开卷考试商业物业复习材料_开卷考试怎么复习

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商业物业复习材料

1．房屋租金的类型有；成本租金、商品租金和市场租金

2．物业租赁按方式分：定期租赁、延期租赁、意愿租赁、强制租赁。物业租赁按房屋所有权性质可以分为：公房租赁和私房租赁。在商业物业和工业物业的租赁中广泛采用净租金。

按照会所所处的位置划分，把会所分为城市会所和乡村会所。

3．写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租。写字楼物业

指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。商务楼是商品经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。按照不同的角度，商务楼可以分为如下的不同类型：

（1）按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型。（2）按商务楼的功能，可分为单纯型、商住型和综合型。

（3）按大楼现代化的程度，可分为智能化大楼和非智能化大楼。

（4）按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素，可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。

4．物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5．商业物业：美国的罗伯特· C ·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，“例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。

6、酒店物业

酒店一词是从英文Hotel译过来的，Hotel来自法文，原意是小旅馆，我国的称谓在古代为馆驿、客栈、驿站等。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合性产品与服务，从而获得利润的经济单位。酒店从古代简陋的小客栈发展到今天的“小社会”、“小城市”，完全反应了人类的经济和生活的发展变化，反应了人们的消费要求。因此，我们认为，酒店的类别是为了人们的各种不同的旅游消费需要而出现的。人们的旅游动机无非有两大类，即公务和娱乐，而在酒店的类别中，也总是以这两者来区分的。目前，酒店的类别主要有以下几种：

1）商业性酒店

为满足商务旅游人士而设计的。因此，它一般是地处商业城区，交通方便，设备齐全。

2）度假酒店

一般都处于交通方便的风景名胜区，它的客人主要是度假、娱乐、休息的客人，因此，要有适合休息和娱乐的环境设备。3）长住型酒店

主要对象为适合长期居住酒店的客人，设有为家庭提供的豪华和中等级别的完整房间，也有为单身男女提供的单间，一般都提供服务员和送餐服务。4）汽车酒店

主要为长途驾车和乘车的旅客提供住宿、餐饮的酒店，一般建在城市的平民区或公路旁，规模小，层次低。

除此之外，国外还有会议酒店、赌场酒店等。酒店物业经营管理模式：业主自己经营管理的模式、租赁经营管理模式、委托经营管理式、联号经营。7．商业物业的含义

商业物业是以经营为目的，为公众提供商品、服务（包括商务活动服务、购物活动服务和娱乐活动服务等）设施和场地的场所。8．房屋租赁合同

租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确双方权利义务关系的协议。

9、公共商业楼宇

是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。明确租赁双方权利义务关系的协议。

10、物业管理：

物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务

11、写字楼的类型

(一)按建筑面积的大小分

(1)小型写字楼，一般为 1 万平方米以下。

(2)中型写字楼，一般为 1 万至 3 万平方米。

(3)大型写字楼，一般为 3 万平方米以上。(二)按写字楼功能分

(1)单纯型写字楼，就是基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)。

(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿。这又有两种形式，一种是办公室内有套间可以住宿，如上海启华大厦；另一种是楼的一部分是办公，另一部分是住宿，如北京国际大厦。

(3)综合型写字楼，就是以办公为主，同时又有其他多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅等。现在许多新建的写字楼还设有舞厅、健身房等。上海瑞金大厦、广州世贸大厦都属于这种类型。(三)按大楼现代化程度分

(1)非智能型写字楼，即传统的、不具备自动化功能的写字楼。

(2)智能型写字楼，是具有高度自动化功能的办公大楼。根据建设部 2000 年 7 月颁布的《智能建筑设计标准》，智能建筑应兼备建筑设备自动化系统(BAS)，通信网络系统(CNS)，办公自动系统(OAS)。随着科技快速发展，写字楼自动化程度也不断提高，许多新建的写字楼已实现了停车管理自动化系统、安全

（四）按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼（1）、甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业 管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。

（2）、乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。（3）、丙级写字楼：物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

写字楼的基本管理

（1）工程设备管理（2）保安管理（3）清洁绿化管理

清洁是写字楼的面孔，设备是写字楼的心脏，保安是写字楼的卫士。写字楼的特点？ 1），写字楼多建于城市中心的繁华地段。2），建筑规模大，各类公司机构集中。3），建筑、设备现代先进。4），功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、生活系统。5），使用时间集中，人员流动性大。6），经营管理的要求高、时效性强。

