全国城镇化分析_全国城镇化率
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全国城镇化解析
一、中国城镇化发展概述剖析
中国城镇化发展现状
2011年是中国城镇化的转折时点，2011年，中国城镇化率达到51.27%，城市常住人口首次超过农村人口，这引起了国内外各界对中国城镇化的巨大关注。许多政府官员和学者都称：中国社会结构已进入了一个崭新的历史性阶段，中国进入了城市社会。城镇化率过半，也意味着中国在向现代化进军的过程中树立了一个新的里程碑。在这个历史性时刻面前，许多人都指出，如何培育与发展中小城市、破解农民工融入城市的难题、实现城镇可持续发展是下一个阶段中国城镇化实现健康发展需要解决的几个难点。1.2城镇化率在今后20年还会处于快速发展的阶段。韩俊（国务院发展研究中心副主任）指出：根据国务院发展研究中心的预测，中国城镇化的峰值将在70%-75%之间，也就是说今后20年，中国的城镇化率还有20-25个百分点的提升空间。到2020年，中国的城镇化水平会达到60%左右，到2030年会接近67%左右，按照目前的统计口径，中国城镇常住人口将接近7亿。
中国城镇化的特征
改革开放以来，我国城镇化保持着高速发展。改革开放之初的1978年，中国的城镇化率只有18%。2011年提高到了51.27%以上，平均每年提高了0.98个百分点水平。按照城镇化发展的规律，城镇化率在30%-70%的区间是快速发展的阶段，中国目前仍然处在这个阶段。城镇化发展带来公共服务不均等问题。总的来看，中国的城镇化水平与工业化水平相比，仍然明显的滞后，不仅结构上低于多数处于同等发展阶段的国家，质量也亟待提高。大量的外来人口、农民工脱离了农村，脱离了农村的社区，但是没有融入城市的社会，权益还得不到切实的保障。在外来人口中，将近1.5亿的农民工无法享受到城市居民同等公共服务水平。另外还有将近7000万的城市间流动人口，他们文化水平比较高，在农村没有土地和住房、在网络上有网络话语权、长期处于不稳定的流动性状态。
城镇化和城市发展问题是并存的。中国按照行政管理等级来确定城市的设臵，行政等级高的城市在调动行政资源，利用土地、财政支配等方面远远强于低等级的城市。这导致了许多城市在发展和推动城镇化时，轻率地提出不切实际的目标。比如盲目追求国际化大都市的建设，忽视老城区，重视城市新城区的建设和对富人人口的锦上添花。这些错误的发展导向使得城市在公共投资导向中，出现了“嫌贫爱富”的局面，所谓“嫌贫爱富”即是对低收入人口和外来人口的居住和生活就业等明显存在公共服务严重不足的问题。
中国城镇化主要依靠大量的农民进城就业、农村居民向城市的迁移来实现。在6.9亿城镇常住人口当中，每4个城镇常住人口当中就有一个是外来人口，而且主要是来自于农村的农民工。在东部沿海地区，许多地方外来人口在城镇常住人口中的比重已经很高了，在不少地方已经出现了倒挂（城镇生活的主体人口是外来人口，而不是本地人口），土地城镇化快于人口城镇化。土地城镇化和人口城镇化应该有一个合理的比值，国际社会公认的一个标准，应该是在1：1.12之间。从目前我国城市发展情况来看，土地城镇化的速度远远超过了人口城镇化的速度。1990-2000年的20年间，土地城镇化的速度是人口城镇化速度的1.71倍；2000-2010年的10年间，土地城镇化速度是人口城镇化速度的1.85倍。城镇空间开发强度不高。中国目前的建成区，城市城区是3.6万km2，县城的建成镇是1.65 万km2，独立的工矿区是4.4万km2，农村居民点是16.5万km2，国家和省级开发区面积1.5万km2。2000年我国城镇化水平是36%，城市空间的面积是6万km2，开发强度是3.2；到2008年我国城镇化水平提高到49.9%，城市空间扩大到了8.7万km2，开发强度就提高到了3.6。相比国际上来说，德国是13%，荷兰是12%，日本是8.3%。我国的总体开发强度，实际上应该说不是太高。
注意问题和挑战
城镇化低成本推进的路径和方式难以持续。前33年，中国城镇化保持高速度的增长，除了一些其他因素之外，主要是由于低成本的强行推进。这几个低成本主要是土地的低成本、劳动力的低成本以及基础设施和公用事业大量的欠账，另外相当一部分人员的社会保障残缺不全，同时全民基本公共服务能力的提升速度明显低于城市的扩张速度。中国城镇化发展的外部条件和内在动力正在发生深刻变化，随着农民生活水平和文化素质的提高，主要依靠大规模农村剩余劳动力廉价供给来推动城镇化发展的模式越来越难以持续；随着资源环境瓶颈制约的加剧，主要依靠粗放式的消耗土地资源推动城镇化快速发展的模式越来越难以持续；随着新老城市居民公共服务差距造成的矛盾日益突出，而主要依靠不健全的、非均等的公共服务来推动城镇化快速发展的模式越来越难以持续。
