国家房地产新政下的行业趋势_房地产行业的趋势研究
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国家房地产新政下的行业趋势
针对2010年春开始的新一轮全国性的楼市泡沫，中央最新一轮调控在4月中旬出招，15日，国务院召开常务会议研究和部署遏制部分城市房价过快上涨的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设、加强市场监管等四条措施；17日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，十条举措细化前述四项要求。
这次的政府出台的房地产新政被俗称为“新国四条”和“新国十条”，政策要求，购买第二套住房，二套房贷首付不得低于50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；同时，购买首套住房且建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%。
新政出台后，楼市开始进入了观望期，房贷退单、交易量价格下跌等情况纷纷出现。然而，国家抑制房价的组合拳远没有结束，4月26日，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。
这次在中央定调严打楼市过热，投机性炒房，各地政府也遥相呼应，各部门相继出台了一系列配套举措及实施细则。全国各大银行也开始了新个人房贷政策的调整，虽然各地对政策的解读并不完全一致，根据相关配套措施的下达执行力度也各不相同，但是全国性的对楼市过热的抑制形势已经非常明朗。
新一轮国家房地产政策出台的背景，影响
背景：
1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。
2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。
3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。
政策出台起因： 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；全国商品房销售均价达5193元／平米，同比09年一季度上涨16％，房价呈现持续大幅上涨态势；
2、高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；
3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。5、2010一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。全年预计保八无忧，政府可以方开手脚调控楼市。
影响：
本次新国十条调控措施出台后在半个月的时间内，已经深切的影响到了全国楼市，自5月初以来，房地产市场成交量萎缩。在预期各地政府，银行将会陆续出台一系列新政策的影响下，房地产市场上观望盛行。
1、对楼市的影响：
全国短期内房地产市场出现观望趋势，成交量骤减。在北京，5月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显松动；在深圳，5月1日，深圳全市新房仅成交26套；5月2日，新房成交量跌至个位数，成交7套，几乎为历史最低，成交均价跌破每平方米2万元；在上海，5月2日一手房签约套数106 套，成交84套，其中住宅仅为24套。、对开发商的影响：
在上调存款准备金率后，各地银行已经纷纷取消了原来对房地产开发商宽松的贷款政策。银行信贷的收紧，信托融资门槛的提高，对于一些中小房地产开发商来说，短期内尚可支撑。长期如此，势必对其资金链产生重大影响。这也就形成了一个市场挤出效应，一些能力不足的房地产开发商势必被淘汰。
3、对买房者的影响：
本次新政，主要打击的是市场投机性购房，对于自住用购房、改善性购房者来说，影响并不是很大。相对于07年的“9.27”政策而言，公民购买首套房的政策没变，贷款购买第二套的首付仅提高到了50％。而“新国十条”规定对于贷款购买三套以上住房的，大幅度提高首付利率水平，这就为各地银行出台各种相应政策限制贷款炒房定下了基调。
行业未来走势分析：
09年楼市上涨的原因，此番新政打压房价是否能成功： 1、09年为了振兴经济，国务院出台4万亿的救市资金方案，货币市场流动性充沛，公众对市场的通货膨胀预期增强,具有良好的保值，升值潜力。
2、从2008年的从紧的货币政策转变到2009年宽松的货币政策，房地产行业从银行获得的信贷支持得到了改善。低首付和低贷款利率降低了买房的门槛，使市场的刚性需求释放，投机活动活跃，退高了房价预期。
3、对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。
4、土地供应量上升，但主要城市核心地块土地缺乏现象依然严重，市场供需决定了价格的远期上涨。
在“新十条”颁布，严打房价的情况下，在短期内，房地产开发商会面临融资的“寒冬”而此次新政后的市场成交萎缩可以说并未只是指标，并未治本。市场的冷淡很大程度上只是一种观望而并不能说房地产行业整体上升发展趋势受到了影响。
就整体而言，影响楼市上涨的根本原因有如下几个方面：
1、土地供应量整体不足
1999至2008年，全国房地产企业的购地总量，按全国城镇人口计算，只有人均5.2平方米。同期累计，全国房地产企业共购置土地31.3亿平方米，2008年全国城镇人口则为6.07亿。
这里还包括一部分非住宅用地。住宅只占房地产商建造房屋的81.3%。这样，1999至2008年，全国房地产企业购置的住宅用地，按城镇人口计算，全国仅为人均4.1平方米。
2009年全国房地产大涨，虽然具有投资投机等复杂因素，但与2005至2008年土地购置量较少应该是有直接联系的。
2、城市化进程及户籍制度的不完善：
改革开放以来，中国城镇化建设脚步加快，城镇化率明显提高。到2009年，我国的城镇人口按统计口径算，已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。2008年是45.7%，2009年比2008年提高了近1个百分点。我国的城镇化率已经逐步接近中等收入国家的平均水平。这就造成了现实的城镇土地需求。同时在现行的二元化的户籍制度造成了人口必然向城市流动和集中，为了落户而买房的现象亦屡见不鲜。
3、地方财政支持造呈高地价的形成进而拉动房地产价格：
统计显示,2009年,中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,比2008年增加140%,比“疯狂”的2007年增加49%。土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人。日前,北京市公布数据显示,2009年全市地方财政收入2026.8亿元。928亿土地出让金占财政收入比重达到了45.8%。还有统计显示,一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%。在如此环境下，势必造成地方财政对“卖地”的依赖从而造成“地王”频出，房价居高不下。如2008年房地产市场低迷，地方政府一方面不愿意降低拍卖底价，另一方面推出的土地较少，这就导致市场成交土地大幅减少，并进一步导致后续商品房供给减少，终致2009年房价大涨.4、以GDP 为纲：
近些年中国经济的快速发展，房地产投资做出了举足轻重的贡献，因此导致部分地区的经济增长对房地产业形成了严重的依赖性。来自国家发改委的数据显示，08年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%。其中，住宅完成投资9497亿元，同比增长36.5%。以北京为例，08年1至5月，北京市完成全社会固定资产投资1208.6亿元。其中，房地产开发投资615.9亿元，占固定资产投资的一半以上，对北京市GDP直接的拉动作用约在10%。而在上海，去年上半年房地产投资占全市固定资产投资近40%。
除以上几个主要原因外，国内房地产市场还受到一下一些原因的影响：
1、非健全的金融市场造成投资渠道的狭窄，房地产成了最值得亲睐的“保值”投资渠道。
2、通货膨胀。
3、对人民币升值的预期，国际游资进入。
4、恐慌性购房。
本次调控力度之言，远超以前。但总体而言，政策的最终效果还是要落实到各地政府头上，在“国十条”出台后，各地也纷纷出台相关政策，如北京的“京十一条”对于投机性购房进行了严厉打击，但也可以看到政策也有灵活宽松之处。对于政策的解读和界定上，除了诸如北京，上海等房地产过热的城市需严厉打击楼市外，其他二、三线城市可以根据自身情况进行灵活的调控。这也预示就远期而言，房价全面下调并不能成为一种大的趋势。在2010年收紧货币供应(提高准备金率和利率)后，如果国家继续加大房地产调控力度，出台更为猛烈的房地产调控措施，那么2010年全国房地产价格会受到遏制，进入一个缓慢调整期。远期看涨，但不会出现如2010年初“疯涨”的情况。就总体而言而中国房地产市场受到经济发展，城镇化进程，土地供应量限制等方面的影响，发展的主要中心将从北京，上海等超大型城市，而会逐渐转移到二、三线城市。
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