12、商场物业的管理具有智能化程度高、安全防范消防工作量大、财务纠纷和矛盾多等特点。商场物业的类型从建筑结构上分为：敞开式的市场和广场型两种。

13、按照经营的性质，商业物业可以分为：写字楼物业、商业场所物业、会所物业、停车场物业以及其他商务物业。

14、商业物业管理的模式包括；自建自管、自营与专业物业管理相结合、委托经营模式。

15、选择物业管理企业的指标通常有：是否另业主满意、专业服务水平、管理服务收费标准。、16、会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。社会会所经营经营策略的种类包括：生产导向策略、市场导向策略、顾客导向策略、机会导向策略

17商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。

18、批发商业物业房产的类型从建筑结构上分：露天敞开型、室内敞开型、封闭式、综合型的物流中心。批发商业物业的设备管理内容包括：作好设备的选购工作、加强设备使用过程的控制、建立健全和严格执行设备管理制度。批发商业物业房产类型从批发商品的类型划分为消费品批发市场、生产资料批发市场。

19、购物中心的建筑特征有：商业空间步行化、公共空间社会化、商业空间室内化。购物中心的管理模式包括：发商自行管理、国外的管理机构参与合作管理、专业的物业管理公司进行市场管理、主要承租者进行经营同时展开管理。

20、公共商业楼宇的特殊管理包括：商业形象的宣传推广、承租商的选配。

22、按照物业的分类，把物业划分为居住物业、产业物业、工业物业和特殊用途物业。

23、目前，国内尚未有划分商业物业的明确标准，有人在划分“经营性物业”时，把工业厂房与仓库也包括在内，也有人在划分“收益性物业”时，把用于出租的公寓也包括其中。当然，从“经营性物业”或“收益性物业”的概念来看，这种划分并无不妥，但如果把这些分类套用于商业物业就显然不当。

因为，工业厂房与仓库明显应属于工业物业，而出租的公寓，无论从不动产管理的惯例或租户性质，都应属于居住物业。因此，划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即：）经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或—定期限的使用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。2）公众性。该类物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服务，因而，原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制定了准入“门槛”，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是“消费门槛”，凡具有这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进入。

3）服务性。该类物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。

24、会议展览物业的管理服务内容包括展前准备、计划分配、标识导向的制作和布置、布展装修管理、货运车辆管理、展物现场巡视和跟踪服务、提供咨询及其他服务、展品管理。

会展物业的类型有单一展览功能的会展物业、酒店为主的会展物业、综合性的会展物业。

25、物业设备的选择应考虑的要素：适应性、安全可靠性、方便性、节能性、环保性、经济性、独具特色。

26、停车场的类型包括车库、露天停车场、道路临时停车场。

27、承租客商在公共楼宇的不同作用。根据承租客商向公共楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户。

28、请思考政府办公楼，工业厂商，工业大厦，储运库是否属于商业物业，为什么？

作为商业物业，必须同时具备服务性、公众性和经营性三种属性，也可以说，这就是划分商业物业的标准，只具备其中一个或两个属性的物业，则不能认为属于商业物业。政府机构的办公楼，虽然也具备服务性和公众性，但不具备经营性，因此，在国外都是把它们划为“特殊物业”或“其他物业”；一般的工业厂房与工业大厦，只具备经营性而不具备公众性和服务性；至于储运仓库，则具备了经营性和服务性，但缺乏公众性，因为允许其出入的仅是物流而非人流。

29、写字楼物业管理与服务的要求？ 1）、科学化、制度化、规范化、高起点2）、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案3）、加强消防管理，做好防火工作 4）、重视清洁管理5）、强化设备管理设施的维修保养6）、设立服务中心，完善配套服务7）、加强沟通协调，不断改进工作

30、批发商业用房产物业的特点? 1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求：由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

31、商业物业的特点是什么 1）、需要良好的商业气氛：商业物业的经营就是要吸引顾客，所以，讲究良好的区位和交通条件，包括便捷的公共交通和足够的停车场，利用集聚效应，成行成市的布局来扩大消费半径，利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。2）、追求设施的先进性： 只有良好的、舒适的、高档次的先进设施，才能保证业主的物业出租率及租客的营业收入。很多有名的酒店、商业大厦，虽然历史悠久，但仍长盛不衰，除了其良好的商业信誉外其重要的原因之一就是不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租客和顾客。3）、有很高的租赁比例：很多商业物业的投资者，当物业建成后，全部或部分用于出租给其它人进行经营活动，以收取租金作为投资回报，如办公物业，出租率会远高于自用率。有些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地，但也只有部分属自用，其余均出租给其他机构，如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝大厦等均是如此，至于购物中心、批发市场等很多都是出租铺位或摊位。4）、以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点：以出租为主的商业物业中，房屋建筑物及其设备设施的价值是不能库存的，若当天租不出去，就失去当天的价值和费用回收补偿的机会。如商务楼的房间数是固定的，即使这个月的出租率达到100%，也无法挽回上一个月空置所造成的损失。而且不论物业的出租情况如何，其物业的管理服务支出的固定成本，一般不会因物业的空置而有太大的变化，如管理处的人员数量、公共照明、电梯服务等，都不会因租客的减少而消减。

