楼市如何实现保增长、扩内需、调结构？——地产新说(十三)_楼市调控中原地产

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楼市如何实现保增长、扩内需、调结构？——地产新说

（十三）【发布日期】2010-11-2 【作者】士恒 【来源】南方周末

通过农民相对富足的土地（空间）资源和城市居民相对富余的资本进行融合交换，才能构筑完整、均衡、健康的房地产市场，也才能彻底打破居民、农民的户籍界限和填平城乡鸿沟，所谓内需不足、产能过剩的矛盾将不复存在。

经济发展的目的，最终是为了满足人们多层次的、不断增长的需求。改革开放的历史，从需求角度，也是回归以人为本、围绕人的需求发展生产和满足消费的历史。

美国经济的70％靠内需，在我们这个占世界五分之一的人口大国，人民对幸福生活的渴望才是经济发展真正的、持久的动力，只有体现为全体国民的生活水平显著提高，经济增长才有实际意义。随着我国经济迅速发展，社会正从生存型向发展型转变，现在所谓发展和改革的瓶颈，正是从吃穿等温饱需求向行、住、娱乐、积累财富为需求过渡的瓶颈。

对于城市人口，消费升级主要表现为汽车和住房。住和行都需要占用空间，行路难、停车难司空见惯，导致有的城市车牌、车位甚至贵过汽车本身，这是动产使用造成的空间供求矛盾。由于大城市规模无序扩张，单中心的规划和过分集中的功能让出行成本居高不下，每人每天数小时的长途奔波实属被迫消费，于国于民都是一种巨大浪费。

为解决交通拥堵，广州等地从电动自行车、摩托开限，北京也在部分继续奥运期间的限行政策，本质上都是在剥夺动产使用权——路权。美国汽车拥有量超过人口的70％，中国仅仅2％，还有很大增长潜力，任何“限”需的措施，本质上都是变相发粮票，长远看不但无法根治交通顽症，还打击了汽车产业，也延迟了百姓享用汽车文明的时间。

人类城市化的经验看，城市规模以不超过200万－300万人为宜，人口过于分散和过度拥挤都不适宜居住，也不经济，必须根据资源、空间的承载能力，地上地下自然条件，规划布局最佳城市规模：既不拥挤，又对资源合理利用；既有城市便利，又有田园生态。

而汶川强震及其灾后重建给我们的教训是：缺乏战略环评，会让天灾迅速变成人祸。京、沪、深、穗这些特大城市，水、电等基础资源早已不堪重负，不能再承担过多的“中心”。空间容量更是有限度的，“节约集约用地”决不等于简单的增加容积率，相反，为促进节能降耗，必须杜绝利用“容积率陷阱”盖高楼大厦套利。低层低密度中小型建筑由于通风采光好，节能效果佳、使用舒适，应通过立法强制规定建筑限高度、限密度，从而减少电梯等垂直能耗和交通拥堵、采暖、照明耗能，抗灾、疏散等安全性能也将大为提高。

楼市的“以人为本”就是通过市场满足人的各种正当需求。随着经济发展，从前的奢侈需求也会变成今后的基本需求，必须紧紧围绕人的未来综合需求为导向制定新的城乡规划标准、设计新功能。

我们既不能大拆大建马车时代的老城区强行适应现代汽车社会，也绝不能以国情为由狭隘地低估未来国民的消费潜力。打造一批百万人口规模的中等生态宜居城市，将空间容量控制在不超过一万人每平方公里，应该是今后城市化的目标——不但要拥有购物、办公、环保、日照、道路、水面、绿地等基础设施，还要科学分区和合理布局健身、公园、医疗、学校、紧急避难等配套设施，规划好的成熟社区和成熟商圈，完全可以像拼图一样对接，人们可以根据自己的具体需求和喜好，选择步行、自行车、公交、私家车等出行方式。

对于农村人口，扩内需的前提是收入增长。长期以来，城乡分割的体制让广大农民群体被排斥在主流之外，导致如今城乡差距全球最大。由于不合理的土地、规划制度，公民身份被区分为市民、农民，房屋权属也被人为分割为大、小产权，就像往封闭的桶里注水一样，身份分割、房地分割造成一方面农民房产不能通过转让体现应有的价值，另一方面资本大量囤积于被限定的城市区域哄抬起畸高的房价。

三农问题的核心是土地。土地（空间）的生产效益，一般会随着产业升级而提高，其经营周期也随产值而延长，如农作物生产以季、年为周期，林木生长要数十年，工业厂房一般也要使用十数年，房屋的修筑使用则以百年为计。反过来，越高端的土地（空间）占用越不可逆，拆房比毁田损毁的价值、浪费的资源要多得多。

对于农村人口，联产承包解决的仅是财产租赁权，虽不具备完整意义的产权，但承租人对租赁期经营的收益（比如粮、棉、油等农产品）拥有完整意义的财产权，这对于温饱生活已经足够了。现代农业生产早已摆脱了小农经济，规模化大生产主要体现在机械化、集约化、高科技，很少的人口就能有很高的单位产出。美国靠2％的农业人口成为世界最大的农产品出口国，我国农业生产如今也主要由“386199部队”（妇幼老）承担，但效率丝毫未减，说明农业人口正在经历着产业升级的变革，富余劳力不断从农牧业向二、三产业转移，更多的农民渴望成为市民从事高端产业，更多土地投入二、三产业本来就是产业升级的自然要求，但是，本来可以产生更高效益的资源却被过时的土地制度禁锢着，随着人民生活水平提高和产业升级，产权分割的体制正日益阻碍着生产力的发展。

近年来，“流动性过剩”成为许多主流媒体的论调，似乎中国真的到了钱多得成灾的地步，很多政策的制定都是围绕如何监控“热钱”、打击投机。经济意义上看，钱就是钱，无所谓好坏冷热。洪水的存在是由于海拔高差，热钱和投机资金的存在是因为有获利或避险的机会。想尽办法清点、封堵热钱和投机资金，甚至不惜以“限价”应对是本末倒置，等于修土围子挡水，不但违反经济常识，在全球化大潮中也是弱国寡民的心态，因为谁也不可能精确监测每笔钱的确切动机，惟一能明确的是，只要有利可图，有经济落差存在，“热钱”和投机资本就会永远存在。

其实，热钱也好，流动性过剩也罢，应该是历史机遇而决非负担，就像洪水，本身并无好坏之分，如果加以科学利用就是水利；无序泛滥，则是水患。对于寸草不生的沙漠地区，如果真有洪水浇灌，变成绿洲倒是大大的好事。

矫枉必须过正，对于广大农村特别是贫困地区，可以通过产权等适当政策倾斜形成资金洼地，从而推动一方建设进程。大量投资积累可以变无效土地（空间）为有效土地（空间），从而大大拓展高价值、宜居区域（空间）供给，引导资金流、人流、物流等生产要素有序流向欠发达地区，形成资本投入、产业发展、人口迁移、城市化的良性循环。

通过农民相对富足的土地（空间）资源和城市居民相对富余的资本进行融合交换，才能构筑完整、均衡、健康的房地产市场，更加有效地推进新农村建设，也才能彻底打破居民、农民的户籍界限和填平城乡鸿沟，所谓内需不足、产能过剩的矛盾将不复存在。内蒙古亿利集团改造沙漠和浙江龙港镇自发的城市化成功实践证明，仅仅依靠民间力量都可以创造奇迹，如果有政策支持效果会更加显著。（待续）

（作者为独立评论人）