蓝湖名邸销讲_蓝湖名邸12月销售报告

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蓝湖名邸销讲

第一章

环境篇 第二章

产品篇 第三章

市场篇

第四章

卖点说明与抗性检讨 第五章

答客问

第一章

环境篇

一、大环境（区域简介）

苍山，位于鲁南、隶属临沂，南临江苏、西接枣庄、东望日照，有“大蒜之乡”和“山东南菜园”的美称，下辖21个乡镇，人口100多万。经济收入主要以蔬菜种植和贩卖为主，同时物流、矿业为辅。住宅多是平房、单位集资楼，随着外出苍山人眼界的开阔和经济收入的提高，对居住用房产生新的需求。近两年，房地产业蓬勃发展，呈现一派欣欣向荣的气象。

二、小环境

1、区域特色：县城西北方向，地势较高。地块北靠泉山，由南向北缓缓升高。东面靠近中兴路商业街，南面居民区，西面居民区次之。

         市政机关：公安局、物价局、房管局 金融机构：建行、中行、农行、信联社 邮局、通信：中国邮政、网通公司

商场：银座、宝庆超市、桃源家电、百汇商厦、天运商城、海纳服装城 娱乐场所：KTV、茶座 医院： 东方医院

学校：镇二小、镇一中、县一中 餐饮：附近餐馆

市场：泉山街菜场、北大棚日用品市场

2、交通状况：紧临东西主干道埝桥路

3、市政规划： 泉山改造工程、泉山路开通

4、地块分析：地块规整方正、方便规划，能体现小区整体效果。岩土地质、地基承载力稳定。地势背靠泉山，由南向北升高、风水好

第二章

产品篇

一、基本资料

1、厂商资料

（1）发展商： 苍山星海置业

（2）规划设计：苏州纺织工业设计研究院（3）房型设计：香港何涛（4）工程建设：南通三建

（5）工程监理：山东省建筑安装工程监理有限公司（6）行销企划：哲创广告（7）物业管理：温馨物业（8）开户银行：建行

2、产品资料

（1）基地地址：埝桥路北（2）使用性质：住宅

（3）基地面积：8万方（4）建筑面积：10万方（5）容积率：1.21（6）得房率：92%（7）绿化率：40%（8）楼层规划：5+2层（9）建筑高度：19.9（10）结构：砖混（11）层高：2.9（12）车位：车库（13）开工日期：2006.4.29（14）交房日期：2009.6.30（15）售楼地址：埝桥路99号（16）售楼部电话：5120666、7773、证照资料

 营业执照号码：37***  房地产开发企业资质证书：156119  土地使用许可证：苍国用（2006）第044号  建设用地规划许可证：鲁[2006]13-03-008  建设工程规划许可证：鲁[2007]13-03-1007  建设工程施工许可证：37***00101  销售许可证：20070021-20070027

二、产品规划分析

1、产品总体规划：住宅沿南北方向三排到山腰，沿街7000方，东西北三面围合。由南向北两排沿景观动线开发推进到山脚，一排从北回到南面形成环状主干道。

2、产品细节规划：每栋2-3个单元，下设储藏室，外立面墙面砖和蘑菇石搭配，暖色调体现。卧室飘窗和阳台落地窗设计、铝塑板扣空调机位、板式房型、面积从95到170平米。

三、建材装修标准

（1）主体：多孔砖、实心砖

（2）外墙：蘑菇石、墙面砖、涂料

（3）屋顶：国家二级防水标准、TS-F高分子复合防水卷材、泡沫板保温、琉璃瓦

（4）室内：地面毛面、墙面和顶棚批平刷白

（5）厨房及卫生间：墙面和地面毛面、顶棚批平刷白，厨房装洗手池、卫生间坐便器

（6）窗：彩铝外飘窗、中空玻璃（7）空调机位：铝塑板外扣

（8）阳台：南阳台落地窗和护拦、北阳台平窗（9）入户门：防盗门（10）单元入口：彩铝钢化玻璃门、信报箱（11）楼梯间：地面铺面砖、墙面批平刷白、铁艺栏杆扶手、感应灯（12）电视接收系统：有线电视（13）通信系统：网通宽带（14）水、电、气、暖：市政自来水和地下水、市政电网、液化气、市政供暖（15）太阳能：竖向水管到卫生间（16）电表：一家一户、车库储藏室用电接入用户电表（17）强弱电：强电楼栋设总控制箱、弱电各自独立布线（18）上水：PPR（19）下水：PVC（20）智能化设施： 楼宇对讲系统（21）顶楼：南阳台花架、铁艺护拦（22）车库、储藏室：地面找平、墙面批平刷白、手动双层钢板车库门