城镇化过程中“终结”农民工现象将会是一个漫长的历史过程。中国农民工群体已经超过2.5亿人，如此之大的群体，是成为一个总体稳定的群体，还是成为一个流动不定的群体？是成为一个共享发展成果的群体，还是成为一个缺乏关爱、逐步被边缘化的群体？这是对我们执政能力和管理能力的一个重大挑战。因此目前加强社会管理的创新，促进农民工的社会融入，已经到了一个非常关键的时期。这是今后中国社会稳定和社会管理创新面临的巨大挑战。
城市户籍人口与农村人口两类外来人口融入城市的矛盾并存。在长期的城乡二元结构下，城市公共服务形成等级化和区域化的多元化格局。外来人口，就是非本公共区域和城镇管辖区的，无论是城市人口、城市户籍人口、还是农村人口进入本地城市存在更大的障碍，这一矛盾与当地农民就近进城融入本地城市的矛盾并存，形成了我们当前整个城镇化进程改革中的一个核心问题。
中国人口红利将消失，城镇化速度可能要下降。从刘易斯转折点到人口红利消失的转折点，据预测，中国将只经历9年，而日本经历了30年，韩国经历了40多年。中国在这个转折区间的时间很短，说明调整的时间很短。大家都把这个后果概括为是“未富先老”的挑战，这是任何一个国家都没有经历过的一个特殊的挑战。如果按 GDP 购买力评价计算，大多研究指出在7000-17000美元的区间，经济发展通常要减速。中国按相同的口径算，目前大概在9000美元左右，恰好落在减速的区间。在这个阶段，加快转变经济发展方式，用新的经济增长来代替过去的增长源泉，“十二五”成为期间的重要任务。
土地利用制度改革滞后。低价征收、高价出让土地，严重地侵犯了农民的土地权益。政府拿地成本过低，助长了城镇建设用地的粗放型扩张。很多地方因为拿地容易，导致城市摊大饼似的扩张式发展，使城市基础设施未来支付和供给能力严重不足。GDP 导向的政绩考核压力使工业用地强度偏低，一些地方为了招商引资，零地价、低地价地出让土地。农村宅基地的配臵缺乏有效退出机制，对农民宅基产权的确定福利化倾向严重，财产权不明晰，不能进入市场，宅基地没有合理的退出机制，建新不拆旧的现象非常突出。
中国适宜城市建设地区的土地开发面积较少。从我国的国情来看，我国山地多、平原少，大概60%左右的空间是山地和高原。适宜工业化和城市化开发的面积是180万km2，如果扣掉必须保护的耕地和已有的建设空间，或者说今后适宜城镇化和工业化开发的面积还有27万km2，不到全国陆地国土总面积的3%。如果用人均平原面积来比较，我国人均平原面积只有800多m2，美国是1.25万km2，整个欧洲平均来看是8400m2，至少是我们国家的10倍以上。
二、城镇化建设与房地产行业的紧密联系
城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进、相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高。
城镇化进程为房地产行业提供广阔空间
城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位臵，这直接导致了房屋刚性需求的变化，此外，人口的增加将会导致各种产业结构的变化的发展，工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。
房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障
房地产业是我国国民经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，只有以房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。
房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系
