房地产前期工作及开发流程（推荐）_房地产前期工作流程

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开发程序管理

第一章：房地产开发项目建设用地审批一般程序

一、立项

二、选址意见书或规划设计条件审批

三、详细规划方案审批

四、建设用地规划许可证审批建设用地规划许可证审批必备材料

五、建筑方案审批

六、建设工程规划许可证审批

七、办理管网、市政道路等设施项目审批办理管网、市政道路等设施项目审批必备材料

八、办理立面装修审批

九、办理建设工程竣工规划验收合格意见书

十、土地登记、土地资产评估结果确认及处置

十一、土地资产评估结果确认及处置受理材料

十二、审批办理国家、集体建设用地批

十三、办理出让土地

十四、办结文件

十五、计委2002年下达城市建设计划

十六、房地产交易部门办理商品房销售合同

十七、银行按揭贷款

第二章：房地产开发项目建设用地审批一般程序

一、立项

说明：在此基础上，可以着手办理“五证”： 1.规划用地许可证2.建设工程规划许可证3..国有土地使用证4.商品房销售许可证5.建筑工程开工报告1（房屋动迁许可证）。申请项目内容 所需准备的经济、管理文件 承办部门

项目立项 立项申请报告

开发办

企业营业执照副本及复印件

合营公司的合同、章程

项目《可行性研究报告》

中标通知书 项目立项

开发办

测算地价报告

确定土地出让方式 评标

审定评标结果 市政府与开发办领导小组

中标通知书

二、选址意见书或规划设计条件审批

（1）规划用地申请报告（内容包括：用地位置、用地性质、用地面

积、建筑面积）

（2）单位法人委托书（盖公章、法人章）、工作证等有效证件（3）市计委建设项目前期工作计划通知单（4）市建委基本建设任务单

（5）土地证复印件（盖单位公章）（6）1：500地形图（蓝图）（7）现状照片

三、详细规划方案审批（1）填写规划方案审查表

（2）规划设计条件或选址意见书（原件），必须在有效期内

（3）用地红线图（原件）（4）平面布局图（蓝图）

（5）对单栋建筑的规划方案需报：建设首层平面、标准层平面、剖面图（蓝图）

四、建设用地规划许可证审批建设用地规划许可证审批必备材料

（3）办理建设用地规划许可证申请（内容包括：用地位置、用地性

质、用地面积、建筑面积、大房开中字文件号）（2）申报单位法人委托书（盖公章、法人章）

（3）开发办建设任务通知书（原件）或中标通知书（复印件）（4）经批准的详细规划图（蓝图）（5）中标通知书附图（原件）

五、建筑方案审批建筑方案审批必备材料（1）填写建筑设计方案审查表

（2）建设用地和建筑位置批复（3）红线图

（4）1：500地形图或1：2000周边建筑用地位置图（5）设计单位资质证明

（6）建筑总平面图、平、立、剖面图

（7）效果图（需装裱在600X450的KD板上）和图纸规格为B5的小 样

六、建设工程规划许可证审批

（1）填写建设工程规划许可证（副本）

（2）大规土建发文件一份，并附位置批复图一张原件，建设用地批

复98046号以后不报此项

（3）建设用地规划许可证及批复文件一份（复印件、原件）

（4）建筑方案批复文件原件一份(凡一九九九年一月一日前批准的须准备一套方案图一并报来)（5）城镇国有土地批复原件一份

（6）国有土地使用证复印件一份（出让项目附出让金证明）（7）市房地产领导小组办公室发中标通知书（复印件）或建设任务

通知单原件一份，跨年度项目还需持有结转的当年计划指标原件一份（8）建筑防火审核意见书原件一份

（9）设计合同一份正本（合同内四个印章盖齐）（10）交纳各种费用

（11）报送建筑施工图一套，另须报三张总平面位置图

注：

1、所有工业项目及锅炉房还须到市环保局办理环保手续

2、凡办过临时开工手续须复印一份附在第1项

3、验线后，请到区局办理回执手续

七、办理管网、市政道路等设施项目

审批办理管网、市政道路等设施项目审批必备材料

（1）申请报告（内容包括：工程项目名称、申报依据、工程所在路街名称、管线长度、敷设方式、管线等级〔管径、容量等〕

（2）单位法人代表委托书（盖公章、法人章）（3）市建委建设任务通知单

（4）初步设计的管线路径图、道路、桥梁等工程的平面图及详细设

计说明

八、办理立面装修审批

（1）填写建筑设计方案审查表

（2）单位法人委托书（盖公章、法人章）工作证

（3）申请报告（内容包括：用地位置、用地性质、占地面积、建 筑面积、栋数、层数及立面装修具体说明）（4）产权证及土地证（复印件）

（5）位置批复及位置批复图（复印件）

（6）建筑总平面图、平、立、剖面图及效果图（蓝图）

九、办理建设工程竣工规划验收合格意见书

办理建设工程竣工规划验收合格意见书必备材料:(1)填写建设工程竣工规划验收手册(2)法人委托书

(3)规划验收申请报告

(4)大连市勘察测绘研究院实测的建设工程竣工后总平面布置图(5)建设项目规划选址意见书(6)建设用地规划许可证及其批文(7)国有土地使用证(8)建设工程规划许可证(9)详规方案图

