商圈调研方案_商圈调研方法

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商圈选址研究内容

店址选址决策的步骤：

1、分析每个地理区域（商圈、确定最有吸引力的开店区域）

2、分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点

3、对店址进行评估，预测未来经营效果 适用业态：

1、百货店

2、超级市场

3、大型综合超市

4、便利店

5、专营店

6、专卖店

7、仓储商店

8、家居中心

商圈分析：

（一）商圈介绍

商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。（分析零售商圈就是分析顾客，商圈是企业努力争取的，不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。）

1、商圈构成： 主要商圈：约包括55%-70%的顾客

次要商圈：约包括15%-25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客

2、商圈范围内的顾客来源：

（1）居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源（2）工作人口：次级商圈中基本顾客的主要来源（3）流动人口：构成边缘商圈的顾客基础

3、影响商圈形成的因素：（1）商店业态（2）商店规模（3）经营商品的种类（4）商店经营水平及信誉（5）促销策略（6）家庭与人口因素（7）竞争对手的位置（8）交通状况

（二）商圈分析

商圈分析，就是对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选址店址、制定和调整经营策略提供依据。

1、商圈分析的意义

商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转

商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考

2、商圈分析的要点

（1）人口统计分析与经济基础（2）商圈层次分析（3）客流量分析（4）顾客分析

（5）商圈内购买力分析（购买力指数）（6）其他环境分析（基础设施等）（7）自身分析

（8）竞争程度（商圈饱和指数）

3、商圈分析测定与技术

（1）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 A 类推模型 B 回归模型 C 引力模型

（2）利用数学方法分析商圈

A 雷利法则（零售引力法则-空间相互作用模型）

B 赫夫法则（赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具）（3）实验法 A 实地调查 B 电话询问 C 邮寄问卷 D 提供服务

（4）已建成和新建商店 A 已建成商店商圈的测定方法 B 拟新建商店商圈的测定方法 店铺选址

（一）商店位置选择注意事项

1、零售店铺选址的原则（1）充足的商圈购买潜力（2）商店地点的近便性（3）成长的潜力（4）商业拦截（5）总合吸引力（6）兼容性（7）竞争危险性最小（8）店址经济学

2、零售店铺选址的类型（1）孤立店铺（2）无规划商业区（3）规划的商业中心

3、位置选择因素分析（1）客流规律（2）周边商店聚集状况（3）竞争对手调查（4）交通地理条件（5）城市发展规划（6）周围环境（7）物业成本

（二）店铺选址流程及分析

1、店址选址的程序

2、形成选址分析报告

（1）新店周围地理位置特征表述（2）被选店址周围商业环境和竞争店情况

（3）新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次（4）新店开业后预计能辐射的范围（5）新店的营业面积和商品结构（6）新店的市场定位和经营特色（7）新店址经营效益预估（8）新店未来前景分析