四、公共设施

沿街业态有医院、超市、洗浴中心，小区内幼儿园

五、景观设计

以泉山为依托，景观动线从主入口到山脚的蓝湖

六、物业管理

保安保洁公共区域维护

第三章

市场篇

整体市场刚刚起步，潜在需求量大，但是消化速度慢。如何迅速在市场占

领制高点，树立品牌形象，挖掘潜在需求，争取在市场去化中领跑是产品成功的关键。 市场对产品区位的要求：凸显房地产的区域性，市场一般考虑在生活周边区域购房。  市场对地段的要求：地段外延就是位置、交通

市场对规划的要求：规划包括整体和局部，住宅和商业。市场比较关心规划的可行性和实践性    市场对承建商的要求：比较认可南方的建筑队伍。

市场对采光、采暖的要求：要求楼间距保证充足的日照、暖气供应 市场对房型的要求：虽然习惯本地房型的一些设计，但也认可时下流行的房型设计。 市场对细部的要求：住宅是大宗商品，所以对细部比如外立面、楼道、储藏室、进户门、水暖方面都会有要求  市场对安全的要求：比较注重。

第四章

卖点说明与抗性检讨

一、卖点说明 六大卖点

（1）区位：上风上水位，北靠泉山，小区座北朝南

（2）地段：出行方便，周边超市、医院、娱乐、银行聚集（3）规划：简洁大器

（4）自然景观：独一无二好景观（5）建筑质量：过硬，口碑良好（6）房型：时尚流行，简洁实用

二、抗性检讨

 周边生活配套不全

答：小区商业配套自有超市、医院、洗浴中心、洗车行、棋牌室各种商业设施。

 水泥厂旧址，有辐射

答：水泥不带辐射，是水泥生产的过程有辐射这一作业环节，且这种辐射符合国家相关规定范围，对人体不构成伤害。

 南临主干道，噪音、粉尘污染

答：沿街商业起到很好的隔音隔尘效果。

 楼间距太近

答：我们的楼间距控制符合国家相关标准，而且本身的地势南低北高

 沙盘上的规划能否实现

答：县委领导都参观过本项目，作为苍山的形象工程，对规划都比较支持。我们作为实力开发商，还有后续项目，当然希望此项目树立口碑

 期房

答：期房的价格比现房优惠，而且您能够亲眼看到工程的进度和质量，使您对房子的品质更加有信心。

 物业管理安全问题

答：小区的物业是和小区的档次相匹配的，在安全措施上能做到最好

 房型不好

答：优点南北通透，动静分离

冬暖夏凉，起居室靠进户门，卧室远离楼梯走道 客厅、餐厅功能分开，独立使用，南北对流 餐厅厨房南北平行，避免油烟往客厅回灌

双阳台设计，南阳台景观阳台，北阳台工作阳台 卧室两南一北，采光同时保证通风

第五章

答客问

一、现场答客问

（1）小区规模有多大？ 10万平方

（2）小区位于哪条路上，临近哪条路？ 埝桥路，临近泉山路

（3）小区距离汽车站有多远？ 1000米

（4）购物是否方便？

泉山街菜场、银座和宝庆超市之外还有沿街1000多平米的超市（5）周边有什么大型商场？

百汇商厦、时代摩登城、天运商城、天运购物中心、三联家电、全友家俱（6）周边有无大型娱乐、活动场所？ 阿米国KTV、王朝KTV（7）小区附近是否有银行？ 中行、建行、农行、工行