城市化速率的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机日趋增多，直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口买房难的问题，对大学生、农民工等群体在城市居住设臵了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进而又反作用于房地产业的发展。
城镇化背景下房地产业发展的主要问题
1、没有合理规划城镇建设，使房地产业的开发无序化，由于城市竞争加剧和房地产业巨大开发利益的驱动，出现了房地产开发的速度高于城镇化规划的速度，使房地产开发出现无序甚至失控，从而城镇功能分区和布局不明确，这不仅对城镇化的发展注入了不利因素，而且造成了资源、环境和经济的不协调，从而影响了城镇化进程和房地产业的健康发展。
2、城镇房地产市场体制不健全，造成产业结构失调，由于城镇房地产利益的拉动，市场机制失调，导致房地产市场开发火热，房地产价格混乱，从而盲目的进行房地产投资，因此占用了其他城市建设公共设施和相关产业的资源，影响了市场资源配臵的能力，且城镇房地产开发商大多实力小、规范化程度低，使房地产业走向批量大、档次低的尴尬境地，影响了城镇的发后续展。
3、随着城镇化的发展，大量农村人口和劳动力涌入城镇，政府发展经济适用房优惠政策和廉租房的建设明显偏少，使低收入家庭的住房需求却难以实现，从而生活标准难以达到城镇化的最低生活标准，从一方面又减少了房地产开发所需要的劳动力，影响了城镇化的进程。
促进城镇化进程和房地产业共同发展的方法措施
1、切实保障房地产业的健康发展，房地产业的健康持续发展，不仅可以推动我国经济的发展，还可以为城镇化进程提供强大的经济动力，当前中国对房地产业的宏观调控日趋加强，对房地产发展过程中的投机、价格泡沫等问题打击力度越来越大，作为房地产业本身也应该严格落实国家出台的相关政策措施，借鉴国外的先进经验来完善自己，打造自己的品牌，注重产品质量，提高服务标准，进而提高自己的市场竞争力，保障房地产市场的发展健康、有序，此外，在房地产开发的同时，也要加大对科技教育、基础设施的投入，以及环境、资源的保护，使二者协调发展。
2、解决好二者发展过程中的利益冲突和投资风险，在城镇化进程过程中，不可避免的要与房地产业开发发生利益冲突，只有房地产开发商有效解决好城镇化过程中与政府、区域经济和农村、农业、农民之间的利益冲突，才能是城镇化的目标得以顺利实现；另一方面，房地产开发过程中，投机和投资住房越来越热，因此城镇化进程下的房地产开发需要有长远的规划，避免城镇开发不合理而面临的财政风险，合理定位城镇化目标，构建合理的城镇体系，合理开发、合理定价，加快促进城镇化进程。
3、采取有效房地产开发管理，促进城镇化进程，在县域城镇化过程中，有效地房地产开发管理措施能够加速城镇化的实现，首先调整与大中城市发展相适应的政策，取用与县域房地产相适应的引入政策，其次加强房地产业务管理，提升房地产管理水平，符合国家相关的宏观调控政策，择优办理房地产开发业务，加强和银行的合作，做好贷款方案和贷后管理工作，建立绿色房地产业，保证县域向城镇化的健康有序转变。
4、加快房地产开发的法律法规建设，充分发挥市场机制的调控作用，合理构建城镇房地产市场。城镇化进程下的房地产法律法规不健全，导致了房地产业无序化发展，当前的任务就是要建立健全城镇房地产开发法律法规，突破户籍制度，处理好常住人口房地产市场和流动人口房地产市场的关联，通过市场机制的调控作用，形成合理的人口流动速率和房地产价格市场，加大经济适用房的建设，扩大廉租房的覆盖范围来为低收入群体提供保障性住房，实现公平公正的房地产开发环境，形成房地产开发层次结构，确保城镇房地产市场的健康发展。
黑马观点
房地产业是我国经济的支柱产业，在经济飞速发展的今天，房地产业还将持续发展，而城镇化进程的速率也不会停止，它们是不可逆转的过程。妥善处理好二者的关系，加快经济适用房、保障性住房的房地产市场开发，发展和完善二手房市场和房屋租赁市场，促进房地产住宅消费从刚性需求和改善型需求向有效需求转变，才能使城镇化建设与房地产业协调发展；加大房地产业的宏观调控，使它们相互作用、相互影响，最终达到互利共赢的目的。
三、中国城镇化发展趋势及对房地产的影响
城镇化未来发展思路
胡锦涛同志在十八大报告中提出，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。李克强曾在自己的文章中引述了国际上经济学家的预言，中国的城镇化和美国的高科技是21世纪带动世界经济发展的“两大引擎”。
