名园物业管理机构及运行机制_物业管理运行机制
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名园物业管理机构及运行机制
随着我小区物业管理逐步正规化和队伍细致化改革，作为物业管理要想深得业主之心。为住户提拱优质的服务，使住户满意。如何用人已成为物业管理过程中的重要问题。结合本小区实际情况，针对此现象我们将制定一套可行的运行机制来改善物业管理的用人盲区，使我小区的服务水平提高一个层面。
主管负责制
物管员全部采用职能制，负责所辖区域内的清洁，维修等各项工作，并按物业的统一管理运作。能积极，自主的去工作，尽量减少管理环节。提高工作效率，质量，保证住户能得到优质的服务。从而建立一支高效，协调的优秀团队。
根据本机制的具体情况，物管员设置及岗位职责如下： 物业管理人员：楼道清洁工、院落清洁工 物管员职责：
（1）在物业经理的领导下，具体行使管理，监督，协调服务等各项工作。
（2）负责管理所管区域内清洁工，维修、接待、回访等项工作。（3）全面掌握负责区域内物业公共设施，设备的使用过程，以及住户的基本情况。
（4）负责协调与业主的关系，每月登门拜访住户一次，不定期进行回访，并做好回访，问访记录。
（5）参加经理组织的各项例会总结当月工作，制定下月计划。
（6）负责所管片区清洁卫生的工作，做到日查，日监确保区域内卫生干净整洁。
（7）开展“亲情式服务”完善小区服务工作在日常管理中注意收集业主意见，加强与业主沟通。
（8）按物业规定收取物业管理费用，处理业主投拆工作，全面落实小区安全，清洁等项工作。
（9）发生突发情况，应迅速赶往现场及时采取应急措施，保持设施设备的正常完好。
（10）负责接待及处理住户咨询，提诉工作，并定期进行回访，如住户有报修等工作，必须在10分钟前赶到解决现场。
（11）按时上下班，做到仪表端庄，态度和蔼，执情大方，反应敏捷，处理稳健，坚决不做有损于物业形象的事情。
（12）积极完成上级交办的各项工作。物管员考核制度：
一、目的为加强公司内部管理，激励员工的工作积极性，自主性，使公司的各项规章制度得到贯彻执行，特制定下列办法：
二、原则
1、制度面前，人人平等、坚持“四不讲”不讲条件，不讲照顾，不讲客观，奖罚分明。
2、物业经理行使对物管员的考核权，监督权。
三、考核办法：
1、物业管理人员岗位工资由标准工资+考核工资组成。考核工资由公司对各物管员工作要求划定考核工资。
四、考核细则：
1、对公司提高管理和服务质量有突出贡献。
2、工作业绩突出，受到业主的高度表扬给公司带来良好声誉。
3、坚持原则，检举，揭发损害公司声誉其它物管员的行为事迹突出者。
4、积极提出合理化建议，对物业服务工作有实际收获和较好推动作用。
5、见义勇为，事迹突出者。
1、迟到、早迟、旷工按《考勤制度》规定执行。
2、着装不规范，不佩带工牌上岗，行为不规范，语言粗俗，服务被业主有效提诉。
3、不服从指挥，管理。来按时完成上级交办的任务。
4、破坏团结，拨弄是非，工作推诿拖拉，工作期间干与本职工作无关的事情。
5、未能积极、有效、主动的服务业主。
6、所管区域内未能及时发现维修事项，遭业主反馈物业或检查发现问题，给业主造成损失的。
7、无故不参加公司组织的公共维修及活动。
8、回访，问访记录不准确，上报资料延误规定时间，弄虚作假，隐瞒实情。
9、所管区域内楼道，大院不干净，未能及时监督，检查，导致环境卫生及差者。
10、故意刁难业主，向业主收取好处费，影响公司形象。
11、业主投拆，咨询对认为不属于本职责范围而不理睬，不引导者。
12、每月办公室将进行住户的回访，若与上报回访记录不实情者。
13、维修过程中，如有大件维修问题，未经经理同意，擅作主张，给业主、公司造成一定损失。
14、按规定日期收取物业费，使用好发票及收据，做到账目明确，未做到，收到假钞，自行赔付。
15、及时收集、整理、统计业主、入住、装修、租凭等资料。
16、认真、耐心接待投拆，及时处理并跟踪督促解决。
17、定期回访，加强沟通，及时反馈信息。
18、未按要求检查，考核，清洁工的工作完成情况，记录不完整。
19、所管区域内被业主投拆。
20、夜间值班，迟到，未按公司规定执行，记录不全或不清晰，未按规定巡逻和详细记录巡逻时间。
21、当班期间，发生治安事件未得到及时妥善处理。
22、领用工具、材料，未按规定办理领用手续，若造成工具的遗失、损害由本人照价赔偿。
23、检、维修前，未做预案，擅做主张，给业主或公司造成损失，损害公司形象者。
24、业主报事，报修投拆未及时处理，10分钟未到现场者。
25、未按规定完成临时交办的工作任务。
本办法属本公司自行出台，自出台之日起实施，未涉及到的考核事项，参照相关管理规定执行。
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