物业重心下移_门诊重心下移

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哈政综〔2010〕35号

哈尔滨市人民政府关于

强化物业属地区域管理

推进管理重心下移的意见

各区人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：

为理顺物业管理体制，完善物业运行机制，全面提高物业管理服务水平，现就强化物业属地区域管理、推进管理重心下移有关事宜提出如下意见：

一、充分认识强化物业属地区域管理的重要性和必要性，加速推进物业管理重心下移进程

居住区物业涉及供水、供电、供热、供气、排水、环境卫生保洁和公用设施设备维修养护、绿化养护等诸多方面，抓好物业管理工作，对于改善人居环境和群众生活质量具有十分重要的意义。我市物业管理受起步晚、基础差等因素影响，目前管理体制不顺、市场不规范、服务收费标准偏低、老城区旧住宅失管失养等问题较为突出，群众反映强烈，社会广泛关注，加强和改进物业管理的要求十分迫切。学习借鉴兄弟城市的成功经验，结合我市实际，理顺物业管理体制、完善物业运行机制的核心是强化物业属地区域管理，推进管理重心下移。各地区、各有关部门要按照市委、市政府实施“中兴”战略、强化大物业管理的总体部署，进一步提高认识，强化措施，坚持以人为本、普惠民生的原则，着力构建以区为主体的管理体制、规范的市场运行机制、合理的收费支撑体系和老城区旧住宅历史欠账补偿机制，努力开创物业管理的新局面。

二、坚持责权利相统一的原则，落实物业区域属地管理职责

按照属地管理原则，各区政府对本行政区域内的物业管理工作负总责，区长是物业管理工作的第一责任人，分管城建工作的副区长负责抓好物业管理具体工作。各区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府，下同）和社区居民委员会结合各自职责，具体行使以下物业管理职权：

（一）区物业主管部门行使的物业管理职权。负责贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策规定；驻区物业服务企业备案工作；驻区物业服务企业的日常指导和监管工作；住宅物业项目招投标备案和采用协议方式选聘物业服务企业审批工作；划分物业管理区域；监督物业管理用房的配置和使用；物业承接验收备案工作；业主大会、业主委员会备案工作；业主大会、业主委员会指导和监督工作；物业服务企业信用信息采集、认定和信用等级初评工作；召集区联席会议；协助市维修资金管理中心做好本辖区住房专项维修资金

归集工作；物业管理纠纷调处和信访投诉（含市长热线、区长热线、数字城管“12319”服务热线）处理工作；参与新建住宅交付使用的社会评审工作；法律法规政策规定的其他职权。

区物业主管部门在行使物业管理权限中涉及行政许可的，须以区城乡建设主管部门名义作出。

（二）街道办事处行使的物业管理职权。负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作；业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作；落实本辖区未实施物业管理居住区的管理服务工作；协助区物业主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接验收备案、物业服务企业信用信息采集、认定和信用等级初评等工作；召开联席会议，调处物业管理矛盾纠纷；组织开展本辖区物业服务满意度调查工作；协调社区、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系；法律法规政策规定的其他职权。

（三）社区居民委员会行使的物业管理职权。负责配合街道办事处做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集、认定等工作；协助街道办事处组织成立业主大会和选举业主委员会工作，对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责；协助街道办事处做好业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作；协助街道办事处落实未实施物业管理居住区的管理服务，提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及共用设施设备维修、二次加压供水等基础

性服务；协助街道办事处开展物业服务满意度调查工作；促进社区建设与物业管理协调发展；法律法规政策规定的其他职权。

三、健全完善以区为主的物业管理工作机制

（一）强化机构设置。各区政府要根据物业管理工作需要设置物业管理办公室，负责指导、监督、检查辖区内的物业管理工作。要按规定落实物业管理办公室的编制、职数、经费和人员，确保物业管理工作顺利进行。

（二）落实工作责任。各区政府负责组织区物业主管部门、街道办事处和社区居民委员会具体行使下放物业管理权限和法律法规政策规定的其他职权，妥善处理因具体行政行为产生的行政诉讼、行政复议、行政赔偿、信访投诉等工作，并依法承担相应责任。

（三）建立居住区“市、区、街”三级联席会议制度。对在居住区管理活动中出现矛盾纠纷、涉及多个管理部门的，由街道办事处组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关单位召开联席会议协商解决。经协商仍无法解决的报请区政府组织召开联席会议协商解决。出现跨区重大疑难矛盾纠纷的，由市住房保障和房产管理局牵头组织召开联席会议协调解决。

四、加大政策支持力度，确保物业属地区域管理工作落实到实处

（一）大力推进老城区旧住宅改造。将老城区旧住宅改造纳入城市发展规划，力争用3至5年时间基本完成全市老城区旧住宅改造工作。通过危房棚户区改造、城市环境综合整治、实施建筑节能改造和“平改坡”改造，夯实物业管理的基础条件，逐步向标准化物业管理过渡。

（二）重点抓好老城区旧住宅管理。对经过改造具备物业管理条件的小区，由街道办事处负责组织成立业主大会、选聘物业服务企业；暂未成立业主大会的，由社区居民委员会暂时代行业主委员会职责开展工作，并负责组织卫生保洁、相关秩序维护和共用设施设备维修等工作，所发生的费用由业主共同承担。

（三）建立科学合理的物业服务收费价格体系。实行物业管理的小区要按照有关规定实行明码标价收费。对因老城区旧住宅服务项目收费标准偏低以及一些项目尚未收费导致物业服务活动无法正常开展问题，要从建立健全收费机制入手，按照质价相符、平等协商、保证基本运行成本的原则，抓紧研究制定一套简易、可操作的物业服务收费指导办法。

（四）强化政策支持。

1.强化物业前期介入。支持区政府参与前期物业服务企业招投标，凡未通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的项目，不予办理商品房预售许可证。支持区政府强化

新建物业承接验收，凡未办理承接验收手续的不得交付使用。

2.推行物业服务信用保证金制度。对物业服务企业承接物业项目、提供物业管理服务的，应当交纳物业服务信用保证金。保证金由区物业主管部门统一监管，专项用于物业服务企业擅自退出管理、出现重大质量事故的处置等。

3.建立物业服务企业综合信用评价体系。对物业服务企业定期进行信用考核、评价，将违法、违约等不良行为及时记入企业信用档案，并向社会公布评定结果。对信用考核不合格的企业实行一票否决、禁止其承接新的物业项目。

4.保证物业管理用房配置。建设单位按规定配置的物业管理用房，应当为地面以上独立成套房屋，具备水、电、气、热以及采光、通风等使用功能。城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在规划图纸中明确标注物业管理用房的位置和面积。物业项目交付使用时，由区物业主管部门参与社会评审，对物业管理用房配置情况进行现场核实，未按规定标准配置物业管理用房的不得交付使用。

二〇一〇年七月十二日