物业企业不能承受之重_公司承担物业费说明

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物业企业不能承受之重

本刊记者陈莉

人都说，物业管理是一个新兴的朝阳行业，有着巨大的发展潜力和广阔的市场前景，然而同时，我们又时常会听到一些物业企业的抱怨声——企业成本不断增加、负担日益沉重，物业收费却无法提高，如果不能突破这一瓶颈，物业行业的发展又从何谈起啊……这种抱怨声，已渐渐从微小的不和谐音变成了行业发展道路上的警铃声，使得我们不得不驻足细听，并将探寻的目光转向那些物业企业不能承受之重——

公共能耗——物业企业甩不掉、挣不脱的一座大山

物业企业所背负的沉重负担究竟来源于哪里？带着这个问题，记者走近了物业经理们，走进了物业管理企业。

（一）“水损，让我们苦不堪言”

一提到水损问题，每一位物业企业经理似乎都有一肚子苦水要倒。我市管理规模最大的新疆广汇物业管理公司2007年的管理面积为709.4万平米，全年水费亏损达260.58万元；新疆国瑞物业管理有限公司2008年管理面积为50.50万平米，全年水费亏损9万余元；乌鲁木齐霄龙物业管理有限公司2008年物业管理面积为18万平米，水费亏损5.52万元……

据了解，为了能够真实地反映出我市物业管理行业代收水费的现状，乌鲁木齐市物业管理协会曾于2008年初对全市大、中、小型物业企业进行了抽样调查，调查涉及物业管理面积1000.41万平米，居民11.78万户，结果显示，2007年全年水费亏损金额达到370.57万元，若按全市5000多万平米物业管理面积来计算，我市物业管理全行业2007年水费亏损则高达1800多万

元。

这么高额的亏损又是从何而来呢？乌鲁木齐市物业管理协会副会长、行业专家张文波说，水费亏损主要来自于两个方面：

一是自来水公司结算水费只抄总表,而总表与每户分表之和相差很大。按照国务院《物业管理条例》及《乌鲁木齐市城市供水用水条例》有关规定，供水单位应直接服务到最终用户，可实际情况是自来水公司将本应自己履行的收缴水费的义务强加给物业管理企业并不承担任何损耗，若不代收则动辙以停水相胁，特别是老小区跑、冒、滴、漏及管线损耗较严重，所有亏损均由物业企业来背，另外还要按我市相关政策规定，承担与损耗水量相应的1元／立方的垃圾处臵费；

二是核定的绿化用水远远不敷使用，每年初自来水公司会根据物业企业的申请对绿化面积和绿化用水量进行核定，而核定的水量往往与实际用量相差甚远。按照节水部门的相关规定，绿化用水的核定应该是８３立方／亩，但是，到了水务集团却按６０立方／亩的标准核定，按这个水量来进行绿地灌溉是远远不够的，而超出的部分就只能按照居民生活用水的标准缴纳水费，同样按我市相关政策还要承担超出绿化用水量相应的1元／立方的垃圾处臵费；

曾几何时，水、电如沉重的包袱同时压在物业企业身上，而目前，供电企业遵循“四到户”原则已全面展开电表改造工程，由供电企业按户计量收费，那为什么供水企业就做不到呢？几日前，记者曾跟随一位物业公司经理一同来到水务集团户表改造实施办公室，询问关于自来水表改造事宜，该办公室一位工作人员解释说：“户表改造是好事啊，可是牵扯到费用由谁承担的问题，以前有人建议说由政府、供水企业、业主三方按比例共同承担，但最终没有形成一致意见。现在要改造的话，全部费用由业主自行承担，根据工程量每户在1500元左右，只要申请我们就给改。”看来供水企业把自来水户表改造完全看成是份外之事了。

（二）“公共设施设备的运行费用太大了”

