物业管理实务安全分析题_物业管理实务测试题

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物业管理实务安全分析题

（请根据背景材料，按要求作答）

1．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。

问题１：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施？ 问题２：电梯故障的后续处理应做好哪些工作？

2．美然动力小区是位于北京市朝阳区的一个中高档小区。

2002年小区建成时受开发商的指派，开发商所属的一家美晟物业管理公司进驻小区开展小区前期的物业服务工作。

2004年9月，小区业主委员会成立了，依照业主入住时和前期美晟物业管理公司的约定，前期的物业管理公司与业主的服务合同到此时应该终止，于是通过公开招标，小区招聘了新的物业管理公司，但是老物业美晟公司以没有收齐小区部分业主的物业管理费等为由拒绝撤离小区，也拒绝移交关于小区的设备设施图纸等资料。

于是，小区业主委员会将老管家美晟物业管理公司告上了法庭，要求其移交资料并且撤出小区。经过两级法院的审理，2005年12月19日，法院判决小区业主委员会胜诉。2006年1月17日，法院强制执行，新物业管理公司四方物业在法警护送下进驻小区的情形。

但是新的物业管理公司接手后工作并不顺利，收取的物业费取暖等并不能维持小区的正常运转。就在小区居民期盼着两家物业管理公司能够达成一个和解协议的时候，新物业四方公司却突然撤出了小区。

问题1：这个物业管理公司没有通知业主就这样突然间撤离了，怎么看待这种行为呢？

问题2：新老物业管理公司之间应该是一个什么样的交接的程序和内容？

问题3：物业服务费用是按照该物业管理公司的认为应该又物价部门来制订，还是由谁制订？

问题4：政府如何对这起纠纷作出依法处理？ 问题5：这起纠纷中用公约约定物业服务费用价格，那么，这个公约的本质属于什么？ 问题6：物业服务费用的定价应该如何定价？

问题7：能够导致前期物业服务合同终止的原因有哪些？

3．2008年12月10日凌晨1点多，两罪犯从某小区外围破损处进入小区，再翻墙进入原告居住的别墅内，抢劫财物后5点逃离。虽然后来两罪犯被抓获，并获有期徒刑12年，但原告以小区物业管理公司有违《管理公约》规定、未尽管理人安全注意义务为由，要求物业管理公司也承担赔偿责任。

法院经审理后认为，物业管理公司怠于履行管理职责的行为间接导致原告被抢劫的后果，物业管理公司应承担相应的法律责任。最后除判令两直接侵权人对原告财产损失承担民事赔偿责任外，还酌定物业管理公司承担30%的补充赔偿责任。

问题1：物业管理公司在对业主、住户的人身和财产安全上应该承担什么责任？ 问题2：从本案的启发中，物业管理服务过程应该如何防范这类事件的发生？ 问题3：物业管理安全防范包括哪些内容？

4．某花园小区业主委员会成立后，与原物业管理公司签订了物业管理委托合同。一年后，小区业主因不满意物业管理公司调高物业管理费等问题，重新选举组成了第二届业主委员会。新业主委员会要求重新招标选取聘新的物业管理公司，旧的物业管理公司不同意，部分业主采取了聚众上访的手段，迫使主管部门同意了招标申请。

经过公开招标，选定了新的物业管理公司。新业主委员会联合部分业主迫使原物业管理公司退出小区。新物业管理公司于2002年6月接管了该小区。

原物业管理公司根据物业管理委托合同的仲裁条款，向仲裁委员会申请仲裁。

仲裁委员会于2003年4月作出终局裁定：原物业管理委托合同合法有效，双方应继续履行合同，业主委员会承担违约责任。在原违约管理公司没有重新接管小区前，由业主委员会每月补偿原违约管理公司违约金2万元，该违约金由全体业主承担。

问题1：物业服务合同是委托合同吗？

问题2：业主委员会改选后，是否应该重新选聘物业管理公司？ 问题3：物业管理的合同违约责任有哪些？

问题4：物业服务合同如何防范这类安全风险？ 问题5：如何以仲裁方式处理合同纠纷？ 问题6：如何解除物业服务合同？

问题7：如何要合同对方承担合同违约金？

5．一个300多户业主，23500m2的小型物业管理项目，准备设立一个小型的物业管理项目组织机构。

问题1：描述物业管理项目组织机构的设置步骤？

问题2：说明物业管理项目组织机构在企业中的地位？ 问题3：说明物业管理项目组织机构的组织形式？

问题4：设计这个物业管理项目的入住方案和装修流程？

6．某物业管理项目采用包干制，可收费面积18万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10,年终核算各项管理服务成本共计400万元,若营业税及附加为5.5%。

问：（1）当物业管理服务费收缴率为90%，物业服务企业的利润总额是多少？ 问：（2）当物业管理服务费收缴为多少时，物业服务企业盈亏平衡？

7．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。

问题1：乘客在遇到、出现紧急情况（困人、开门运行、溜梯、冲顶、夹人和伤人等）时，应当采取哪些求救和自我保护措施？

问题2：电梯使用管理单位接报电梯紧急情况应如何处理？ 问题3：乘客在电梯轿厢被困时应如何解救？ 问题4：电梯使用管理单位的善后应如何处理？

问题5：对乘客造成的损害应由谁承担责任？为什么？

8．王先生购买了蓝天房地产开发公司的蓝天苑住宅小区。王先生入住后即按照自己的需求聘请了装修装饰公司对其物业进行装饰装修。当物业管理公司巡视住宅小区时发现王先生并没有办理装修装饰申报手续，同时发现装修装饰中拆除了室内的隔墙和部分楼板，另外也发现装修装饰中采用了明火电焊作业，现场材料堆放混乱，到处乱来乱接临时电线。

问题1：物业装修装饰管理有何流程？

问题2：业主如何申报装修装饰？物业管理公司审批装修装饰管理的原则有哪些？ 问题3：装修装饰中有哪些注意事项和禁止行为？如何将这些注意事项和禁止行为告知业主？

问题4：对明火作业有什么规定和要求？

问题5：装修装饰现场如何实施管理？为什么？