长租公寓行业舆情分析报告_长租公寓行业分析报告
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长租公寓行业舆情分析报告
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近期，长租公寓行业狂风骤起，在热点城市房租涨势凶猛的背景下，先是在8月初被业主爆料自如和蛋壳争抢房源，轮番抬高租金；而后在8月17日我爱我家副总裁胡景晖炮轰资本大幅度进入长租公寓推高房租，当日晚间，北京市住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人；同时，自如、蛋壳也相继否认哄抬租金价格；8月18日，胡景晖宣布辞职；8月19日，SOHO中国董事长潘石屹发表言论称“不建议去做长租公寓”；8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金，并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。而就在当天，杭州的鼎家长租公寓“爆仓”，4000多住户受损，长租公寓再次站在了舆论的浪尖之上。
长租公寓行业的舆论**折射出住房租赁市场的一潭深水已被搅动。那么，长租公寓平台在其中又扮演了怎样的角色呢？
政策利好 需求释放 长租公寓认知度显著提升
2017年来，中央积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展。特别是十九大开幕报告中强调的“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”，成为了住房租赁，乃至房地产市场的新风向。
同时，数据显示，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿元。链家研究院则预测，到2020年，中国租赁市场规模将达到1.6万亿元，租赁人口达到1.9亿人；到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，租赁人口达到2.3亿人；到2030年将会超过4.6万亿，租赁人口达到2.7亿人。
伴随政策利好以及需求的释放,租赁市场蓬勃发展。据新浪舆情通舆情监测统计，在2017年第1季度—2018年第2季度，长租公寓相关网络舆情信息量呈现出攀升的趋势。其中，2017年第3季度环比上升59.49%，成为环比涨幅最大的季度。2018年第一季、第二季度分别同比上升177%和116.05%，可见，相较于2017年，长租公寓的认知度得到了显著提升。
除了全网舆情信息大幅上涨外，在2017年第1季度—2018年第2季度，长租公寓的媒体报道量和微博舆情信息量也呈现出攀升趋势。在一定程度上可以说明，媒体和网民对于长租公寓的关注度均在逐渐升温。
四派玩家入局 自如领跑各品牌热度
作为房地产市场上炙手可热的新星，长租公寓吸引了众多玩家入局，逐渐划分出以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”；以链家旗下的自如为代表的“中介派”；以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”；以魔方为代表的“创业派”四类长租公寓玩家，各有优势所在。
从运营模式看，国内的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓。集中式出租是平台通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业。分散式出租是平台从分散的房东处获取物业。
通过对“iHoBand寓新榜”2018年度集中式长租公寓平台TOP50进行数据统计，在2018年1月-8月，链家旗下自如寓成为了最受关注的集中式长租公寓平台，熊猫公寓、YOU+国际青年社区分列二三位。
通过对“iHoBand寓新榜”2018年度分散式长租公寓平台TOP50进行数据统计，在2018年1月-8月，依旧是链家旗下的自如友家成为了最受关注的分散式长租公寓平台，土豆公寓、蛋壳公寓分列二三位。
由此可见，作为成立于2011年的早期长租公寓品牌，自如的知名度要稍占优势。据了解，截至2018年3月，自如已进入
了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市，为超过25万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产规模超过6000亿。
此外，根据通过以上热度榜单可以看出，除了横跨越两种运营模式的自如外，集中式长租公寓的热度指数普遍高于分散式长租公寓。
90后成为租客主力 租金上涨成为租房痛点TOP1
除了抢滩布局的经营者外，还有哪些群体在关注着长租公寓，有望成为潜在的消费者呢？ 在长租公寓的关注者中，东南沿海及华北区域的网民更为关注长租公寓；从个体城市的角度来看，北京、上海、深圳、广州四个一线城市，以及杭州、武汉、成都、南京、重庆、天津等二线城市更为关注长租公寓。这与长租公寓的发展现状刚好吻合，数据显示，2017年，仅北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。而二线城市的抢人大战，则促成了二线租赁市场的高需求，数据显示，2017年成都、杭州、武汉、重庆等二线城市的租房需求量占全国需求量的20%，对比2016年上涨43%，涨幅超过多数一线城市。有部分业内人士预测，在未来，国内的长租市场会下沉到二线核心城市。
