物业发展之我见_物业发展趋势

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物业发展之我见

尊敬的王总:

首先对您的到来表示热烈的欢迎!上次简短交流感触很深,作为润德梁物业公司一名员工,我和您有同样的心情,希望公司发展壮大,也希望在接下来的日子公司在您的带领下稳步发展,立足无锡乃至在全省、全国具有影响力的物业企业。我在润德梁物业工作有三年多时间，个人履历您已知晓。现就自己三年多的工作感受，向您简要汇报一下个人对于公司的一些看法和发展建议。

一.物业公司面临的问题

1、企业文化不明确: 我公司作为无锡市较早跻身一级资质的物业企业。在与无锡市排位靠前的物业企业相比，公司缺乏自身的特色和卖点。在打造自身品牌和形成个性化服务模式投入不够。没有明确的发展目标，没有长、短期的发展规划，文件上的内容不能很好的灌输到员工的思想理念之中，使整个企业没有向心力，看似一个整体，但实为散漫混乱，员工的企业荣誉感淡漠。规范化管理.规范化服务.项目的考核.品质的监管.员工的整体形象.多样化的经营.合理的收费等等没有一整套的管理办法。

2.管理机制不健全:一是公司制度执行没有公平的原则;二是考核没有量化的考核方法;三是管理人员责权利不明确，没有具体明确分级的作主和行使权，且思想容易被不相关人员左右。

3.项目运作不规范:一是管理标准与项目档次不相匹配； 二是员工形象素质有所欠缺;三是项目经营管理没有独立性。比如润华国际大厦是目前无锡市最高5A级写字楼,但我们现在的物业管理相对来说是不相称的.无论是管理.服务.还保安的形象以及人员的素质都不相匹配.又比如“广益名品城二期”项目到目前为止没有一个牵头人,项目中心一整套班子的组建、人员的匹配、.前期工作的介入、.与开发商的衔接等工作无人过问。作为一级资质的物业公司在着装上面也极不规范,办公室以上的管理人员包括项目主任在内都没有正规着装上班,保安当中的服装也不统一,有军大衣、棉大衣、呢大衣。这些严重有损公司形象。在经营上面，各楼盘项目服务中心没有独立自主经营性，各项工作报批繁琐。

4.人才培养引进缺乏活力: 一是内部提拔培养不够;二是缺乏对管理人员的保护；三是没有市场吸引力的工资架构。以上三个问题使整个公司人才队伍匮乏，就好比当前公司无法

抽调一个较强的团队班子接管即将收楼的“广益名品城”项目。

5.与开发商的关系混淆不清: 由于公司与开发商是母子关系,在楼盘接管方面都没有很好地按正规的手续办理移交接管.从而给物业管理带来了诸多的管理问题.比如“金坛宜景苑 ”项目的房屋质量问题,润华国际大厦的设备设施不完善等问题。在与开发商工作配合上物业公司处于被动地位;也过多的承担着开发商的责任。

以上是影响和制约物业公司长远发展的主要症结性问题，一定程度上解决好这些问题，其他的问题都能很好的得到解决。

二、关于对今后工作的建议

１、多平台打造物业公司品牌形象，提炼自身的企业文化;加强员工的企业意识培训；有强有力的对外宣传窗口。

２、构建自身特色的管理服务模式，完善内部管理制度;营造公平一致的奖惩氛围;和合理的管理体系。

３、加强人才队伍的引进培养，要有明确培养定位;要有鉴别千里马的机制;要建立合乎市场需求的薪资体系。

具体眼前可做好以下几点：

1.建立“润德梁”物业网站:作为一级资质的物业管理企业,应建立自已的独立网站.利用网络平台宣传公司状况.新闻动态.学习培训.招聘信息等.并由专人维护更新.网络的建立将有效地扩大公司知名度,提高社会效应和“润德梁”品牌效应。

2.成立品质管理部:品质管理部行使对公司经营全过程的质量。管理权限:承担执行公司规章制度、规程、工作指令责任和义务；管理职能：制定质量工作标准、产品质量检验标准，确定检验与监督管理方式、组织质量管理培训、逐步推进公司经营活动全过程的质量管理工作，对所承担的工作负责；严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；负责组织质量管理、质量检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行；负责组织编制年季月度产品质量提高、改进、管理、计量管理等工作计划。并组织实施、检查、协调、考核，及时处理和解决各种质量纠纷；负责建立和完善质量保证体系。制定并组织实施公司质量工作纲要，健全质量管理网络，制定和完善质量管理目标负责制，确保公司质量的稳定提高.负责组织质量体系的实施、持续和改进工作；负责公司质量体系文件和资源的控制；组织实施内部质

量审核工作；负责处理其他与运作质量有关的事务；每月对公司整体服务质量、工作流程的运作情况出具分析——预测报告，并上报领导团队；对各基础管理方案与质量方针、质量目标是否符合，万平方米管理成本、人员配置是否合理的问题进行控制。

3.建立项目考核制度:对各楼盘项目服务中心实行每月考核制,并以考核好坏情况进行奖罚.同时赋予各楼盘项目主任相应的权力,以便于工作。考核的内容包括:1.物业管理费的收缴率.2.房屋完好率.3.维修工程质量合格率.4.房屋零修急修及时率.5.绿化完好率.6.卫生保洁率.7.道路.车场完好率.8.化糞池.雨水井.污水井完好率.9.排水管.明暗沟完好率.10.路灯.楼道灯完好率.11.公共文体设施.休息设施完好率.12.治安案件发生率.13.消防设备设施完好率.14.火灾发生率.15.管理人员(专业技术人员)专业培训合格率.16.业主年投诉率和处理率.17.业主.住户维修回访率.18.物业服务滿意率.19.档案建立与完好率.20.规范着装率。21.保安形象.22.人员稳定率.公司每月抽调考评组人员根据以上指标进行考评。

4.扩大经营范围、拓展经营项目:物业管理是保本微利的行业，物业公司只收取低廉的管理服务费用以维持对物业的基本管理和对业主的常规服务。可持续发展的物业管理可为住户提供多元化的有偿服务。一业为主，多种经营，使公司走上以业养业，自我发展的道路，增强自身造血机能.公司在规范管理,提高服务档次的同时.在条件允许的情况下,在现有公司递送纯水服务.服装洗烫服务、家政服务的基础上可以再扩大经营范围,集中资金、人才、技术力量，开展多种经营，组建若干分公司，如设备工程管理公司、清洁公司、房产中介公司等对外承接业务。.通过多种经营，壮大公司的经济实力，弥补物业管理服务费收费的不足，从而实现公司发展的良性循环。并通过渠道关系收集市场信息对外拓展楼盘,扩大物业管理面积。

5.引进人才，树立形象:加强引进人才储备,培训一批有高素质领导能力的管理人员。对内强化帮带关系,培养一批有领导能力的员工担任部门领导。切实做到能者上,庸者下的管理机制。同时要求公司办公室以上的管理人员必须着装上岗，佩戴工号,员工服装统一规范。从而更好地树立形象。

以上纯属个人观点，仅供王总参考。不足之处敬请批评指正。

综合办:陈天勇

2010-12-18.