中山三旧改造实施办法试行_中山市三旧改造

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中山市“三旧”改造实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 “三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。

“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。

第三条 “三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。

第四条 “三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和城市特色风貌。

第五条 “三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。

鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的企业参与、申报和实施“三旧”改造。

第六条 “三旧”改造用地应符合省标图入库要求：

第八条

“三旧”改造以改造单元为基本单位，以“三旧”改造专项规划、控制性详细规划、年度实施计划和项目改造方案进行监督和管理。

第九条

“三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及市域生态控制线规划等编制，主要包括改造区域、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护及总体实施时序等内容。

对“三旧”改造重点、复杂片区，各镇区可按照《中山市城市更新片区策划方案编制和审查指引（试行）》（中规通„2017‟54号）编制片区策划方案作为专项规划的补充。

“三旧”改造专项规划指导改造单元的划定、改造单元规划的编制和项目改造计划的制定。

第十条 改造单元应当依据“三旧”改造专项规划，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素进行划定，符合以下要求：

（一）符合第六条及第七条第（一）

（二）项要求；

（二）基础设施和公共服务设施相对完整；

（三）形状较方整、四至界线相对平直、整体相对连片成片；

（四）符合相关技术规范要求。

一个改造单元可以包括一种或两种改造类型。

第十一条 改造单元规划应当依据改造单元规划编制指引，结合控制性详细规划进行编制，包括以下内容：

（一）改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标；

门及社区、集体经济组织等对辖区内各类需要改造的改造单元进行汇总、筛选，形成近期改造计划。

（二）年度实施计划。各镇区应当结合改造单元规划的编制、申报和审批情况，以及直接按控制性详细规划申报改造的项目情况，将年内具备动工条件的改造项目，及时纳入年度实施计划。

各镇区制定的近期改造计划和年度实施计划应当在政府门户网站向社会公布，并报市“三旧”办备案。

第十四条 项目改造方案依据经批准的控制性详细规划编制，是指导“三旧”改造项目实施的基本依据，也是项目享受优惠政策的要件，主要包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划条件情况、土地利用现状情况、补偿安臵情况、供地方式和计划、改造进度安排、改造预期效果等内容。

项目改造方案由镇区组织实施主体编制，经市“三旧”办组织审核后，报市政府批准。

第十五条 项目改造方案经批准后，各镇区应加强项目实施情况跟踪，并定期向市“三旧”办报送项目实施进展情况。

第三章 改造项目的实施

第一节 全面改造

第十六条

全面改造是指通过对“三旧”用地上原有旧建筑

（五）办理注销登记及有关公证手续等责任分工约定；

（六）协议生效的时间和条件；

（七）其他需要明确的内容。

第二十条 实施主体申报项目改造计划前，申报主体应开展改造意愿调查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服务设施等基础数据调查。其中，改造意愿应达到以下条件：

（一）改造单元内用地为单一权利人的，取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利人且占总人数2/3以上的权利人同意；

（二）改造单元内用地原为多个权属地块组成的，符合上述规定的地块总面积应当不小于改造单元总面积的2/3。

（三）涉及旧村庄全面改造的，应经该集体经济组织成员大会表决并获得全体成员2/3以上同意。

第二十一条 结合基础数据调查情况，实施主体应委托具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位，按第十一条规定及相关技术规范编制改造单元规划。

第二十二条 旧村庄、旧城镇改造，改造单元规划还应明确无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面积不小于改造单元总面积的15%，且不小于3000平方米，并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施。

对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。

（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于6.0、4.0、3.0进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。

（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50年）进行变更终止日期，按规定补缴土地出让金。

（四）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

（五）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业项目，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，视其贡献大小，由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。

（六）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。

（七）对融资困难的改造实施主体，鼓励各镇区给予一定的贷款融资贴息扶持。

第二十五条

对通过签订搬迁补偿协议自行改造的，改造单元内原建筑物实施拆除前，镇区应组织对原土地房屋等情况进行核查，并委托具备资质的房地产评估机构，参照公益公建项目标准，对该项目所需搬迁补偿费用进行评估核算，经镇区组织核定后作为

