住宅小区物业规范化管理工作手册_物业品质管理工作手册

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住宅小区物业规范化管理工作手册

第2章 住宅小区物业安保管理部

2.2 住宅小区物业安保管理部管理制度 2.2.1安保管理制度

安保管理制度 第一章 总则

随着社会经济的发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，居住安全已经引起人们的重视，人们常说“安居乐业”，这也就对物业公司的保安工作提出了更高的要求，物业公司应当主动而积极地顺应时代潮流的变化。

第二章 概述

一、概念

物业保安管理是指物业管理公司采取安全保障措施以及防范措施，保障业主的人身安全以及财产安全，维持住宅小区正常生活秩序和工作秩序的行为。

二、指导思想

物业安保管理应以预防和防范为总原则，在实际的物业安保工作中，以责任心做事，建立完备而健全的管理机构，最大限度地杜绝危险，对于已经发生的险情和事故，物业安保管理部要根据情况，妥善处理，有效行事，切实保障业主的人身以及财产安全。

三、目的为了保证业主拥有一个安全舒适的生活以及工作环境，避免部相干和不必要的干扰，以提高生活质量和工作效率。

四、意义

物业安保管理为业主的人身安全以及财产安全提供保障，有利于提高城市治安水平，保障社会一方安宁，同时也是物业管理的一块荣誉招牌，可以为物业公司增强市场竞争力。

五、影响物业治安的因素

1.认为故意操纵因素，如纵火、盗窃、打架斗殴等。2.非人为故意操纵因素，如雨水倒灌、电梯故障等。

六、实施物业安保管理的五项措施

1.以宣传教育为主，把安全管理意识摆在首位。

（1）通过宣传和学习，使物业小区业主和物业公司保安员树立安全防范意识。（2）严格按照相应法律法规，制订安全制度、岗位责任制度以及操作规程，并严格遵守。

（3）不断学习先进的管理经验，从职工内部做起，做到自觉遵守，积极配合。2.成立的安保部门，有专门的负责或者领导行使物业公司的安保职权。

3.配备专门的安保人员，小区内的安保人员应当具备合格的政治素质以及保安职业素质。

（1）对于住宅小区来说，安保人员负责的是业主的人身安全以及财产安全，必须对这类员工进行岗位培训。

（2）在实际工作中，必须把安保工作具体落实到个人，实施专人负责，有责任人可查。

②安保人员面容必须保持洁净。不得留须、蓄长发，且要保持头发的干净整齐。③安保人员制服的各项佩戴标志要齐全，不得敞开衣领、翻卷衣袖、裤边等。④制服等佩戴标志一般不得带离公司，或者根据公司情况遵守相关规定。

⑤上岗期间，安保人员必须集中注意力，精神饱满，行走步伐稳健，不得有行走时左右摆动、手插衣兜等散漫、形象不雅的举止。

⑥在岗期间，不得有随意闲聊、睡觉等放松警惕的行为。（2）文明礼貌执勤在岗规范：

①物业安保人员对业主以及外来人员进行询问时，应当耐心有礼、态度和蔼，举止不卑不亢、自然大方，并使用普通话。

②礼貌待人，使用文明用语，必须将“先生、女士、你好、请问、对不起、打扰了、谢谢合作、再见慢走”等礼貌用语体现在实际工作中。③与业主以及外来人员交涉时，不得出言不逊、言谈粗俗。

④与业主以及外来人员交谈时，应简明扼要，以免耽误他人时间。（3）安保人员巡逻工作职责：

①巡逻安保人员应制定两个巡逻班次，一种是固定的巡逻班次，一种是不固定的巡逻班次，保证随时有人巡逻，不放松警惕。

②物业小区安保人员巡逻内容包括：小区内车辆的停放情况、对小区内可疑人员的查询、配套设备设施的完好情况等，及时发现影响物业小区安定的情况，及时制止违反社会治安以及违反物业小区安定的情况，及时制止违反社会治安以及违反物业小区相关规定、制度的行为。

