《房产专业》综合实践报告_专业综合实践报告
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《房产专业》综合实践报告
专 业 班 级：
学 生 学 号：学 生 姓 名：
成绩：指 导 教 师：
完 成 日 期：房地产经营与估价f1011201刘梦雪何军建2013 年 1 月 2 日
《房产专业》综合实践报告
（一）实习目的两年半的在校学习生活就要结束了，我们从书本和有限的课程实习中了解了房地产行业内工作的基本内容和基本流程；了解了从事房地产经营与管理工作的基本理论和基本方法。但怎样把这些理论运用到实际工作中去，还需要到实际工作岗位上去实践、去探索。房地产经营与估价综合实践的目的就是要求同学们综合运用所学理论，提升自己的岗位职业能力及行业认知度。
（二）实习内容
从后附材料一、二中，自主选择一个方向，通过二周的素材搜集准备及实际调研，写一篇有感而发的调研报告。
（三）实习时间
第17、18周即12月24～元月6号
（四）实习任务及提交成果
《安徽省商品房销售明码标价规定实施细则》的调研报告
明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。是向消费者公布商品价格和服务的一种方式，具体有卡片标价、挂牌标价、实物标价等形式，注明商品的品名、产地、等级、规格、型号、单位、价格或者提供服务的项目、收费标准等有关情况。是商业企业进行价格管理、提高服务质量的一种方法。实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。明码标价不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其他情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。现将调研情况汇报如下：
一、国家实行商品房销售“明码标价”的背景
从2010年起，我们似乎陷入了一场遏制房价不休、房价上涨不停的怪圈中。例如，到今年2月8日推出“新国八条”之时，已经祭出的八项政策措施，可谓“海陆空”三位一体，从土地供应控制、信贷政策收紧、房产税等试点，到保障房的倒逼、市场干预性限购，多层次下手调控楼市，其力度不可谓不大。然而，最近统计数据表明，在跟踪观察的近百个“标本”城市中，70%以上的城市房价还在上涨。可采取的“剩余措施”库中，目前恐只剩下全面推行房产税。近期公布的一份社科院报告就建议：全面开征房产税，引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距扩大，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。
有关房产税的征收等遏制房价过快增长的税收政策，从本意上看，是更猛烈的重拳，增加了房产持有成本，导致资产相对减值。只是在“土地财政”获利空间变小后，地方政府会不会又依赖于房产有关的税收？这样的忧虑已经超出了地方政府的权限范围，需要有个明晰的立法指引。假如纵容地方政府滥收税费，房价倒控制了，新的问题又可能冒出来，势必得不偿失。
可以这么说，在宏观调控见不到“大效果”后，有关部门开始把眼睛转向“微观控制”。这一背景下，房价“明码标价令”就产生了，这让职能机构有了直接与房企面对面交锋的“接触点”。价格明码化后，更有利于相关部门第一时间“约谈”价格上涨。“点名”没有明码标价的企业，只是促进相关法规实施的一个举措而已，并不涉及价格欺诈等问题，反欺诈并不是目的，目的是“钉住”房价。
而安徽省《商品房销售明码标价规定》实施细则正式对外公布，从明年1月1号起开始实施。细则规定，商品房经营者要在取得预售许可证或现房销售备案后10日内一次性公开全部准售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
按照细则，商品房销售应当公示交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准；商品房销售时选聘了物业服务企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务企业名称、服务内容、服务标准及收费依据、收费标准，以及机动车停车收费标准等。
省物价局表示，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。不得使用虚假或者不规范的价格标示、标价方式误导消费者，进行价格欺诈。
二、出台商品房销售明码标价的原因
（一）土地使用者的原因。主要有：土地使用者在取得了土地使用权后，没 圈而不用或先让农民耕种；或者将土地抵押贷款，因无力还贷被法院查封或进入法律程序，导致土地闲置；或者与当地群众发生纠纷，无法开工建设，造成土地闲置等。
（二）政府及有关部门的原因。如政府规划变更；在机构改革中，有一些单位被撤消或重组，使原建设项目无法落实到位，造成土地闲置；由于土地使用权的取得和建设项目开工分属不同的主管部门，导致土地使用者取得了土地使用权后却迟迟无法取得开工手续，从而造成土地闲置等。
三、商品房销售实行明码标价难一蹴而就
商品房销售明码标价规定已经正式实施，但要完全实现“规范房地产市场秩序，解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题”等政策目标，仍会存在一个不短的过程。
