的代表权进行限制的问题。虽现有相关法规并无此点内容，但至少可以检查大业主有无100%缴纳管理服务费。若无，便没资格享有其所占份额的代表权。另外，即便有大业主的袒护，若物业公司出现严重违规失职行为，依法依然可由主管部门注销其资质。

小业主欠费，业委会有催交义务。