城市社区物业管理的现状及成因分析_物业管理现状分析

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城市社区物业管理的现状及成因分析

一、调查背景

随着城市建设的快速发展、房地产市场的逐步完善以及人民生活水平的不断提高，人们对居住环境和条件的要求也愈来愈高。小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。

为了更好的了解小区物业存在的诸多问题，暑期期间，我们走进庐江县庐城镇部分房地产开发公司，对一些小区进行实地调查。在调查中我们发现了很多对居民生活产生极大影响的问题，解决物业管理中存在的这些问题迫在眉睫。

二、研究报告

1、随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠，我们走访的小区中，就看到这样的问题；三是不按时交纳或不交纳物业管理费。物业管理得不到支持，不按照规定交费是出现这些问题的一个重要原因。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。据了解，目前我县已有很多房地产开发公司面临收费难的问题，物业管理工作难以为继，造成业主与物业管理部门矛盾升级。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

2、房地产公司对管理服务的定位不准确，物业管理企业从业人员文化层次较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

3、老旧小区基础条件不配套。我县物业管理住宅小区主要为以下几种情况：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，建设时间较早，基础设施条件差，建设标准普遍不高；二是实行半封闭管理的住宅小区，基础设施条件一般，有的遭到人为破坏，无人管理；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，在我县所占比例不大。

我们实地调查了一个老旧小区，它所存在的物业问题具体表现为：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，基础设施不完善。二是安全防范设施匮乏，是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱。三是

小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区房屋本体屋面、楼道墙面等陈旧、破损严重，可以看见有些房屋渗漏留下的水渍。四是下水道排水不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，甚至很多居民不交费，物业部门也疲于催交费用，很长时间都没有人管理。

4、开发商遗留问题的解决不到位使得物业管理矛盾更加突出，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难辞其咎。质量问题得不到保障，业主对物业管理的不满程度也大大提高。

5、存在一些常见问题影响物业管理正常运作。（1）、供水、供电设施存在的问

题。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿责任。（2）、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。小区前面的门面房有的用于开设饭店，这些问题就更加明显了。物业公司苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。（3）、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到居民投诉后才被动维修。

6、现行物业法规操作困难，存在许多弊端。物业部门不能按照标准实施管理，业主不服从管理，对物业法缺乏了解等等。这些都严重阻碍了物业管理的正常运行。

三、相关建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》

和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、加强公共设备设施管理，保障居民工作生活秩序。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

3、积极探索新的管理方式。推行目标管理责任制，明确各级责任，促进企业健康发展。各级都有明确的责任，都知道“该做什么”，“不该做什么”，“如何检查”，“做不好怎么办”，形成一级对一级负责，一级对一级进行检查和督促的责任氛围。有关部门要积极创造条件，借鉴全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

四、业主责任

为了使我们的生活环境能够更加美好，我们每一个居民也有自己应尽的义务与责任。首先，要与物业管理部门积极配合，努力寻求解决问题的最佳途径。服从有关部门的管理，只有这样才能更好地解决自己所遇到的问题。其次，每个业主都应当知道，按时交纳物业管理费用是自己的义务。自觉做到这些，相信物业也会积极地进行小区管理。最重要的是要提高业主意识，使业主了解相关法律法规，只有这样才能够从根本上消除业主对物业部门的不满，缓和业主与物业之间的矛盾。

结束语：我们每个人都应当关心与我们的生活息息相关的问题，通过这次调查，我也学习到了很多。只有我们每个人都努力，才能让我们的生活更加美好！让我们携手共创美丽的家园！

调查人：高瑜2010年8月16日