非农单位、个人在农村兴办企业法律意见书_法律意见书关于公司
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社会资本在农村投资兴办企业的几点建议
在当前城市的土地使用成本和劳动力成本快速增加的情况下，企业面对农村大量的土地和丰富的廉价劳动力市场的吸引，仍然顾虑重重。这些顾虑有农民法制观念淡薄，签订合同后没有守法意识，任意违法给企业带来不必要的风险；有农民与村委会的利益冲突，农民之间的利益冲突，这些冲突都会给企业正常经营增加协调各种关系的成本；有企业投资农村面临使用农村土地时的各种法律障碍等等。
由于国家对农村土地的法律规范基本都是些原则性规定，且各种硬性的限制较多，而涉及土地的所有权和使用权的法律专业性较强，这就导致很多企业在与农民签订有关土地的各种合同时，把握不准，合同内容很不规范，甚至很多条款都触碰到法律的硬性限制，给以后合同的履行埋下隐患，纠纷不断，比如农民本身法制观念就落后，守法意识不强，而如果合同内容本身违法，这就更使得其更加肆无忌惮地违反签订的合同，随意给企业加大履约成本，一旦不如意便彻底撕毁合同大闹特闹，这时企业基于合同违法，依据合同已无法约束对方，只得屈从，合法权益无从维护。综上，签订合法、有效、规范的土地使用合同对于预防农村企业发展中的各种矛盾纠纷至关重要。
首先介绍农村四种性质土地的法律规定及对投资农村企业的意义。
1、“四荒”承包地的经营权
主体：不仅限于农民，可以是市民也可以为企业 用途：农用地和未利用地
对农村稳定的意义：和其他农村土地相比较最弱，国家法律政策对使用这类土地的保护力度较为宽松
企业用地的成本及限制：获得使用权成本最低，但整理土地最终使用土地的成本最高
2、农民的家庭承包地的经营权 主体：仅限农户
用途；农用地，耕地、基本农田较多
对农村稳定的意义：对农民生活的保障作用最大，国家保护力度最大
企业用地的成本及限制：和农村的建设用地比较成本较低，但使用土地的法律限制最多，风险最大。
3、农民的建设用地（宅基地）使用权 主体：仅限农户 用途：建设用地
对农村稳定的意义：农民住宅的保障，仅次于家庭承包经营权对农民的保障作用
企业用地的成本及限制：和农村其他性质的土地使用权相比，用地成本最大，法律限制最少。
4、村集体经济组织的建设用地使用权 主体：全体村民，由村委会代表 用途：建设用地
对农村稳定的意义：比“四荒”地强，比其他两类弱 企业用地的成本及限制：用地成本较大，法律限制较少。
其次国家法律和政策对企业使用农村不同性质土地的共性要求：
1、不得改变土地用途，法律重点保护农用地。《中华人民共和国土地管理法》明确规定：国家实行土地用途管制制度，土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。（农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地）。使用土地的主体不得改变土地用途。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；例外是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准可以使用农民集体所有的土地的。国家对耕地实行特殊保护，涉及农用地转为建设用地的，必须履行严格的审批手续，批准主体只有国务院和省级政府。
2、企业要在维护农民和村集体土地使用权的前提下使用农村土地。
通过物权法第184条，可以看出我国对集体土地使用权的总体立法精神是禁止流转的，也就是说农村地权的权利人对自己的物权并不享有与其他物权主体平等的处分权。因为我国农村地权承载的不仅是农民和农村集体经济组织的民事权益，而且承载着稳定社会主义政权的特殊宪政功能。从现实的角度看，农村土地承包经营权和宅基地使用权目前依然承担着为农民提供最基本的“保命田”和“安居”的作用。因此任何侵犯农村土地使用权的行为都是与《物权法》第184条相违背的，很难得到法院的支持。
第三企业在不违反法律规定的前提下使用农村土地的几种方式；
1、租赁
优点：用地方式最灵活，投资企业自主性最强 缺点：A、承租人必须严格履行正常使用土地的义务（不得改变土地用途）否则面临的出租人违约风险最大。B、承租期限不得超过20年，且受到出租人承包期限的限制。
2、联营（合伙）
优点：A、合作方信任度最高，从而提高协议的履约率，并且可以比较便捷地协调与村里各种利益之间的冲突。B、合伙人数没有上限，使得企业的用地规模没有限制。
缺点：A、投资企业的自主性受限，合伙人的素质很大程度上影响到企业的经营效益。B、合伙人数较多是会影响企业的灵活性。C、对投资企业来说用地成本可能是最大的3、入股
优点：A、入股后承包地的经营权或者建设用地的使用权属于企业。B、可以使农民股东的收益与企业的效益挂钩，从而促进企业的稳定发展。
缺点：A、用地成本大。B、国家农村法律政策的不健全、不稳定会直接影响到企业资产中的土地使用权，比如土地使用权的融资和变现。
以上建议企业可以结合准备投资的领域、准备合作的主体、企业的选址等选择对自己最有利的方案。总之，社会资本在农村投资企业法律障碍较多，法律风险较大，务须谨慎。
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