（8）附近有什么医院？

东方人民医院、中医院、妇幼保健院和各小诊所，沿街还有八开间三层的中医院（9）周边有什么学校（中学、小学）？ 镇二小、镇一中、县一中，小区有幼儿园（10）周边有什么公园？ 塔山公园（11）小区绿化情况如何？ 绿化率40%，背靠泉山（12）周边有什么影院？ 电影院（13）属于哪个派出所管辖的？ 公安局就在小区对面（14）小区是否封闭？ 全封闭管理（15）小区周围有无严重的噪音影响？ 没有（16）小区主大门在哪里？ 南临埝桥路

二、工程问题

（1）何时交工？

目前一期已经交房入住，小区交工到2009.6.31（2）小区有几个出入口？ 目前一个

（3）小区内道路多宽？ 主干道是双车道

（4）小区内有哪些生活配套设施？ 医院、超市、洗浴中心等（5）小区容积率？ 1.21（6）土地证使用年限 70年

（7）房屋质量如何？ 南通三建承建，质量过硬（8）楼房的抗震等级？ 七级抗震

（9）楼房共几层高？

5+2的设计，5个标准层，下面车库，顶部阁楼（10）顶层是否跃层？ 是，买五楼送阁楼、平台（11）一梯几户？ 一梯两户（12）房型结构？ 板式户型

（13）条式楼还是点式楼？

条式

（14）建筑面积如何计算？

套建筑面积包括套内建筑面积和公摊，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。（15）公摊面积包括哪些？

楼梯、走道、公共墙体、雨棚、山墙（16）公摊面积如何计算？

按照实际公摊平分到每户计算得出（17）阳台面积如何算？ 阳台是封闭式阳台，全算面积（18）得房率？ 92%（19）得房率如何计算？

答：得房率=套内建筑面积（包括墙体）/总建筑面积； 净得房率=使用率=使用面积（不含墙体）/建筑面积（20）面积差如何解决？

3%以内，多退少补。3%以上，有权退房，银行同期计息；不退房的，实测面积大于合同面积，3%以内（含3%）部分补足，3%以外部分赠送；实测面积小于合同面积，3%以内（含3%）部分退还，3%以外部分双倍返还（21）层高是多少？ 2.9米（22）楼房净高如何计算？ 层高减去楼板厚度（23）预制板厚度？现浇板厚度？ 现浇板8公分（24）墙的设计要求和构造问题？ 保温、隔热、刚度都达到相关要求（25）室内地面如何处理？ 毛面，便于铺地砖（26）室内墙面如何处理？ 批平刷白（27）室内有无内门？ 没有（28）厨房、卫生间设计标准？

厨房空间应容纳多人，明亮通风，独立使用，离餐厅近，不影响室内动线 卫生间应在暗处，离卧室近，采光通风好（29）厨房、卫生间是否装修？配备哪些设施？ 没有，有坐便器和洗手池（30）卫生间地面处理要求？ 防水处理（31）贮藏室是否可以改成卫生间？是否预留管道？ 13号楼边套是双卫的（32）阳台有无排水管？

有

（33）阳台是否设有晾衣架？

没有

（34）有无空调隔板？

铝塑板隔断（35）空调滴水管是否直通下水管？ 是

（36）厨房是否设排烟管井？ 有

（37）通风管井距楼顶的距离有多少？会不会形成倒风，影响顶层住户？ 0.6米。不会（38）屋顶防水隔热层有多厚？

TS-F高分子复合防水卷材、泡沫板隔热（39）一楼是否有防潮措施？ 一楼下面有车库，不存在潮湿（40）一楼是否单独下水？ 否

（41）上水材料PPR、PEX的具体优点是什么？

无毒卫生、耐温度变化、耐压、抗污性强、可长时间使用（42）雨水、污水如何排放？

雨水楼体外PVC排水、污水厨卫PVC排水到小区排污管道（43）污水管道是否会影响到基础？ 污水管道下埋1.2米，和地基独立（44）天然气、水、电何时交付使用？

水、电、暖气管道预埋、有线电视、电话线、宽带入户，交房使用（45）房屋的管网、线路的铺设标准及要求？

弱电管线预埋在现浇板内，暖气管道走楼梯平台再入户，上水管道走厨房在找平时分管到卫生间和阳台（46）客户装修时是否可以提供暗埋管道管路走向图？ 可以（47）小区供电采用何种方式？ 电缆和箱变（48）小区供电容量是否大？是否保证用电？