32、批发商业用物业房产的类型

（1）从建筑结构上来分

① 露天敞开型 ② 室内敞开型 ③ 封闭型

④ 综合型的物流中心（2）从批发商品的类型划分 ① 消费品批发市场 ② 生产资料批发市场

33、批发商业用房产物业的特点

1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求

5）由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

34、商场物业的产权性质

商场物业的产权性质大致可分三种形式：(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。

(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。

总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。

35、公共商业楼宇的管理内容？ 1）、一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理(2)安全保卫管理。(3)消防管理（4)设备管理(5)清洁卫生及车辆管理 2）、特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。(2)承租客商的选配。

34、简述物业租赁管理的程序？ 1）、通过广告捕捉潜在租户 2）、租户资格的审查 3）、租约条款谈判 4）、缔约技巧 5）、核查物业 6）、提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系 7）、收缴租金 8）、续签租约

36、会议展览物业的管理服务内容？ 1）、展前准备 2）、计划分配 3）、标识、导向的制作与布置 4）、布展装修管理 5）、货运车辆管理 6）、展物现场巡视与跟踪服务 7）、提供咨询及其他服务 8）、展品管理

37、商业物业的设备特点)投资额大 2)技术先进 3)种类多，数量大 4)维持费用高 5)更新周期短

38、物业租赁过程中缔约技巧

在租约正式签约前，许多租户都会发生迟疑，如都会停下来思考这样一些问题：这是否是一个正确的决策？并会反复问自己：要租赁的物业是否是所出的价位上最好的？妥协条款是否符合我的需要？是否可以再等等再说？面对租户的迟疑，物业管理者的缔约技巧是： 1）.单刀直入式

单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间？”，“您还有什么不满意的吗？”

2）.总结式：总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。

38、结合实际谈谈商业物业管理中治安保卫工作的特点？ 1）．综合性强，管理难度大

某些商业物业，如写字楼、综合楼、酒店等，不但楼层高、建筑面积大，而且进出口多，物业区内的公司多，餐厅、歌舞厅、游乐场、咖啡厅等娱乐、餐饮场所也较多，造成区内流量大、人员复杂，所有这些都给制定和落实安全措施带来一定的困难。同时，有些物业内众多的单位又有各自的管理部门，物业管理企业不可能干预过多，只能和有关单位密切合作，才能较好地完成治安保卫任务。2）．服务性强

从本质讲，物业管理的治安保卫就是一种服务，即提供保安服务，为保障物业内的人身和财产安全而服务。作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要有公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。3）．法律规范严格，处理个案要小心谨慎

法律就是为了维持公共秩序而制定的，商业物业多属公众场所，自然也有一个遵守和维护公共秩序的问题，我国的基本法律，如《民法》、《刑法》等，以及《中华人民共和国治安处罚条例》等行政法规及各地的地方性法规，都对各种各样的“违法”、“违约”行为的构成要件作了明确的界定，对执法的权限、民事诉讼和追究法律责任等程序作出了规定。因此，在商业物业中，对安全保卫所遇到的个案处置，都必须有高度的法制意识，明确作为物业管理企业保安部门的职责范围，是协助公安部门做好治安防范。对出现的突发事件个案，必须严格按法律规定处理。否则，稍有不慎，就失去法律的保护，使自己从“原告”变成“被告”。广州“屈臣氏”超级商场就曾两次怀疑顾客盗窃商店物品，保安员对顾客搜身，结果顾客提出民事诉讼，商场被法院裁定要负“民事侵权责任”。

39、为什么说公共楼宇管理过程中分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式进行管理效果较好？ 答：分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

40、请问这家物业公司应寻找怎样的潜在租户？应从哪些方面去了解租户情况？

一、1）通过广告捕捉潜在租户

2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户 3）引导参观捕捉潜在租户 4）建立租售中心捕捉潜在租户

5）根据本题的实际对潜在租户的寻找，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找

二、1）.通过让潜在租户登记了解租户的基本信息

2）审查潜在租户的身份证明：核对居住或商业物业租赁者的身份证明

3）.查看租赁经历：物业管理者为不冒险，就会了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。一般地说，以往总是拖延或不按期付款的租户多数还是不会改变的，而以往总是稳定地按期付款的租户则总会保证信用。4）.对租户的资信状况进行调查