三旧改造政策解读——深圳篇（材料）_广州三旧改造政策解读
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三旧改造政策解读——深圳篇
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一、深圳城市更新历程
从1994年至2009年共出台四次政策 深圳的旧改进程，最早开始于1994年。当时深圳还正处于青春期，特区建立不过14年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下，关内可开发土地很快所剩无几。同时，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。在这样的情况下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。
以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性。2004年10月28日，深圳发布《城中村（旧村）改造暂行规定》，政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程。《规定》出台后，默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。
统一招拍挂取缔协议出让方式。2008年底，为了与国土资源部政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。随后，相应的城市更新工作也基本停止。
《更新办法》在政策上实现了一系列重大突破。2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》，并在11月底正式对外公布，12月1日起正式实施。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改
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造；最后，《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
但是，《更新办法》出台后，因实施细则并未同时出台，让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等，都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。
二、城市更新最新政策解读
（一）对进入住宅开发商进行门槛限制，并提出备案等监管手段
在《深圳市城市更新办法》出台一年多后，2010年12月24日，在千呼万唤中，《深圳市城市更新办法实施细则》（简称《实施细则》）终于露面。《实施细则》中给人印象最深的就是新增加了准入机制。
以整村划定城市更新单元。这次《细则草案》对城市更新单元划定的原则与技术要求进行了调整。如城市更新单元内拆除重建用地的面积从原先政策中的最低2.1万平方米，调整为原则上应当大于1万平方米。明显降低了申请拆除重建的面积要求。此外，原先“现状建筑物建成时间超过20年”的更新条件被取消。此次《细则草案》还提出，福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围，原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。
排名前100才准入。自2009年12月1日《深圳市城市更新办法》实施后，深圳老旧的住宅小区成为开发商、投资客合力爆炒的对象。多家开发商争先恐后进驻老旧而容积率较低的住宅小区跑马圈地，征集业主改造意见，并堂而皇之挂出“改造办公室”的牌子，争夺很激烈。对此，《细则草案》对进驻小区的开发商设置了门槛。明确提出，符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前100位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。同样，在实施改造中，中工装修网
涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前100位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。
提出不正当行为的处理。实施主体确认申请等城市更新活动中，如有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造或者变造文件、散布虚假信息等行为的，区政府应当会同有关部门及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关依法进行处理。
（二）关于保障性住房配比最新政策
保障房配建最高达30%。2009年12月1日开始施行的《深圳市城市更新办法》提出了根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。但是具体的操作办法时隔一年，于2010年12月30号才出台。新出台的《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》将保障房配建分为三类项目，配建比例从5%到30%不等。
配建保障性住房免缴地价。在城市更新项目配建保障性住房三类地区空间范围图上，配建比例高的区域更多是在罗湖、福田以及民治龙华等中心区域。深圳鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。根据规定，城市更新项目中配建的保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加3%利润的价格执行。如城市更新项目中配建的保障性住房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。
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