小区埋有电缆，箱变达到大型小区负载要求，每户负载在6千到8千KW（49）户内照明线路采用什么方式？ 每个功能单位预装灯，电器插座（50）入户内是几个回路？ 8个（51）弱电是在室外分线还是在室内分线？（电话、有线电视）室外分线，小区有网通、广播局的机房和信号转换箱（52）电话线路采用什么方式？

电话线、有限电视入户到客厅，宽带入户到书房（53）小区内供暖措施如何？

小区暖气管道铺好，暖气片装好，等市政集中供暖

（54）天然气集资费多少？

目前市政天然气管道没有铺好（55）有线电视安装费？ 按照有线电视相关收费标准（56）小区内防盗门是否统一安装？是否收费？ 统一安装，不收费（57）有无单元对讲系统？ 有

（58）小区有无停车场？ 目前主要以车库为主（59）小区有无地下室？ 没有（60）物业怎样管理？

保安、保洁和公共区域管理维护（61）小区生活垃圾怎样处理？

各楼栋单元有移动垃圾筒，每天集中清理

三、签约问题

1.本楼盘价格情况？ 均价1650左右 2.定金多少？ 一万

3.付款方式有哪几种？优惠多少？

一次性付款、按揭贷款，一次性付款98折 4.贷款人身份有何限制？

答：年满18周岁的具有独立民事行为能力的中国公民。个人年龄与贷款年限之和不超过60（女性55）； 有稳定收入，具有偿付贷款本息的能力； 所购房产总价的30%以上的款项已经支付；

如两人或两人以上联合购房的，如一人代表其他人签字，须提供有效授权； 申办银行贷款所规定的其他条件。5.贷款额、年限、利率如何？

贷款额度最高不超过房价的70%，年限不超过20年，利率按银行同期 6.利率是否会随银行的利率调整而改变？ 会

7.哪家银行办理？ 中行、建行、工行 8.贷款程序、证件

答：贷款程序：上交贷款资料

银行资料初审 签贷款申请表、借款合同、信用调查授权书、面谈记录、远期拍卖声明

送市行复审、复审通过、放款、开扣款帐户、收他项权证

客户每月还款

证件：申请人身份证（2份）和户口本（2份）复印件（户口薄没有并户的需要结婚证复印件2份）。首付款收据复印件2份

收入证明（个体出具营业执照副本、纳税证明和近三月存折进出款记录）联合购房的，须有联购人的共同签署或授权他人代理的经过公证的《委托书》。银行所需的其他资料或证明。

9.如果办按揭，个人所交费用包括哪些方面？额度为多少？ 抵押登记费用230元，评估费用是0.5% 10.房屋成交后，税费有几种，额度为多少，由谁负担？ 主要是财政局收的契税，房价的1.5%，购房者承担 11.物业管理费收取标准以及服务项目有哪些？ 目前未定

12.交房时是否有附加费的收取？费用是多少？ 装修押金1000元（退），管理费和垃圾清运费230元 13.买方身份有何限制？ 没有限制

14.买方购房时，户口能否到小区？ 可以

15.签购房合同时需哪些证件？

身份证，合同上几个人就要几个人的身份证 16.可否委托他人代签？

可以，出具本人和代签人的身份证、委托证明 17.在预售期间，户名可否变换？ 更名需要开发商同意

18.产权登记证办理之前，户名可否更换？需何条件？ 更名需要开发商同意

19.预售合同是否需要公证？ 不需要

20.预售合同登记需要哪些证件？

夫妻双方的身份证、户口薄的复印件（户口薄没有并户的需要结婚证复印件），首付款收据复印件

21.产权证如何办理？办证时间及费用？

房管局预售登记

银行贷款审核通过、评估并出具他项权证 抵押登记

质检站出质检报告、建设局出建设工程规划许可证正本、测绘中心出面积测绘报告 交房

开发商办理小区大产权证

每户小产权证