（二）土地整合归宗的，可按剩余使用年限最长地块，延长其余地块土地使用期限，按市场价补缴相应的出让金。

（三）同时符合下列两个条件的，可按控制性详细规划将工业用地（或仓储用地）改变为商业等经营性用途（不含住宅），按市场价补缴土地出让金：

1.改造项目用地总面积不小于10亩。

2.2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积均不小于土地证证载面积的30%（符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件不受30%比例限制）；或者对多宗用地纳入改造范围，其中需改变土地用途的宗地面积不超过项目总面积10%。

（四）按上述第（三）项改变土地用途的，应参照第二十三条规定，以改变用途的土地面积为基数，按不小于15%的比例无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。

第二十九条 由政府主导改造的，前期土地整备阶段可采取以下方式：

（一）由镇区直接组织实施土地整备具体工作；

（二）通过招标的方式引入投资实施主体，由政府负责、投资实施主体参与，土地整备和相应劳务报酬等费用按照土地整备协议约定从土地出让收入中支付。具体费用标准由镇区结合同期银行利率水平和项目实施难易程度确定。

（三）对旧村庄改造，经农村集体经济组织表决同意、明确具体补偿安臵途径并完善用地报批手续后，在确定开发建设条件的前提下，可通过招标等公开方式出让土地，由竞得人实施整备

1第三十二条 对具有历史价值的文化街区、旧村庄（古村落）、工业遗产以及不适宜全面改造的旧城镇住宅小区等，可由市规划部门会同有关部门、属地镇区制定微改造专项规划。

第三十三条

微改造项目应当符合“三旧”改造专项规划或微改造专项规划、控制性详细规划的规划功能和产业布局，优先满足增加公共空间、完善基础设施和产业转型升级要求，合理保护利用历史文化古迹。

微改造确需调整控制性详细规划强制性内容的，应编制改造单元规划并按程序报批。

第三十四条

历史文化街区、不可移动文物、历史建筑、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物应当以“修旧如旧、建新如故”原则进行保护性微改造。

微改造项目位于全面改造项目范围内的，应当与全面改造项目一并申报和实施。

第三十五条

微改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，由权利人申报、实施；

（二）政府主导改造，由镇区政府组织实施。

第三十六条

实施微改造，应征求相关权利人的意见。拟改造的建筑物为单一权利主体的，应取得该主体同意；共有的应取得全体共有人同意；建筑物区分所有权的，应取得全体权利人同意；属集体经济组织的，应取得全体成员2/3以上同意。

第三十七条 在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，对面积10亩及以上的工业用地，在保留原有厂房建筑继续使用的基础上，通过局部加建使整宗用地建筑容积率达1.5及

3镇区审定，市镇（区）可从“三旧”改造土地出让收入中按各自事权给予适当资金补助。

鼓励镇区按照乡村振兴战略，加快组织旧村庄微改造，建设美丽乡村。

第四十条 各镇区应组织指导做好本辖区微改造项目的申报，每年统筹制定微改造年度实施计划，提前做好资金预算安排及申报市财政资金计划，负责审定、批复本辖区微改造项目改造方案及后续跟踪监管工作。经批准的改造方案，由镇区报市“三旧”办备案。

第四章 完善历史用地手续

第四十一条 历史用地是指“三旧”改造单元内符合控制性详细规划，没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。

第四十二条 符合下列条件的“三旧”改造项目，可办理完善历史用地手续：

（一）用地面积原则上不小于10亩；

（二）以拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善共建配套设施等方式实施改造。

（三）2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%。

完善历史用地手续的具体操作指引结合省有关实施办法另行制定。

第四十三条 按照用地行为发生时间，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009

5理用地手续：

（一）涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

（二）单个地块不超过3亩且累计不超过项目主体地块面积10%，经报批完善建设用地和征收手续后，可按协议出让方式供地（不限土地用途）。

（三）对单个地块大于3亩,或累计超过项目主体地块面积10%且原则上不超过20%的，可按上述第（二）项规定办理，但报批材料中应附带申报地块的相关说明（内容包括是否符合“三地”定义，形状特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划条件要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）。

第五章 鼓励措施

第四十六条

“三旧”改造的项目，涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续，纳入“绿色通道”，对符合审批条件、手续齐全的项目，即收即办、限时办结。

