西安市立体机械式公共停车场建设投资报告_西安市立体停车库案例

2020-02-28 其他范文下载本文

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西安市立体机械式公共停车场建设投资有关问题的分析

西安市立体机械式公共停车场建设投资有关问题的分析 ——以好又多超市拟建停车场为例

西安市停车场建设管理办公室康佩

1.项目概况

好又多超市拟建停车场位于兴善寺东街南侧，停车场用地为规划的城市绿地，拟建设三层机械式立体车库，设车位384个。停车场建成后做为公共停车场开放运营。

2.停车场建设投资分析 2.1投资分析依据 2.1.1收费标准

根据《西安市物价局关于印发西安市机动车停放服务收费标准及有关问题的通知》的相关精神，好又多停车场收费标准实行市场调节价。

本投资分析参照停车场所处位置——兴善寺东街地区的收费标准，按三类地区室外停车场考虑，好又多停车场的收费标准确定为2元/小时。

2.1.2投资估算

投资估算中不包含征地费用。

经了解询价，三层机械式立体停车场每泊位设备投资（包含相关控制部分）单价为5000－2.8万元不等，估算考虑2万元比较适当。该停车场建设的总投资为960.78万元。

详见总投资估算表 2.1.3成本估算

成本包括停车场人工工资及福利费用、燃料动力费（运行电费）、维修费、折旧费等。运行电费考虑400元/月，运行管理人员4人，年工资福利费用10000元/人，修理费按固定资产投资的1%计算，为9.61万元/年。折旧按15年平均折旧。

详见总成本估算表。2.1.4收益估算

项目建成后可提供车位384个，以2元/小时，每天8小时计算，每年的收益为221.184万

元。

根据《西安市停车场建设优惠政策实施细则》，好又多停车场建设可获得38.4万元的财政补助，此款项分3年到位，每年到位的比例为总补助款的40%、30%、30%。

运营期各年的利润计算见损益表。

2.2财务评价项目财务评价计算期为15年。因立体机械式停车场建设周期较短，项目确定后可以很快建

成，故忽略建设期。

项目考虑全部为投资人自有资金，不考虑贷款及相应的利息。

财务基准收益率为12%。2.2.1盈利能力分析（1）投资回收期

税后：

Pt＝累计净现金流量开始出现正值年份－1＋（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金

流量）

＝6－1＋79/165

＝5.48 税前：

Pt＝6－1＋11/182=5.06

（2）财务净现值财务净现值计算公式如下： FNPV＝∑（CI-CO）t（1＋ic）－t 其中CI为现金流入，CO为现金流出，ic为基准收益率。

（3）投资利润率

投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额/项目总投资x100%

＝97.15/961 ＝10.11%

（4）投资利税率

投资利税率＝年利税总额或年平均年利税总额/项目总投资

＝114.29/961

＝11.89%

财务评价指标

序号项目单位评价指标值 1 所得税后财务内部收益率 % 16 2 所得税前财务内部收益率 % 18 3 所得税后财务净现值（Ic＝12%）万元 188 4 所得税前财务净现值（Ic＝12%）万元 278 5 所得税后投资回收期年 5.48 6 所得税前投资回收期年 5.06 7 投资利润率 % 10.11 8 投资利税率 % 11.89

从上面的计算结果看，该项目财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，故本

项目在财务上是可行的。

2.2.2不确定分析（1）盈亏平衡分析

BEP＝固定成本/（销售收入－可变成本－税金及附加）X100%

＝79.07/（221.18－0.48－27.34）X100%

＝40.89% 计算结果表明，该项目达到设计停车能力的40.89%时，投资企业即可保本，说明项目抗风

险能力较强。

（2）敏感性分析

在项目的财务评价中，许多参数是依靠预测获得的，具有人为估计因素，以此确定预测因

素对项目的影响程度。

根据项目实际，确定以下几种因素单独变化时对项目的影响程度进行分析评价。

敏感性分析成果表