《物业服务合同》示本重点条款解读_前期物业服务合同解读
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《物业服务合同》示范文本重点条款解读
物业管理向来是矛盾纠纷集中的领域，事实上，业主是小区的管理者，物业公司只是受业主委托提供服务，二者是一种合同关系。只要合同约定具体细致，事后将可避免很多矛盾和纠纷。
近日，由市工商局、市房地局联合制订的《物业服务合同》示范文本已经发布，晨报特意邀请本市物业管理行业的专家，上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏对此示范合同文本作了重点条款解读，供业主和物业公司参考。
合同使用方法：经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。
专家解释：可以修改的不是只有空白或选择项，才能修改。示范文本的所有条文在具体运用时都是可以根据实际情况修改的。而且示范文本仅仅只是一个参考文本，并不是必须使用示范文本。但是我们认为，尽量选用示范文本，但是必须对全部条款结合小区实际进行认真审查，避免完全照抄照搬示范文本的情况。
第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：__________物业类型：__________座落位置：_________区/县________乡/镇路_______弄_______号四至范围（规划平面图）：总建筑面积：________平方米；其中住宅________平方米。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。
专家解释：本条是合同中很重要的内容，明确物业管理的范围，十分重要。但是一般的业主委员会不够重视。多数业主委员会对小区的实际情况并不了解。建议业主委员会成立后应该尽快对小区情况进行核实，明晰产权状况和物业管理区域范围，分清开发商、前期物业管理企业等各方的责任。
本条及附件一、二的填写内容应该真实完整，避免出现管理范围内的责任纠纷，给业主或物业管理企业带来不必要的损失。
第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。
（一）物业共用部位的维护；
（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；
（三）公共绿化养护服务；
（四）物业公共区域的清洁卫生服务；
（五）公共秩序的维护服务；
（六）物业使用禁止性行为的管理；
（七）物业其他公共事务的管理服务；
（八）业主委托的其他物业管理服务事项。
专家解释：内容可以根据小区实际状况修改，对服务内容作出详细规定。比如，公共秩序的维护服务，建议明确为有关停车管理、保安服务等；其他公共事务的管理服务可以根据
实际情况具体规定明确。
第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
专家解释：建议后一句修改为：经报修属于本合同第××条约定维修范围的，乙方应该维修，维修费用按照合同附件××向业主或物业使用人收取。相应地在合同后文增加相应条款。
第四条（物业管理用房：）甲方向乙方提供位于 路号室(建筑面积平方米)的房屋作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
专家建议：请注明物业用房水电气等费用开支由谁承担，即是否应该由物业管理企业从物业服务费中支出？
明确业主委员会办公用房的开支谁承担？我们建议由物业公司在物业管理费中承担，避免业主委员会用房与物业管理企业用房的水电气费用无法分摊。
合同后面有规定，如果业主委员会不提供相应物业管理用房，物业管理企业可以视业主委员会违约，不提供合同约定的有关服务。建议业主委员会及时对物业管理用房的情况进行清查核实，如实填写。
第五条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；
（二）公共绿化养护服务，详见附件四；
（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；
（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；
（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；
（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。
专家解释：本条是合同的最主要内容，有关附件内容应该按照招投标文件或者协商的服务内容等级详细填写。由于服务内容和标准的确定有很强的专业性，并且与收费标准息息相关，建议业主委员会聘请专业机构参与制订。
第六条（交接查验手续：）在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。
甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。
专家解释：交接验收十分重要，主要目的是分清开发商、前期物业管理企业以及新进物业管理企业的责任。如果没有认真交接就会为后期管理带来隐患，并可能给业主造成重大损失。已经有案例出现，一个小区因为没有妥善交接，后期物业公司进入后，价值三百多万元的监控设施报废，诉至法院，开发商只愿赔偿20万元了事。经法院调解，最终也只能赔偿20万元，原因是有关交接不清楚，造成事故责任无法分清。
第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。
（一）住宅：高层________元/月·平方米；多层________元/月·平方米；别墅________元/月·平方米；物业：________元/月·平方米。
（二）办公楼：______元/月·平方米。
（三）商业用房：________元/月·平方米。
（四）（五）
（六）上述物业服务收费分项标准(元/月·平方米)如下：
一、住宅物业
1、综合管理服务费：元/月·平方米。
2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：元/月·平方米。
3、公共区域的清洁卫生服务费用：元/月·平方米。
4、公共区域绿化养护费用：元/月·平方米。
5、公共区域秩序维护服务费用：元/月·平方米。
二、非住宅物业
1、综合管理服务费：元/月·平方米。
2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：元/月·平方米。
3、公共区域的清洁卫生服务费用。
4、公共区域绿化养护费用。
5、公共区域秩序维护服务费用。
6、本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。
专家解释：收费标准与服务内容和服务等级相对应，并经过市场竞争产生。没有充分的竞争，市场价袷呛苣讶范ǖ摹Ｎ颐墙ㄒ椴扇≌斜昊蛘叨嗉揖貉〉姆绞饺范鄹瘛?/P>
由于上述定价过程具有很强的专业性，一般的业主委员会是难以胜任的，建议业主委员会聘请专业机构参与定价的谈判过程，或者委托代理招标。
何为《前期物业服务合同》？
《前期物业服务合同》是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，同建设单位与物业管理企业间对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等活动所达成的协议。
相对于业主来说，该合同虽具有短暂过渡性特征，但在此期间对业主是有约束力的。依据《物业管理条例》，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主尽管没有直接参与前期物业服务合同签订，但该前期物业服务合同对业主具有约束力，业主与物业管理企业之间构成合同关系。
何为《物业服务合同》？
《物业服务合同》是确立业主与物业管理企业各自权利义务的准则，是物业管理企业在一定区域内开展物业管理的前提和依据，是物业管理企业与房屋所有权人、使用人（统称为业主）就对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的协议。
这是一种提供劳务的委托合同。物业管理企业与业主、业主委员会系平等民事主体，物业管理企业的管理权源自业主的委托授权。这种授权通过物业服务合同实现，一旦业主委员会与物业管理企业签署了合同，双方的法律关系即告成立，双方都应遵守合同。对于业主来讲，可以通过该物业服务合同追究物业管理企业的违约责任，这样该合同的内容就对业主具有极其重要的意义，是保护业主合法权益的依据。
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