在长租公寓的关注者中，男性占比达65%，女性占比为35%，差值较大。而据《中国住房租赁蓝皮书》统计，国内租赁者性别占比虽然也是男性占比居高，但差值仅为2%。
在年龄方面，根据中国房地产报的问卷调查显示，在当前的租赁人群中，90后租客最多，占比达86.18%，80后10.57%；70后为2.44%。这在一定程度上也为长租公寓平台提供一定的用户年龄参考。
在租房的问题上，很多人或多或少都遇到过一些麻烦事。据新浪舆情通统计，在2018年1月-8月，租金上涨成为了热度指数最高的租房痛点，且远远领先。此外，合租人不理想，房子老旧、消防不安全、虚假房源、装修存在问题、交通不便等也成为了热度较高的租房痛点。
抢房传闻、爆仓、甲醛超标等负面问题浮现
在快速发展的同时，长租公寓也出现了一些负面问题，对各品牌和行业造成了一定的影响。
【抢房传闻】例如开篇提及的“自如和蛋壳争抢房源，哄抬房价事件”，虽然随后两家平台均否认了这一做法，但是大部分舆论依旧将房租上涨的原因扣在了长租公寓上。据新浪舆情通统计，在2018年8月，有关“长租公寓促使租金上涨”的信息近22万，敏感信息占比超过半数，达56.93%。新浪财经发起的“你认为是什么原因造成了房价上涨？”调查中，在1000多位网友中，有45.19%的网友投票给“中介垄断房源，蓄意涨价”选项。
在舆论对于长租公寓的指责声中，希望监管能尽早介入该领域的呼声渐高。例如：中国青年报《让年轻人租得起房 需要共同作为》指出“政府应建立租赁指导价，并根据指导价对于市场的异常行为及时检查，同时，有关部门应加强对资本进入长租公寓的监管，避免其助推房租过快上涨。”对此，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确指出不得恶性竞争抢占房源。
但也有舆论认为单单仅凭长租公寓，是无法造成全国多地房租上涨的局面。例如公众号“三联生活周刊《房租大涨，”谁在惩罚不买房的人？》一文章指出“这一轮北京房租大涨归罪于长租公寓的哄抬，这显然过于高看了他们的实力。长租公寓在北京的住房租赁市场并非主流，在个别区域，这些长租公寓可能的确哄抬了租金，但在整个北京市场，他们还不具备这样的实力。”“真正引发租金价格上涨的，还是由供求关系决定。”
【爆仓】8月的长租公寓可谓一波三折，抢房传闻还没有平息，8月20日，杭州的鼎家长租公寓又发生了“爆仓”，公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损，但让租户更意想不到的是“房租变贷款”。据了解，鼎家利用6家网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的情况下绑定网贷平台，每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租；而鼎家拿到金融机构贷款后，也没有全部交付给房东，而是去盘下更多的房子，上演了一出“空手套白狼”大戏。
据新浪舆情通统计，在2018年8月20日-8月30日，有关“鼎家爆仓”的信息多达6.6万条，敏感信息占比高达80.47%。数据显示，该事件自8月22日后开始快速发酵，而通过对比舆论对于长租平台的情绪走势来看，22日后“愤怒”迅速攀升，成为了舆论对于该行业的主要情绪，可见“鼎家爆仓”对长租公寓行业带了极大的负面影响。
【甲醛超标】长租公寓的甲醛超标问题长期以来一直存在，在新浪黑猫消费者平台@黑猫投诉 上，自如、蛋壳等头部品牌也被爆出过甲醛超标的问题。据新浪舆情通统计，在2018年1月-8月，有关“长租公寓甲醛超标”的信息达6000余条，敏感信息占比33.3%。据了解，造成甲醛超标主要是因为长租公寓平台对房屋进行统一装修后，短时间内就再次出租。当前，对于长租公寓装修标准是什么，违规处罚等都处于空白状态。这也就意味着出现问题后，租客想要维权很难。
蛋糕虽能看得见 如何盈利尚在探索
对比租赁市场与交易市场规模，目前我国租赁市场比重仅有6%，相比于日本市场的72%，美国市场的50%来说，我国的租赁市场相对于交易市场的发展严重不足。有业内人士预测提高租赁市场的地位将是我国住房新体系的一个大趋势。因此，虽然滋生了一些亟待监管的问题，但总体来看，长租公寓市场在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展依旧向好。
在此背景下，长租公寓已是一块看得见的蛋糕，但是举起刀叉的玩家们想要真正把其吃到嘴里，依然需要突破重重关卡。除了上文提及的鼎家外，自2017年以来，还有GO窝公寓、Color 公寓多家长租公寓“阵亡”，资金链断裂是关店的主要原因。这也体现出长租公寓行业发展过程中的一大难题——盈利。据多家长租公寓品牌相关负责人介绍，目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利。
对于如何盈利，很多业内人士作出了设想。自持物业、租金差、增值服务等成为了长租公寓普遍的“求生”渠道。但也有一部分业内人士认为目前谈长租公寓的盈利为时尚早，例如，自如 CEO熊林曾表示，长租公寓这个行业在中国还普遍处在一个初级的水平，今天去谈它的盈利还有点早。
因此，站在风口的长租公寓能否飞得起来，还需要时间来验证。
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