第四十七条 建立重点连片改造项目“一案一策”议事机制,由市“三旧”改造工作领导小组进行疑难会商，协调解决项目开展过程中遇到的问题。

7入，市镇（区）按下列比例分成：

（一）在石岐区、东区、南区、西区范围的城市基础设施配套费收入按市区7：3分成；在火炬开发区及翠亨新区范围内的按市区1：9分成。

（二）村镇基础设施配套费收入按市镇（区）1：9分成。第五十三条 市财政应当将“三旧”改造土地出让金市级分成部分的全额、镇区财政应当将“三旧”改造土地出让收入不低于30%的比例，统筹支持社区（村居）微改造以及“三旧”改造涉及的历史文物和文化街区保护、城市基础设施、公共服务设施、保障性住房等项目建设。

第五十四条 “三旧”改造项目的回迁房免收房屋所有权登记费。回迁房的确权登记，不受我市房地产限购措施的限制。

第五十五条 “三旧”改造项目符合税收优惠政策条件的，可按规定办理减免手续。具体由市税务部门制定相关税收指引。

第五十六条 鼓励各类市场主体优先选择纳入“三旧”改造标图建库范围的工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造，享受“三旧”改造和棚户区改造优惠政策。

第五十七条 鼓励承担“三旧”改造项目的企业、各类金融机构根据“三旧”改造项目特点和需求，创新企业集合债券等金融产品和服务，为项目实施主体提供金融支持。

第六章 监督检查

第五十八条 “三旧”改造工作信息，按以下规定进行公开：

9（含总面积的95%和总人数的95%）的，由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件，自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造的有关手续。

第六十条

发生以下情形之一的，取消“三旧”改造相关优惠政策，由市“三旧”办撤销改造方案批复文件，并按出让合同或监管协议约定追究实施主体责任:

（一）超过改造方案规定期限未动工的；

（二）超过土地出让合同约定的动工时间一年仍未动工的；

（三）未按经批准的改造方案实施改造的。

在实施改造过程中，改造方案有局部调整（除出让合同约定外）的，需重新办理改造方案审批。

第六十二条 各镇区应对“三旧”改造各项手续材料的真实性、合法性负责，对涉及的基础数据调查材料、完善用地手续、改造单元规划、补偿安臵费用、土地收益补偿、财政资金奖补等关键环节涉及的基础数据调查资料要及时归档备查；对旧村庄、旧城镇改造等涉及的重大事项，应当进行社会稳定风险评估。

第六十三条

市政府统筹制订各镇区年度改造任务，根据年度改造任务完成情况、标图建库、资金投入、连片项目推进情况等方面进行考核，与镇区绩效考核及党政领导干部考核奖励挂钩。“三旧”改造工作进度由市“三旧”办定期通报督办。

第七章 职责分工

第六十四条 成立市“三旧”改造工作领导小组，由市长任组

1织评估和核定补偿安臵费用，协调解决有关纠纷问题。

（四）组织编制、审核近期改造计划和年度实施计划，组织实施主体编制改造方案。

（五）组织加强执法巡查，及时制止和查处违法建设行为； 负责项目实施过程进行跟踪监管。

（六）协调推进项目具体实施的其他工作。

第六十六条 市“三旧”改造工作领导小组成员单位职责：

（一）市国土部门负责办理农用地转用、土地征收手续、土地确权和登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌工作，协助镇区核查相关土地房屋权属资料，制定有关土地配套政策、流程指引等。

（二）市规划部门负责编制石岐区、东区、南区、西区及五桂山“三旧”改造专项规划，组织审查其他镇区“三旧”改造专项规划，审核或审批改造单元规划，编制调整石岐区、东区、南区、西区及五桂山调整控制性详细规划，制订项目容积率测算规定、容积率奖励标准和公共设施配套指引等。

（三）市财政部门负责土地出让收入的管理和监督，贯彻国家和省“三旧”改造优惠政策，落实财政奖励资金，制定有关财政资金奖励、补偿操作流程指引等。

（四）市发改部门负责“三旧”改造投资项目的立项审批等工作。

（五）市住建部门负责“三旧”改造项目施工许可报建、施工过程监管及竣工验收监督等。

（六）市征管部门负责指导各镇区“三旧”改造土地整备和补