房屋交易行受贿案件市场价格认定问题探讨_扶贫领域腐败案件20起

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房屋交易型受贿案件市场价格认定问题探讨

毛洪涛

《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的，以受贿论处。其中，何为“市场价格”？在司法实践中，检察机关一般以价格评估机构所做的鉴定结论来认定涉案房屋的市场价格，而对房地产开发商内部设定的最低优惠价格不予采纳。但是，以鉴定价格作为市场价格，通常会与商品房买卖的真实价格产生较大偏差，从而影响受贿数额的认定。本文通过对张某涉嫌受贿案中涉及房屋交易型受贿部分的成功辩护进行介绍，来论证在存在房地产开发商设定房屋销售最低优惠价格的情况下，不应通过价格评估机构进行鉴定或其他方式来认定房屋的市场价格。

一、基本案情：房屋交易型受贿数额占较大比重

2013年2月4日，S省B市人民检察院以张某涉嫌受贿、贪污罪向B市中级人民法官提起公诉。在张某涉嫌的房产交易型受贿中，检察机关指控张某利用担任Q市政府办公厅秘书等职务上的便利，分别接受Z公司董事长周某、W公司董事长王某、C公司董事长李某的委托，为其公司开发小区提供帮助。为此，张某以明显低于市场的价格购买Z公司商品房2套，认定市场价格为4550元/平方米和4500元/平方米（以基准价格认定），购房差额款34.7908万元；购买W公司网点房一套，认定市场价格为6130元/平方米（以鉴定价格认定），购房差额款129.7951万元；购买C公司商品房一套，认定市场价格为7380元/平方米（以鉴定价格认定），购房差额款21.07万元。上述购买的涉案房屋差额款总计为185.6万余元，占检察机关指控受贿总额的56.2%。

二、检察机关指控：不以最低优惠价格认定房屋的市场价格 检察机关对上述涉案房屋进行市场价格认定时采取了不同的认定方式，其中对购买Z公司的商品房以该公司设定的房屋销售基本价格予以认定，而对购买W公司和C公司的商品房却采用了价格鉴定的方式予以认定。然而，无论采取哪种方式，检察机关最终都对三家房地产开发公司为涉案房屋设定的最低优惠价格予以否认，不赞同以最低优惠价格来认定房屋交易型受贿中涉案房屋的市场价格。检察机关没有以最低优惠价格认定涉案房屋市场价格的理由是，Z公司、W公司和C公司关于最低优惠价格的设定仅仅有言词证据，三家房地产开发公司并没有相应的书面证据予以证实，因此张某所购Z公司房屋的最低优惠价为4250/平方米和4200元/平方米、所购W公司和C公司房屋的最低优惠价格分别为4500元/平方米和6500元/平方米的事实是否真实是不确定的。据此，因Z公司提供了涉案房屋的销售基准价格表，该书面证据可以证实涉案房屋的销售基准价，同时，言词证据所涉及的最低优惠价格是针对特定人的，市场价格应是针对不特定人的，如果以最低优惠价认定房屋的市场价格将不符合司法解释的规定，所以对购买Z公司的房屋应以基准价认定房屋的市场价格。而W公司和C公司并没有提供相应的书面证据证实涉案房屋最低优惠价的存在，关于基准价格的证明也是形成于案发之后，因此应当以鉴定的方式认定房屋的市场价格。鉴定的价格是是客观的，有充分的证据证明鉴定价格的合理性，也有很多案件以鉴定价格认定房屋的市场价格。

三、律师辩护：应以最低优惠价格认定房屋的市场价格

笔者接受张某的近亲属委托，在侦查、审查起诉、审判三个阶段担任张某的辩护人。针对上述张某涉嫌的房屋交易型受贿部分，我们提出了与检察机关截然相反的观点，认为应当以最低优惠价格认定涉案房屋的市场价格，而不是以基准价格或者鉴定价格认定，特别是以鉴定价格认定市场价格存在诸多弊端，现将针对检察机关的指控所提的主要辩护观点分析如下：

(一)关于《价格鉴定结论书》本身缺陷的辩护意见 1.房屋价格的鉴定是一项专业性很强的工作，特别是在价格鉴定结论得出是一个相当精确的数额的情况下，只有存在详细的测算依据和过程才能具有强有力的说服力。否则，我们有理由相信房屋的价格鉴定结果是估算出来的，而并非是精确测算出来的。本案鉴定结论的得出就缺少必要的测算分析过程，不具有充分的证明力。

