石家庄市物业服务收费管理实施办法_物业服务收费管理办法

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石家庄市物业服务收费管理实施办法

第一条为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理服务行业的健康发展，根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、河北省物价局、建设厅《河北省物业服务收费管理办法》结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;物业管理企业应开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责制定全市物业服务收费的实施办法，指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作。市内五区和开发区的物业服务等级和收费指导标准，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定、调整，并向社会公布。县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，贯彻落实上级相关政策，制定、调整公布辖区内物业服务等级和收费指导标准，并报市物价局、市房产管理局备案。制定等级基准价要根据物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，利润率一般不应超过物业服务成本的10%。每一等级收费标准的浮动幅度一般不应超过该等级基准价上下10%。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。

第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。普通住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。

清洁卫生，是指对住宅区内道路、公共走廊、通道的清扫，上下水管道的清理，化粪池的清淘，外墙、水塔的清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。

绿化养护，是指对住宅区内栽种的花草、树木，定期修剪、喷药、浇水等。

秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。

房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等的维修、养护、管理。不包括上述设施的大修、中修和更新、改造。

高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价。

特约服务费实行市场调节价，由双方约定。特约服务费是指物业管理服务企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。

物业管理服务区域内的车辆停放服务收费，按照政府价格主管部门的有关规定执行。具体标准另文下达。

第八条根据物业管理服务的内容、质量、程度等因素，将物业管理服务划分为五个服务等级，并制定相应的收费指导标准（服务等级指导标准及服务收费指导标准见附件）。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价及其浮动幅度在物业服务合同中约定，并向市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第九条物业管理企业要按照政府价格主管部门实行明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将价格主管部门和房地产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准、收费标准和该物业管理区域内物业服务内容、服务标准以及相应的收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。

第十条业主和物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。采取哪种形式由双方协商议定。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条在业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同，前期物业服务合同要根据当地政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的物业服务等级和收费标准约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方[FS:PAGE]式及计费起始时间等内容，同一物业管理区域内，涉及物业买受人共同利益的约定要一致。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，要通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

第十三条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业要向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预算执行情况等。

业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十四条物业服务收费采用酬金制方式的，物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十五条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位交纳；业主购房后未入住长期空置的物业，物业费收费标准可适当下浮，浮动幅度由双方协商。

第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十一条物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条以前已经政府定价的普通住宅区物业服务收费项目和标准，有效期至该住宅区新的物业服务合同中约定的时间为止。

第二十三条本实施办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。

第二十四条本实施办法自2004年7月1日起执行，以前有关规定与本实施办法不一致的，以本实施办法为准。

三级物业的服务标准

1、基本要求

物业管理企业应具有物业管理资质证书。物业管理企业应制定日常管理制度。按规范签订物业管理服务合同。

物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

物业管理企业实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。房屋外观良好、整洁。

对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。空调安装无安全隐患。

房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

供水、供电、通照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。设立24小修值班电话，急修一小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。

设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

小区主出入口24小时值班。对小区重要部位每4小时巡查一次。

应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。

进出小区的车辆按指定位置有序停放。秩序维护员经过突发事件应急处理培训。每年进行消防培训一次。

5、卫生保洁服务

小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次。及时清扫积水、积雪。楼道玻璃每季擦拭一次。合理布设垃圾桶、果壳箱。

垃圾每日收集1次，做到日产日清。

设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。

6、绿化管理及养护

花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。

造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。