5月初以来，国家发改委以及部分地方发改委的检查结果表明，在售楼盘的明码标价执行情况仍然存在一些问题。在北京，对30多家房地产开发企业的在售楼盘进行调查和检查，结果有11个楼盘多多少少存在相关问题；在济南，对41处楼盘进行专项检查的结果显示，也有部分经营者标价工作差距较大的问题。
当然，正如检查单位所强调的，“大部分楼盘在交易场所放置了明码标价公示牌、价目表或者价格手册，基本做到了‘一套一标’，并按规定标示了套内建筑面积及单价、优惠折扣、容积率等相关内容。”
这与记者在市场走访所了解的情况基本一致。中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉告诉记者：“据我们调研了解，目前大多数项目现场都进行了价格明示，但其中一部分并不规范。例如虽然有价目表，但未放在显著位置；或者价目表中的信息过少，不够全面；甚至有些只是手写的价目表。”
被公开点名以后，在明码标价执行情况检查中暴露出问题的一些企业表达了积极整改的意愿，表示会通过加强企业管理，将明码标价规定落到实处。
业内人士指出，在已经实施商品房交易网上备案的城市，在新建商品房市场上，落实相关规定情况更多的是企业管理和工作流程总体水平的表现，而刻意违规的几率很小。该人士也提醒，在实施网上备案的城市之外还有一大块市场更需要重视，只有那里的明码标价规定落实到位了，规范市场销售行为才算真正落实到位。
也有人提出，“在新政策的要求下，企业最直接、简单的应对方式就是提高销售报价，这样在今后的销售中还有回旋余地，可以加大价格调整力度。”事实证明：这类担心基本没有必要，落实明码标价规定不大可能推高房地产市场交易价格，正如也不能期待这一政策促成房价下降一样。
在北京房地产交易管理网的预售住宅公示中，一些在明码标价政策出台以前办理预售许可的项目，大量存在备案价格高过甚至远远高于成交均价的情况。另一方面，正如钟文辉所说，“据我们了解到的情况，部分新开的楼盘在标价时，比以往周边项目的价格高出了10%左右。但同样是这部分项目，往往可以有更大的折扣。”
无论是开发商还是购房人，其实都非常清楚，这项关于明码标价的规定所要求明确标示的内容，实际上正是健康的房地产市场上应该充分透明的基本信息。此前房地产市场存在较为浓郁的投资投机氛围的环境下，不仅开发企业缺乏动力，连消费者也视“消息”为资源，而始终缺乏形成良好市场氛围的土壤。正如培育建设一个健康的房地产市场需要时日一样，难以一蹴而就。
记者注意到，在这项明码标价的政策中，再次强调了国十条的要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。在检查中也发现，仍有楼盘有意无意雪藏房源。
专家强调，在实施房地产交易网上备案的城市，如果存在囤积房源的做法，确实有操纵供应的嫌疑，应该对此采取更为严厉的惩罚。据了解，在以往的房地产销售中“销控”的核心是控制供应，人为制造市场需求饥渴，以实现确保较高收益实现快速销售的炒作目的。这也是房地产销售从业者熟知的行规。在尚未实现房地产交易网上备案的城市，对明码标价的落实情况需要更加着力去督促。毕竟，这是行业自身强身健体的一个重要机会。
四、我省商品房明码标价存在的问题
明码标价政策出发点很好，其目的主要包括，通过价格明示，控制房价涨幅；另一方面是提高信息透明度，让购房者心里有底。实际上，政策能否达到预期效果，房屋价格的合理制定至关重要，但这需要比较细致、深入的研究；另一方面，要加强政策的执行力度，明码价格内容应更全面。根据国家发改委的有关规定，5月1日起销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，但各地执行效果并不理想。有售楼小姐以价格未定为由拒绝公示，开发商多采取提高报价后再打折的方法应对，二手房明码标价基本没有动作。发改委表示将组织全国范围检查.楼市调控的持久战注定不会一帆风顺。所谓政府政策、商家对策。楼市调控中房产商与政府之间的博弈极富特色：政府出台各种调控措施，以此抑制房价过快上涨；一边又在限价令上打打文章，或称“不限购”是将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购的范围，或地税局与中介公司一道发虚假纳税证明。如今，到“明码标价令”时又出现类似情形，轰轰烈烈的来，却并未取得预期效果。
房地产行业也是一个惯常的暴利行业。某种程度上，房产产品也算一种金融产品，房产交易类似于股票交易，价格没一个准头。在这样的情况下，明码标价就很难实现，因为它不像零售行业，如果标价不等于实价就算一种商业欺诈行为。对这样一个暴利行业来说，如果调控力度不够将很难实现逆转之局。真要对房市调控产生作用，明码标价还很不够，政策执行和监管难度都较大是制约其发挥作用的关键点。所谓打蛇打七寸，只有找到房市七寸，明码标价才有厚望
然而，计划经济式的“微观控制”，已经超出了市场经济所能容忍的“宏观调控”，对楼市的良性自我培育，并不见得是一剂良药。
当前令人担忧的空置率现象，以及全国七成家庭把房产视为投资工具的“集体无意识”，都是这几年来政策不连续，楼市无序发展导致的。治价还不如治市，切出市场和政府保障房两块，严禁市场因素不全的经适房、特权房等入市，应多建政府控制的公租房，把所有机关事业及企业福利房纳入统一标准的管理中来，让市场的由市场说话，让非市场的远离市场，这才会让房价回到理性水平。当前有些地方政府为急于减少地方债务压力，已经在动把公租保障房出售给租住人的主意，这恐重蹈福利房、经适房、小产权房等入市后市场扭曲的错误。