对于管理着高层住宅、写字间、办公楼、商铺等的物业企业来说，公共设施设备的运行和维护费用通常占到管理服务总成本的40%-55%，这让物业经理们着实很伤脑筋。

“在大厦的管理中，电梯的运行用电和维保、消防设施的检测、二次供水和二次供热设备的运行成本以及空调等各类设施设备产生的费用都很惊人。以我们大厦为例，一部电梯每月用电1000到2000多度不等，另外还有维保费用全年近万元；根据《消防法》有关规定，大厦每年必须对消防设施进行全面检测，检测费2元/平米……按照目前我市的收费政策，这些高额的费用都是包含在物业管理服务费当中的。”位于我市建设路的成基大厦物业经理宋晖如是说。

我市目前关于高层物业的管理服务费究竟是如何规定的呢？管理着位于我市不同地段多栋高层物业的新疆新天物业管理有限公司张总经理介绍说，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新计法规[2004]531号）有关规定，我市高层住宅（7层以上带电梯）按照物业服务等级的由低到高分别执行四个等级的政府指导价，即0.80元/月〃平米、1.10元/月〃平米、1.50元/月〃平米、2.00元/月〃平米。但是，如果相似的物业，在相同的收费标准情况下，因物业的层高不同、公共设施设备配臵的类型、数量、功率不同，公共能耗在物业服务成本中所占的比例也会大不相同。其它类型的高层物业如办公楼、写字间、商业楼等完全实行市场调节价，并无政府指导价可循，跟业主协商定价的困难就可想而知了。同时，物业管理费中包括的公共水电费用，从物业综合服务费中又无法明确分离出来（税务部门不认可），因此，物业企业给自来水公司，供电公司所交的公共水电费同样也上缴了营业税。

物业服务费——物业企业无法言说的痛

以上种种相对于整个物业行业的经营压力而言只能算是管中窥豹，只见一斑。随着新《劳动合同法》的颁布和社会保险缴费基数的不断上调，作为劳动密集型行业，不断攀升的人力成本给物业企业带来的压力可想而知；此外，水电运行中的损耗也不容忽视，乌鲁木齐公交物业管理有限公司管理服务着公交集团旗下7个住宅小区，仅2008年一年就亏损电费20.13万元……

人力成本、设施设备运行成本、材料成本等等都在连年上涨，物业经理们在进一步紧缩开支之余，将希望的目光寄托在了物业管理服务费的上调上。然而现实情况又如何呢？

2009年4月28日，在昌吉市人民法院行政庭，记者亲历了一场物业服务企业与市发改委就物业收费标准的调整而引发的一起诉讼。原告方昌吉市瑞得来物业环境服务有限公司，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新计法规[2004]531号）有关规定，经协商于2007年8月与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定将物业服务费由原先的15元/月〃户调整为0.30元/月〃平米（部分楼栋按三级标准提供服务，物业服务费约定为 0.36元/月〃平米），而乌鲁木齐市早在2004年自治区新计法规[2004]531号文出台后即已开始实行按面积收费的新标准。即使已经比新标准的出台晚了3年

多，可瑞得来物业公司依然在多次解释并陈述理由无果后收到了来自昌吉市发改委的《价格违法处罚决定书》，被处罚的原因是违反了自治区发改委于1994年制订出台的15元/月〃户物业服务收费标准的规定，且没有经过价格部门核准而擅自调价。至此，瑞得来物业公司认为必须要用法律来维护自己的合法权益，于是一纸诉状将昌吉市发改委告上了法庭。目前此案仍在审理中。

采访进行到这里，连记者也不禁为物业管理企业们捏了一把汗——物业管理是一个新兴行业，然而社会给予这一新兴行业的生存环境却似乎并不乐观。温家宝总理在2009年3月6日政府工作报告中提出的“保增长、保民生、保稳定、促发展”让物业人感受到了肩头责任的重大，然而物业企业所背负的沉重负担与他们所承担的社会责任却严重失衡。一个行业要取得长足发展，平衡很重要，资源结构的平衡、法规政策的平衡、区域发展的平衡、责任和利益的平衡，相信只要创造并维护了这种平衡，物业行业就一定会焕发出更加蓬勃的生机！

——刊于《乌鲁木齐物业管理》2009年第二期