③做好巡逻值班记录，做好巡逻交接班工作，及时报告事故隐患。6.门卫保安岗位职责：

①控制访客进入物业小区，对来访人员应填写《来访人员登记表》，并提示来访人员出示有效身份证明。

②对于无法证明身份的外来人员，不得随意批准入内。

③规范物业小区车辆管理，禁止无关车辆进入物业小区内。

④对于住宅小区内信件、包裹等做好手法登记管理，并及时移交给收信人。7.监控岗位职责管理规定：

①24小时队物业小区内监控对象进行监视,一旦发现可疑或不安全的状况,应当迅速通知值班保安处理,并做好监控记录,及时向领导报告.②提前10分钟办好交接班手续,检查设备以及交接班人员的值班记录.③监控设备出现异常状况时,必须及时维修,在维修过程中,通知值班保安加强巡逻防范.④不得让闲杂人员进入监控机房,不得擅离岗位或做与工作无关的事情。8.物业安保人员奖惩制度：

（1）符合以下行为者，物业公司应给予表扬或奖励：

①见义勇为，坚决与犯罪分子斗争，不畏惧、不妥协，保障业主人身安全以及财产安全者。

②忠于职守，爱岗敬业，不迟到，不早退者。

③拾金不昧，不把他人财产据为己有，有崇高的道德品质者。

（2）有以下行为者，物业公司可视情节轻重，作出相应的处罚。违法国家法律者，将追究其法律责任；情节恶劣者，处以辞退或者开除处分。

①擅离岗位，不按照有关规定做好交接班工作，有迟到、早退行为者。②酒后执勤。视造成情节轻重作出相应的严厉惩罚。

③不管发生哪一类刑事案件，案发后，安保人员必须加强警戒，案发时现场所有人员均不得离开，并进出物业小区的车辆做好登记检查，保护好中央监视录像带等。

④如果事件现场中，有群众受伤，应当立即送往医院，同时，留人看守现场。⑤向群众、事主、目击者询问情况时，应当了解到犯罪分子的人数、衣着、逃走方向、发现时间、车牌号等尽可能了解到的信息，及时汇报给公安机关。

⑥发现易燃、易爆物品，应当立即增派保安人员，加强对各进出口的管理，并对现场附近可疑人员的证件、携带物品等严加盘查。同时，通知门岗，检查小区内是否有人遗失包类物品，并且警告业主不要随意碰触这些无主物品。对于小区视觉死角出现的危险物品，应仔细查验，若处理不了，应立即上报高层管理者以及公安机关，请求协助。

⑦爆炸事件发生后，应当迅速报告高层以及公安机关，同时切断必要的电源，疏散附近住户、业主，设置警戒线，并对现场有无起火、有无群众受伤等情况作出判断，即刻呼救。增派保安人员对小区内各进出口进行严格把守，并且应有安保人员迅速在小区门口，迎候公安、消防、急救等车辆人员入场。（4）应对自然灾害（大风、暴雨、洪水）时的处理办法：

①接到防风、防汛等通知后，应当及时通知各业主，做好应对准备，提醒业主关好门窗，准备好淡水和必备食物，以防意外发生；对小区内高空悬挂物以及海报、灯箱等，做好检查和加固工作，以防发生意外；对小区内消防设备，做好检查。②加强小区安保力度，自然灾害结束后，应清点损失状况，做好相关记录。

三、消防管理

1.内容：消防安保管理工作是住宅小区中物业管理极为重要的环节，直接关系到物业小区中业主、物业公司的生命、财产安全。消防安保工作的指导思想，是以预防为主。对于消防安保人员的思想教育，对于业主消防意识的宣传是非常重要的，同时，物业公司也要在人、财、物的安保上做好准备，以免一旦火灾发生，造成更大的损失。2.消防安保管理工作基本内容。