2.价格鉴定结论书的“价格鉴定内容”部分指出，鉴定结论的得出结合了鉴定基准日当地同类房产市场行情，但是鉴定基准日同类房产市场行情是怎样的，在价格鉴定相关材料中没有任何体现，我们并不知道鉴定机构是通过什么途径和依据来判断鉴定基准日当地同类房产市场行情的。在司法实践中，鉴定基准日同类房产市场行情应当通过调查分析同期同类房屋的详细销售情况（更重要的是销售价格情况）进行判断，然而实践中却存在根据检察机关提供的几份销售合同，甚至是通过查询鉴定基准日相关报纸的内容来判断市场行情的情况。因此，在房屋价格鉴定的相关材料中，如果缺少鉴定基准日同类房产市场行情的判断途径或依据，最终的价格鉴定结论就不具有充分的证明力。

(二)关于最低优惠价格是针对不特定人的辩护意见

在市场经济条件下，商品房的销售价格并非一成不变的，不同级别的销售人员或者领导也有不同幅度的优惠权限，但是我们不能片面的理解成商品房销售方的领导所掌握的优惠价格必然是针对特定人的。在本案中，房地产开发公司的董事长表示其给予降价优惠是在“正常情况下”或者“通过朋友”购买的情况下。可见，最低优惠价格都是产生于正常的情况下，即在基准价的基础上再给予一定的优惠是市场经济条件下的正常现象，而非特别针对国家工作人员给予优惠的不正常现象。再者，房地产开发公司的领导所掌握的最低优惠价格并非为张某本人专门设定的，本案的现有证据也不足以证明该优惠价格是为哪一些特定的国家工作人员或者部门专门设定的。因此，本案中房地产开发公司设定的最低优惠价格是针对不特定人的。

(三)关于最低优惠价格具有充分证据予以证明的辩护意见 应当以商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”来判断国家工作人员实际支付价格是否符合“明显低于”的要求。以“最低优惠价格”作为定性与定量的基点,充分考虑了商品房交易价格的实际操作惯例,不会引发受贿犯罪打击面失控问题。本案中，对涉案房屋最低优惠价格的认定具有充分的证据予以证明，包括三大公司就房屋销售基准价出具的说明或证明等相关书证，以及公司董事长及其他人员的言词证据予以佐证，房地产开发公司设定的最低优惠价格都非常明确，忽视商品房销售方优惠政策的做法是对市场经济规律的直接背离，因此，应当以商品房销售方设定的最低优惠价格来认定涉案房屋的市场价格。

四、法院裁判：支持律师的辩护意见

经过一系列卓有成效的辩护工作，本案取得明显的辩护效果。B市中级人民法院最终采纳了辩护律师关于应以最低优惠价格认定房屋的市场价格的辩护意见。

B市中级人民法院认为，《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿案件刑事案件适用法律若干问题的意见》中规定，“

一、关于以交易形式收受贿赂问题…受贿数额按照交易时当地市场价格与实际交易价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者实现设定的不针对特定人的最低优惠价格。”Q市价格认证中心出具的价格鉴定结论书中鉴定的市场价格远高房地产开发公司设定的最低优惠价格。虽房地产开发公司出具的证据形成于案发之后，但其内容与相关证人证言相印证，现也无相关规定或证据证实，鉴定意见作为证据更优于证人证言及案发后形成的书证，在鉴定价格高于其他证据证实的价格的情况下，应按有利于被告人的原则，采用较低的价格。故应认定涉案房屋的市场价格为前述最低优惠价格。

涉及张某房屋交易型受贿部分，因Q市中级法院赞同以最低优惠价格认定涉案房屋的市场价格，最终认定张某所购房屋的购房差额款总计为94.1万余元，比检察机关的指控降低了91.48万余元。最终，Q市中级人民法院判决张某犯受贿罪、贪污罪，决定执行有期徒刑十五年，并处没收个人财产人民币七十万元。

五、法律结论：以鉴定价格作为商品房的市场价格不科学 市场交易价格与鉴定价格之间具有显著的差异，鉴定价格反映的是涉案房屋在某一时间段、某一地段的价值，但是它却反映不了市场供求关系和市场波动等情况。在市场经济条件下，商品房的价格存在开发商或者经销商设定的市场销售价、最低优惠价等多种价格，不同级别的销售人员或者领导也有不同幅度的优惠权限。如果以价格鉴定机构对商品房的鉴定价格作为市场价格，将会与商品房买卖的真实价格产生较大偏差，从而影响受贿数额的认定。因此，以价格鉴定机构的鉴定价格作为“市场价格”来认定青岛伟东置业有限公司开发的涉案网点房的市场价格不科学。应当以能够真正反映市场交易价格的销售方针对不特定人的折扣优惠价格来认定涉案房屋的市场价格。