房贷新政(新国十条)对我行房地产零售业务的影响[材料]_新国十条测试题目
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房贷新政（新国十条）对我行房地产零售业务的影响
●政策发布的背景
2009年底开始，国家相继出台了一系列对房地产调控的宏观政策，初步确定了2010年中国房地产政策基调和架构。2010年以来，随各项政策的颁布，国家对高房价的措辞从‘抑制’到‘遏制’，到‘ 2转5’、国四条、五部委‘ 拿地首付50% ’ 新规，再到三月份的国十一条，形成了较大声势。但与之相反的是，3月末，京沪深三地的成交量再次大涨，尤其是北京出现了量价齐升的火爆局面，上述情况说明，前期的相关政策目前依然没有体现出应有效力。对此，国务院进一步收紧房贷政策，于2010年4月17日进一步下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），矛头直指“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的情况，明确“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；，同时通知要求对不能提供”1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，要求各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。随即，银监会在各银行电视电话会议上对二套房认定标准明确为“不以房贷发生为界限，拥有一套房产家庭再购房即认定为第二套”。
●各地政府、监管机构及商业银行反应
响应国家政策导向，今年以来各地政府对房地产市场相继出台大量政策，北京等城市更是出台较中央更为严格的打压政策。同时，银监会及各商业银行也纷纷响应。
中国银监会16日强调，银行业金融机构要切实按照国务院常务会议要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，银监会将加强对银行各类房地产贷款行为规范的监管。
4月15日，中国工商银行率先对外表示，已开始正式实行差别化住房信贷政策，农、中、建、交四大行也表示将严格执行国务院房贷新政策，目前正在研究实施细则。新政策对房价的影响与各家银行切实执行新政的时间密切相关。
工商银行、招商银行也已明确表示执行国务院最新房贷新政，从4月16日开始，正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
而中国银行也已发出通知，从4月19日开始实施最新的贷款政策。在新政执行前递交申请并已获通过的，将按以前的政策执行，之后的将按新办法处理。
●新政对我行零售业务的影响（1）机遇与挑战并存
预计新政实施后投资性住房需求将得到极大遏制，自主性需求者，特别是那些计划购买第二套改善性住房的潜在消费群体，短期内也可能采取观望等待房价回落的态度，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款的增速。但此次政策保留了对首次置业购买中小户型的购房人的保护和鼓励，政策出台以后，会使市场上对中小户型的需求热度大幅提高。
同时我们也要看到，我行近三年以来一手房按揭业务总量增长并不是很明显，09年末余额14.31亿元，较08年仅增长2.48亿元，增幅21%；09年在我行零售业务占比29.18%，较08年占比31.11%反而有所下降，总体我行该业务品种较其他股份制商业银行发展明显滞后。分析原因，我行利润考核机制对支行的创利水平要求较高，而同时期其他银行个人住房首套按揭实行利率7折的政策，该项业务较低的创利水平严重制约了支行发展该项业务的热情。此次房地产新政的实行，将对提高我各支行拓展该项业务热情有一定推动作用。
（2）我行的信贷资产结构将会获得合理配置
新政实施将会使银行的信贷配置更加合理，特别是使得银行零售业务对于住房贷款的依赖程度下降，为了保持零售业务的增长，银行将进一步拓展住房贷款以外的业务渠道，将更多的精力和资源投向个人经营性贷款、微小企业贷款等其他高收益率的零售贷款业务。
整体上看，新政对于我行短期的业绩及存量房贷的资产质量负面影响将比较有限，长期来说，新政将引导银行对于自主性住房贷款给予更大支持，对我行而言将提升各支行发展该项业务的积极性，对调整我行个贷的结构反而是一种机遇。零售贷款结构的逐步变化长期将提高我行资产的收益能力，对于房地产开发业贷款的主动调控将有利于我行资产质量的长期稳定。
本次房地产新政推行后，我行在严格执行中央及监管机构提出的各项政策底线的同时，对一手住房按揭业务不宜过分压制，在能够落实好还贷来源及真实交易背景前提下，可抓住其他行纷纷推出严格限制条款且该业务品种收益率提升这一机遇，对具备优质开发商、优质项目、优质客户适度支持，抢占这一市场中优质的客户资源，进而使我行零售业务产品结构获得合理的调整。
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