中国的城镇化发展必须要有一种高屋建瓴的战略性思维和全局性眼光。要考虑中国的城镇化整体布局问题，要考虑中国城镇化的长远发展规划问题。积极稳妥的推进城镇化，最核心、最紧要的是按照“十二五”规划纲要所提出的，要着力完善城乡平等的要素交换关系，要通过新的制度设计，恢复农村生产要素和资源参与市场平等交换的权利，按照市场经济的规律建立起城乡平等的要素交换关系。必须以保护农民利益和集约节约用地为原则，加快修改相关的法律法规，积极推进集体土地征收制度的改革。
在体制上必须进行大刀阔斧的改革，土地制度显然是一个需要改革的地方，特别是征地制度。城镇化发展可以从制度上给农民一个选择的机会和过渡的时间。很多国家处于和我国差不多发展阶段的时候，给出人们自我选择的机会，也给出政府和社会一个过渡时期的制度。在城镇化过程中还要注意怎么正确地处理城乡关系，统筹城乡经济社会发展，不断探索适应并促进中国特色城镇化发展的体制和机制。按照社会经济发展的要求来制定用地的极限，通过这样的规划来促进大中小城市的协调发展。
城镇化促使中国房地产市场的有效需求总量增加
目前中国正处于城镇化化的高速发展阶段，但相对于工业化水平是滞后的，如果要使工业化和城镇化达到一个比较匹配的状态，在20年内中国城镇化水平至少要翻一番。因此，从理论上看，中国房地产市场的发展空间是较大的，这是需求来源的一个非常重要的方面。中国房地产业虽然高速发展，但每年开工的面积远没有达到要求。因此，在合理的城镇化政策下，房地产业完全有可能在相当长的一段时间内维持高速增长。
城镇化推动中国房地产价格持续上涨
发达国家城镇面积和城镇人口的相对稳定，使得房价一般也比较稳定，城镇化进程早已形成。然而对于中国而言，经济正处于高速增长时期，城镇化速度非常快，在未来20年内，城镇面积和城镇人口都要增加一倍，巨大的住房需求使得全国各大城市的房价，出现了普遍连续大幅上涨的情况。按照房地产的区位理论，房价等于成本加上垄断性地理位臵的价值。地理位臵的价值通常近视于从该住宅出发到市中心所节约的交通成本。如果住在市中心，则可以节约这笔交通成本。这就是市中心房因其地理位臵优越而要比市郊房多收取的年租金。在高速城镇化过程中，住宅的地理位臵一般都是越来越好，郊区的房子几年后就可能变成中心地区。处于高速城镇化进程中的房子，其本身地理位臵的变化就出在不断增值的过程中，因此城镇化进程的加快会推动房价上涨。
城镇化的不同阶段并存使我国房地产市场出现需求结构多元化
世界城镇化发展经历了四个阶段：第一个阶段是自工业革命至20世纪50年代的集中城镇化，该阶段体现的形式是人口、工业向城镇集中；第二个阶段是从20世纪50年代开始的城镇郊区化阶段，大量居民进入郊区化以后，城镇里的工业要发展，为了靠近劳动力，于是出现了工业郊区化，然后逐渐是商业郊区化。20世纪50年代到70年代是全世界发达国家全面进入城镇郊区化的过程。到了70年代，郊区已经不是依附于城市的附属品，而是成为独立于城镇的、与城镇有分工的区域；第三个阶段是进入70年代以后的逆城镇化阶段，即离开城镇地区；第四个阶段是80年代中后期的再城镇化阶段，即人口又开始向城镇集中。
在我国的城镇化进程中，无论是当前还是未来一段时期内，都表现为以上四个阶段在城市或地域并存的局面，这促使我国房地产市场出现需求结构多元化的局面。从需求内容看，表现为对土地投机的需求、对住宅和小型公寓的需求、对花园公寓和高层公寓的需求、对写字楼和购物中心的需求，以及对工业建筑、厂房和特殊物业的需求等。从需求档次上看，既有对租住和购买廉价房、经济适用房及二手房的需求，也有对中高档花园住宅的需求。从需求的地域看，既有繁华的市中心，又有幽静的市郊等。特别是城镇化进程中住宅郊区化现象的出现，为房地产市场带来了新的契机。
黑马观点
中国城镇化与房地产之间存在着明显的互动关系。房地产业是一种城市形态的产业，房地产业的兴起与发展都离不开城镇区域，它是在人群聚居的地区中，随着工业化、城镇化的发展而形成的独立产业。同时，城镇化发展所带来的产业结构、人口结构、需求结构和生态结构的深刻变化都会对房地产业发展产生重要影响。而房地产业在在社会经济实践中的重要作用也主要是在城镇形态中体现出来的。在动态的社会过程中，城镇化这一社会经济因素的变化，会通过一系列传导机制而引起房地产业这一社会经济因素的变化，而房地产业的变化反过来又加强了城镇化的变化，两者相辅相成，协调推进，形成了积累性的循环发展趋势。
