浅谈中国房产新政策1[1]_中国房产新政策

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浅谈中国房产新政策

摘要：

回顾中国房地产行业的发展，研究时下房产市场的状况，简单阐述史上最严厉房产新政策的出台背景与内在原因，结合近期出台的房地产新政策，对比以往房产政策的执行重点、对房地产市场的影响和房价同比增长幅度与居民收入提高幅度之间的关系，分析房产新政策的执行力度、执行重点及其可行性，探讨房产新政策将给中国房地产行业带来怎样的影响、中国房地产行业的发展趋势及房产新政策执行过程中可能遇到的问题与困境。关键词：

房地产、政策、国十条、房价

引言：2010年最饱受争议的话题是什么？理所当然是房价。人们想要了解中国房地产市场的发展前景与房价的未来走势，就必须要深入的理解的中国的房地产政策与政策的执行重点与执行力度。

一、中国房地产业的发展与现状

1997年面对前所未有的亚洲金融危机，朱镕基总理面临着除了启动内需之外，别无选择的局面。学术届很多专家认为，在钢铁和汽车均不可行的情况下，应该把住宅当作启动内需的支柱产业来发展。

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。

从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用房只占年住房建设总量的5%左右，这五年建的廉租房总合，只占住房建设总量的1%左右。在住房建设连年大发展的情况下，出现建设保障性住房进度缓慢的事实证明，在处理加快住房建设和解决低收入者住房问题两者关系上，出现了顾此失彼的问题。

2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表讲演后回答提问时说，改革开放30年来，中国居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积超过了20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人们有很大意见。

温家宝总理还说，在住房上，政府的职责最重要的是要搞好保障住房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房，住的上房。而高档住房，则主要靠市场调节。此后一系列构建中国保障性住房体系的文件相继出台。

然而，中国房价上涨的压力依然很大。

2008年突如其来的全球经济危机使中国房地产行业陷入泥潭中。房价大幅下降，中国经济也面临极大的挑战。政府投入四万亿希望能拉到经济增长。政府投入的大量资金没有流入实体经济与之相反流入了虚拟经济，经济回升的同时也给中国带来了严重的通胀危机。

2009年房价疯涨，一方面是因为08年房产市场萎缩，市场供给减少，使得09年房产需求大幅上涨，另一方面是因为通胀压力很大，人们希望通过实物来保值。

从1997年结束福利分房，房地产成为国民经济的支柱产业开始，房价涨落，调控政策就成为中国经济独特的景象。一次次调控，人们担心的金融体系崩溃没有成为现实，房地产行业一次次经历波折，中国经济也依然保持着可观的增速，只是普通人的安居梦想却渐行渐远。

2010年初的全国“两会”，温家宝总理所作的政府工作报告这样说：“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”3月6日，沪上媒体《东方早报》头版头条用来这样两句话：今年房价肯定是稳定的！总理都说了不稳定不行！

如此斩钉截铁之语并非《东方早报》杜撰，而是住房和城乡建设部部长姜伟新所说。这位部长说，“肯定行！不行也得行！”，“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施，这都是各个方面共同起草，总理最后定的。”

而3月15日，“两会才结束”，《21世纪经济报道》报道，位于北京东城区和平里北街2号的土地储备中心二楼大厅，北京大小开发商，房地产行业人士齐聚于此，见证了2010年 企‘地王’给总理的报告上眼药水，三个‘地王’接连创出高价，而且还没建楼，价格就已经高出了二手房，甚至比旁边的商品房，有的时候你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算”。

2010年3月全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，这是一个历史新高。相比于去年，2009年全年涨幅1.5%的数据，这个数字被认为是“比较合理”的统计结果。“两会”结束 措辞更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地、金融两个领域扩大到运用等更多手段。

市场影响：政策被逐渐架空，高价卖地，人力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。国四条

颁布时间：2009年12月4日

出处：国务院常务会议提出的四条新政。政策基调： 遏制房价过快上涨

措辞变化：从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前的调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”

市场影响： 被视为打压房地产市场的重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国十条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。国十一条

