下半年醴陵房地产价格变动趋势分析_醴陵房地产市场

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2013年下半年醴陵房地产价格变动趋势分析

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【摘要】：醴陵未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。再加上我国正处在金融体制改革和面临经济全球化的双重挑战下，而且当前我国又出现了房地产开发过热现象。

【关键词】：醴陵、房地产、价格变动趋势

近年来，房地产价格始终成为社会各界关心的热点。房地产价格，按照劳动价值论的观点可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。这就是所谓的房地产价格，然而关于价格的的形成主要有价值、供给与需求、人们买房的欲望、效用、开发商的收益、国家政策等决定的。

一、13年上半年房地产业市场运行基本情况

（一）房地产开发投资不断增长。全市目前有房地产公司46家，已有开发项目34个，受重点项目带动和城市发展战略影响，房地产开发投资继续保持上行趋势。1-4月份，房地产完成投资5.94亿元，增长26%，增幅比上年同期上涨30个百分点。其中，商业营业用房投资增长72.6%；商品住宅投资增长2%。

（二）新开工、竣工面积大幅增加。1-4月份，房屋施工面积128.3万平方米，增长34%，其中新开工面积30.71万平方米，增长138%，新开工面积占施工总面积的23.9%，较去年提高了10.4 个百分点。房屋竣工面积16.24万平方米，增长75%，其中住宅竣工面积为14.3万平方米，增长87%。

（三）商品房销售平稳增长。1-4月份，住宅商品房共销售891套，比同期增加303套，销售总面积达到12.06万平方米，增长20.3%，增幅较上年度同期提高了38个百分点。住宅销售面积11.7万平方米，增长68%，住宅均价为3456元/平方米,上涨11.7%，究其原因是去年住宅销售受国家房产调控政策影响，基数偏低，同时今年住宅销售呈现刚性上升。

二、供求因素

综合市场供求两方面影响因素，商品住宅需求占内部需求比重超过食品，成为醴陵当前最大、增长最快的内部需求。通过醴陵市房产管理局的统计2013年商品房新增供应增长下降，全年商品住宅存货量少于2012年。在房地产成交量攀升的同时，商品住宅存货在不断下降。因为商品住宅需求是进年来最大的内部需求，因此，抑制房价过快上涨不宜通过限制居住需求来解决。

房地产商品具有双重属性，它作为一种特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消费品，又是投资品。在房价趋稳或下跌的时期，人们往往看重其消费品的特性，而在房价上涨的阶段，人们往往更看重其投资品的作用。近年股市行情低迷，而我国的投资渠道又很少，并且利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较小。因此，居民的闲散资金大部分就流向商品房市场，导致住房投资增加，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。

三、消费者心理

1、养老心理，现在的保险，一年交近万，到20年后的补偿一年才一万多一点，而且保险公司的诚信问题太大了，合同条款不是专家看不懂，钱能不能拿到还是个问题，还不如买房子不住还可以租来挣钱。

2、投资心理，有钱进行投资，有的看好一些好的地段且价格较低短时间增值较

慢的进行购买，等到涨价后自己所投资的就翻倍回收了，再有房地产一般不会贬值，即使贬值还是会再涨。

3、怕涨心理，价房一涨再涨，即使到房地产低迷阶段，房产地产升值这是必然，因此有点消费者在房价地价合理时害怕短时间内又涨而后悔。

4、虚荣心理，由于很多人喜欢攀比，当自己的居住条件比别人好，就会有比别

人高一等优越的心理，因此有时本来只要买60平方米就够的，却要买90平方米，这样的心理是促成这种现象。

5、传承基业心理，有一定资金实力，投资置业目的仅希望给后代留下一份不动

产基业。

6、改善居住条件心理，部分在乡镇或农村已拥有物业的客户不满足原有居住、使用需求，计划投资成熟物业来改善居家环境。

四、国家政策

房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收，而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。

2013年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，4月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行

2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。如按照国务院楼市“新国五条”的规定，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一房产税扩容的不确定，无时间安排表。二重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，已经名存实亡。三稳定房价的问责制，或者是约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果。四限购城市只是一些大城市，但对于醴陵这种小城市显然作用不大。五保障房的对房价实际影响力，可以忽略。

总结：房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。综合以上因素对醴陵房地产的影响，醴陵13年下半年房价上涨幅度并不会很大。

参考文献：

1、百度文库，专业资料，经管营销，经济/市场（2013房地产下半年价格分析）

2、百度百科，国五条

3、和讯房产，中国指数研究院，2013年第三季度中国房地产政策盘点

4、中国投资咨询网，2013-4-24，（2013年下半年房地产市场分析）

5、醴陵房产管理局官网，（2013年商品住宅量统计）

6、中商情报网，2013-9-5（2013下半年中国房地产市场运行趋势分析）

7、统计局，2013-05-21（2013年1-4月湖南省房地产市场趋势分析）

8、醴陵市统计信息网，2013-05-31，（醴陵市2013年1-4月份房地产业情况简析）

2013-10-30