流转税及财产行为税新政摘要_流转税行为税
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流转税及财产行为税新政摘要（复习考试用）
一、再就业优惠政策
1、个体经营。对持《就业失业登记证》（注明“自主创业税收政策”或附着《高校毕业生自主创业证》）人员从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。纳税人的实际经营期不足一年的，应当以实际月份换算其减免税限额。其中《高校毕业生自主创业证》是指“毕业年度内高校毕业生”。
2、企业吸纳。对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体（行业同上），在新增加的岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20%
3、本通知规定的税收优惠政策的审批期限为2011年1月1日至2013年12月31日，以纳税人到税务机关办理减免税手续之日起作为优惠政策起始时间。税收优惠政策在2013年12月31日未执行到期的，可继续享受至3年期满为止。下岗失业人员再就业税收优惠政策在2010年12月31日未执行到期的，可继续享受至3年期满为止。
4、原《再就业优惠证》停止使用，只有三种证《就业失业登记证》（自主创业税收政策）、《就业失业登记证》（附《高校毕业生自主创业证》）、《就业失业登记证》（企业吸纳税收政策）
二、存量房政策
1、从2011年1月起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2、从2011年9月1日起，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照财税〔2009〕9号
第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。
3、无偿赠与的三种情况，继承、遗产处分及其他无偿赠与。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
三、财产行为税。
1、对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。
2、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
3、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
4、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
5、已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
6、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。执行期限暂定三年。
四、土地增值税清算有关新政策。
1、清算收入确认
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
2、房地产开发企业未支付的质量保证金，在计算土地增值税时，施工企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3、房地产开发费用的扣除问题
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，应按10%以内扣除。
既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上术两种办法，只能采取其中一种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
6、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，应确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
7、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6
个月的，可以视同为一年。
8、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
2010年5月执行
9、合肥市2010年8月起，我市预征率标准为：保障性住房预征率暂定为0；住宅（不含别墅、商住房）暂定为1.5%；其他类型房地产（含别墅、商住房）暂定为2%。
10、合肥市自2010年8月1日起，对住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不得低于5%；其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不得低于7%。核定征收率高于规定下限2个百分点以上的，需将确定依据报市局备案。
五、营业税政策
1、纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。
2、对个人（包括个体工商户及其他个人，下同）从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。
3、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
（1）离婚财产分割；
（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4、自2010年7月1日起至2013年12月31日，对注册在合肥等21个中国服务外包示范城市的企业从事离岸服务外包业务取得的收入免征营业税。
5、对符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目，签订《节能效益分享型》合同，取得的营业税应税收入，暂免征收营业税。
6、对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额（国税函〔2006〕1245号）
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