颁布时间： 2010年1月10日

出处：《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

政策基调：遏制房价过快上涨

措辞变化：随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场的调控，稳定市场预期。

市场影响：政策有利于抑制短线炒家，正面作用毋庸置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威胁难比2007年，市场在经过一段观望后重新复活。

房产新政策

4月14日 国务院常务会议决定提高二套房贷首付比例，拉开了新一轮楼市调控的大幕。

4月17日 国务院发布“国十条”遏制房价过快上涨，外界称之为“新国十条”

新国十条

一、建立考核问责机制

住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

二、实行更为严格的差别化住房信贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买 的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

九、加大交易秩序监管力度

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

十、完善房地产市场信息披露制度

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

三、新政策对房地产市场的影响

自4月中旬开始，政府推出一系列房地产调控措施，国内许多城市的房地产市场骤然降温。退房潮、观望潮、打折促销等现象也开始出现。

政策出台后三周，多数城市市场成交显著下降。政策出台后成交量出现明显下滑，至政策出台后 出现当前的现象主要有多方面的原因，一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性，二是因为各地细则尚未出台，在政策尚未明晰的情况下，开发商采取观望静待的态度；三是因为开发商经过了2009年的火爆销售，当前资金充裕，并不急于降价回笼资金。

有关专家预计市场量价表现会经历三个过程。

宽松或适度宽松的货币政策使得大量信贷资金流入楼市。2009年房地产业财务账上的“本年资金来源小计”是5.71万亿元，增长44.2%，增幅创了自1998年以来的历史新高。其中，来自国内银行的贷款增长了48.5%。今年虽然贷款规模有所减小，但与2007年底月均3740亿元的规模相比，今年年底前的月均新增贷款额为5440亿元，规模还是偏大。三是地产开发商通过股权、信托、私募等多种方式不断在境内外上市融资圈了不少资金；再加上不少开发商在前期囤积了不少土地和楼盘，今年不会急于拿地，就更没有资金之忧了。

其次，从炒房客角度考虑。

炒房客在房价上涨的过程中充当着相当重要的作用。近期新房产政策对其打击作用也是相当显著的。但新政策对炒房客的打击能否持久，这就取决于银行的执行能力了。目前，不少业内人士对此表示担忧。“结合过去的经验，银行一般对房贷政策的最先反应是„坚决执行‟，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些„灵活‟的对策。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕坦言。

再次，从地方的角度考虑。

目前国内地方版的楼市调控政策有陆续出台之势，但有舆论认为，由于地方与中央在相关利益诉求上不尽一致，虽然中央严令有加，而地方则表面顺从呼应却可能阳奉阴违或留有政策后门，恐使中央调控初衷难以有效实现。也有人担心中央与地方会有政策博弈，最终或共走平衡木。

这其中有一个重要问题就是，地方政府为了自己土地财政的利益，不愿收紧房地产市场。因为打压房价的结果，是地价拍不上，这将导致土地财政断流，对地方机动财力将是个很大损失。地方政府过去一直不愿这么做，皆为利益驱动所致。

本次中央空前的楼市新政，因为搞了问责制，因为和地方官的官帽紧密关联了，所以迫于中央的强大压力，地方只能积极响应中央方针和中央一致打压房价。但过一阵子如果压力不再像现在这样大，地方政府还会再积极去做吗？因为不符合地方利益，所以地方政府肯定存在阳奉阴违的心态，也因此做与不做，多做与少做，都和压力大小密切相关。强压之下，无奈之时，甚至有可能对中央政策进行调整变形。

所以持之以恒、连续作战，不能中途而废或左右摇摆就变得至关重要了。

二、打击投机行为的力度

4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发，外界称之为“新国十条”，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买 近期国际经济形势不乐观，希腊债务危机余波未了，葡萄牙、西班牙又连拉警报。而且进入5月份后，全球市场除了黄金、美元和日元上涨之外，股票、大宗商品、石油都无一例外的呈现暴跌态势，全球都被笼罩在金融市场可能出现二次探底的阴霾中。与