（1）物业公司应对消防工作引起重视，在组建消防安保队伍时，要对消防组织的职责和任务有明确的认识。

（2）在日常生活和工作当中，必须提高消防安保人员对火灾隐患的认识和业主对消防意识的宣传。

（3）组织消防安保人员，习练使用消防设备，做好设备养护工作，制定好灭火预警方案，以免意外发生时，乱了阵脚。

（4）加强消防检查和监督，安保人员在巡逻的过程中，应当多加留心，对于易燃的小区死角，应当及时给予清除，如不能清除，应提高警惕。

3.火灾的预防工作管理。（1）建立消防预检制度：

①安保人员应当定时请设备技术人员对设备做好点检工作。

②安保人员在巡逻执勤中，应当对消防做重点巡查，如检查易燃角落等，特别是在其后干燥的季节里，如春天、秋天等。

③重大节日，如春节、国庆等节假日期间，应当对消防安全系统作全面检查，并做好火灾预防和消防准备工作。

④对负责消防保安的人员，经常进行思想素质教育，强化消防设备使用方法的介绍。

如有损坏必须照价赔偿。

5.安保管理部值班人员交接工作时，须交接警棍，接班人发现警棍有所损坏而没有上报，所造成的损失由接班人负责赔偿。

二、对讲机管理规定

1.保安人员应当负责保管好对讲机，严禁转接他人，必须按照规定频率使用，不得乱按乱调，以免造成通讯不畅通。

2.发现对讲机有故障或无法进行通讯使用时，应当交由专业人员或者上交上级领导处理严禁自行拆机维修。

3.必须严格按照对讲机的充电方法进行充电，爱惜和保养对讲机电池的性能、寿命和使用效果。

4.住宅小区保安人员在对讲机通话时，应当先报自己的岗位，才能呼叫对方，呼叫完毕时，应当在结尾以“受到请回话”结束通话。

5.安保人员相互通话之中，呼方表述问题时应当简明扼要，只能讲述与工作相关事宜，接收方在收到情况之后，应回答“明白”。

6.严禁安保人员在使用对讲机时开玩笑或者说粗话，必须使用规范用语。2.2.3 保安人员内部管理制度

保安人员内部管理制度

1.在日常工作日内，住宅小区保安人员在保持8小时工作之外，应当保证不少于8小时的正常睡眠时间。

2.保安人员应当按照规定，每天进行日常训练，如跑步、做操、练拳等。3.住宅小区保安人员担负着维护小区治安的义务，因此，工作安排上应有严格规定。保安人员请假1日以内，必须由所处岗位的负责人审批；请假1日以上，3日以内者，应报由保安部经理批准；超过3日，须报分管副总经理批准。

4.住宅小区保安人员每周应进行开会小结，总结本周工作，对下一周工作内容进行合理安排，并做好签到记录以及会议记录。

5.住宅小区必须严格控制保安人员请假外出的比例，不得影响住宅小区治安的正常工作以及应急事件的紧急处理。

6.保安人员请假超过1日以上者，应事先与其他保安人员协商替班，并上报批准。

7.治安人员请假须续假时，应当及时告知并得到批准后方可续假，超过或者逾假不归者，按照情节严重作出处罚，并旷工处理。

8.保安值班室、宿舍只准张贴公司统一制定的岗位职责、工作程序、常用规范、值（排）表等文件，张贴（悬挂）必须整齐划一。

9.桌面保持干净整齐，不放于工作无关的物品，桌屉里物品摆放有序。

10.宿舍的地面、门、窗应保持干净、无尘、无明显污痕，床铺上的被子、枕头必须摆放统一。

2.2.4 装修人员出入管理制度

装修人员出入管理制度

1.业主装修期间，装修人员当凭物业公司发放的装修施工人员临时出入证进出住宅小区。

2.装修人员没有《装修施工人员临时出入证》不得随意进出住宅小区，否则必须接受和配合门卫岗的检查、询问。

3.装修施工人员临时出入证仅限本人使用，且不得涂改、转借、仿造，一旦发-