(10)建筑设计方案审核意见书(11)建设工程放验线图

(12)大连市公安消防局对工程的消防验收报告 以上所有复印件必须加盖建设单位公章

十、土地登记

（一）地籍审批

㈠初始土地登记:(1)土地登记申请书(土地登记表一式两份)(2)用地权属来源证明文件和地上附着物产权证明(3)用地规划红线图及用地现状图

(4)法人证明、身份证；申请登记的个人应持户口簿或户主身份证明；委托代理人申请登记的，持委托代理人身份证明(5)地籍调查表 ㈡变更土地登记：

除需要以上材料外，还需增加以下材料：(1)原土地使用证

(2)经确认带有用地坐标的红线图 分项还应备有：

1、出让登记

（1）土地出让合同正本（2）用地批复正本

（3）土地出让金交款证明原件（地政处提供）

2、转让登记

（1）补办出让合同，补交出让金或土地收益金交纳证明与地上物

产权证明

（2）转让合同

（3）双方法人证明等（4）完税证明

3、房改公房出售（1）售房合同（2）房产证

4、租赁

（1）补办出让合同或租赁合同（2）双方租赁协议

5、抵押（1）出让

①双方签订的抵押合同 ②如贷款还需“贷款合同”（2）划拨

除以上材料外还需增加：

①房地产开发领导小组或市行业主管部门同意的书面材料 ②土地资产评估报告

6、国家股权土地登记

审核申请人的改建或新设股份有限公司资格，主要审核：公司审批机关的批准文件、体改委、经委批文、公商执照等。

十一、土地资产评估结果确认及处置 土地资产评估结果确认及处置受理材料(一)土地评估结果确认（1）评估立项申请书

（2）土地使用证复印件及权属证明文件（3）申报单位土地资产价格评估确认申请（4）土地估价工作报告和土地评估技术报告

（二）土地评估确认与处置（1）评估立项申请表

（2）土地资产评估确认书及土地使用权处置申请（3）土地估价工作报告和土地估价技术报告（4）土地使用证复印件及权属证明文件

十二、审批办理国家、集体建设用地批

一、办理国家、集体建设用地批复必备材料：

1、县、区人民政府请示报告

2、用地单位申请

3、县以上计划部门下达的基本建设计划

4、建设用地规划许可证

5、征占地呈报表

6、图纸（经批准的规划红线图、平面布置图）

7、地类详查图

十三、办理出让土地 办理出让土地必备材料：

除上述材料外，需补下列材料：

1、国有土地出让呈报

2、出让合同

3、评估报件

十四、办结文件 办结文件必备材料：

地方人民政府土地批复（国家、省批项目，分别下发国家、省土地批复）

十五、计委2002年下达城市建设计划

十六、房地产交易部门办理商品房销售合同

十七、银行按揭贷款

十八、规划初步设计方案意见 第三章：效果图

1、小区鸟瞰图-透视图

2、小区主入口-透视图

3、中央花园-透视图

4、多层住宅-透视图

5、小高层-透视图

6、商铺-透视图

第四章：设计说明篇

一、设计总说明

1、设计依据

⑴《设计任务书》 ⑵地块地形图 ⑶用地红线图

⑷工程建设标准强制性条文 ⑸地方建设标准强制性条文

⑹国家及地方有关工程建设强制性条文。

二、总平面

1、规划设计宗旨

2、基地分析 ⑴有利条件 ⑵不利条件

3、住宅建筑选型

4、规划布局特点 ⑴总体布局 ⑵环境规划 ⑶道路布局 ⑷日照

⑸立体空间布局

5、技术经济指标、用地平衡表

三、建筑

1、设计依据

⑴工程建设标准强制性条文

⑵该省工程建设地方标准强制性条文 ⑶民用建筑设计通则（JGJ37-87）⑷住宅设计规范（GB50096-1999）⑸住宅建筑设计标准（局部修订）（DBJ08-20-98）

⑹建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（DBJ08-7-96）⑺高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（1999年版）⑻建筑设计防火规范（GBJ16-87）

⑼汽车库、汽车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）

2、户型特点

3、立面造型风格

4、装修标准

四、环境景观设计 第五章：总体规划

1、总平面图

2、交通分析图

3、绿化分析图

4、景观分析图

5、环境分析图

6、退界分析图

7、功能分区图

8、分期建设图

9、日照分析图 第四节：建筑单体 各型标准层平面图