物业管理前期介入的重要性_物业前期介入的重要性

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物业公司前期介入的重要性

2005年4月18日我被安排到世家星城小区实习，世家星城位于丈八东路以南，电视塔以西，处于西安城南的黄金地段，距市中心钟楼8公里，距南郊区域中心小寨4公里，北临丈八东路，南距绕城高架路约230米，东为西安市中央商务区（规划中），西距电子城不足一公里，交通顺畅便捷。项目规划占地827亩，总建筑面积75万平方米，容积率1.36，绿化率48%，可接纳7000余户入住。世家星城采用一次规划，分期开发的经营策略。整体规划以开放空间、建筑围合空间为纽带，结合自然环境，联系社区内的绿化，形成点、线、面相结合的景观特色，不同功能空间与绿化相互联系、渗透形成社区独特的绿化环境景观。更有以水体景观为主的环境塑造了自身的特色，提高了整个社区的居住品质和人文品质。尊重文化，专注教育是世家星城规划的又一大特色，世家星城的专业图书馆，高质量的幼儿园和中小学校，设施齐全的大型文体活动中心，社区周边林立的大专院校和科研院所，处处都能感受到文化的气息。这里还有日常生活需要的商业广场及步行街；关注健康的社区专属医疗机构；高效率、高品质的保安措施；设施齐全、服务周到的社区会所。

物业公司的前期介入是物业公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。物业公司的前期介入，对开发商、物业管理及以后物业的所有者或使用者都十分重要。在世家星城小区的前期，物业建设、销售工作、物业公司介入同时进行，世家星城前期介入主要体现在以下几个方面：

1、完善物业的使用功能。

随着社会的进步，业主对各种物业的使用要求日益提高，不 仅重视房屋的工程质量，而且对房屋的布局、造型、建材使用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便、绿化、服务等方面都十分重视。世家星城的开发商考虑到业主的需求，联系人人乐超市在小区附近合作建造超市，在公交公司的配合下加设公交线路，为了更加全面的为业主服务，与交通大学合作建造有幼儿园、中小学。另外还建设有健身俱乐部、医疗机构、水体景观附属设施。从方方面面为业主考虑，尽量满足业主的各种需求，完善物业的使用功能，同时把这些附属设施作为卖点，使得物业销售工作顺利进行，在超市和健身俱乐部等附属设施上赢得利润。我认为在社会竞争日渐激烈的状态下，业主们的压力都很大，怎样缓解业主们的压力？怎么样方便业主？是物业公司和开发商应该考虑的问题，世家星城小区就是以解决问题方便业主作为出发点的，无论是合建超市、幼儿园、中小学还是加设公交线路、建造健身俱乐部、医疗机构都是实际解决问题方便业主们的行为。这种做法应该得到大力宣传推广，不断提高人们的生活居住质量。

2、改进、完善物业的具体设计。

在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，方便业主居住使用，这就必然要对设计提出不同 的要求。我在小区巡视的时候，发现有一个单元楼的楼梯修有盲人道，在请教了小区的物业管理员后知道，原来在这个单元楼上有一个业主是盲人，他的家人还没有考虑到上下楼的问题时，物业公司知道后及时向承建商提出建造盲人道的提议。承建商立即安排设计人员进行楼梯设计，施工人员按照设计进行施工。这家业主发现后，感动的到物业公司进行感谢，他们怎么也没有想到物业公司为他们做的这么周到，楼梯设计这么合理，业主和物业公司的关系更加融洽了，尽管盲人道对楼上的业主在不同程度上存在影响，但在和其他业主交谈时，不但没有业主投诉反而对物业公司为他们提供的周到服务非常赞赏。

据我了解，在其他小区的物业设计上跟世家星城物业设计是存在差距的。例如其他小区业主反映，他们的窗户是往里开的，表面看上去是没有问题，可是细心的业主会发现西安的夏天是闷热，尤其是在下雨的时候室内十分闷热让人感到不舒适，在这时候需要打开窗户使窗外清爽新鲜的空气和室内闷热空气对流，但是窗户向内开雨水会顺着窗子流向室内对业主造成生活不便。还有卫生间的水管离墙壁距离很近，看上去室内的空间大了，实际上在业主为房屋装修时问题就随之而来，因为卫生间的水管离墙壁距离近，就对装修时带来了不便。这些设计上小小的失误肯定对业主带来不便，世家星城物业公司在前期介入时，充分考虑到业主入住后会发生的设计缺陷问题，及时向承建商提出意见，使设计单位避免了许多设计缺陷。

3、更好地监理施工质量。

国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制。这样，一批专业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以取代物业管理公司参与施工监理的作用。世家星城物业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加世家星城物业公司的工作难度，世家星城前期介入后一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延

续。因此，世家星城物业公司参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证。因为世家星城物业公司是世家星城小区开发商的子公司，所以不但要保证小区工程的施工质量，还要统计各施工单位在施工时出现的问题，为开发商在以后工程选择施工单位时提供依据以便择优录用保证工程质量。我们作为实习生到世家星城物业公司实习时，在工程部对业主反映物业问题的2224份维修单进行了统计分类。首先，我们分工两名同学运用计算机知识做电子表格，其他同学区分整合维修单到每个施工单位。其次，把分类好的维修单在制作出的表格上进行填写。最后，把填写好的表格进行最后的整理统计。世家星城物业公司用我们统计的结果，报送开发商对统计的数据进行分析，为以后的工程选择施工单位提供了依据。

4、为竣工验收和接管验收打下基础。

由于世家星城物业公司已前期介入物业的开发，所以世家星城物业公司对验收的物业的各种情况已经相当熟悉。这样，世家星城物业公司参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不致于成为“走过程”的程序。世家星城物业公司的前期介入不但保证提高了物业的工程质量，而且使广告宣传语“好房子，世家星城”得到印证。

5、提高员工的素质。

世家星城物业公司和其他企业一样，注重的是人才，怎样选择人才、培训人才提高员工的素质，是物业公司能否长期发展的关键。选择员工是物业公司用人制度关键的组成部分：首先，员工必须毕业于物业管理专业，并持有劳动和社会保障部颁发的《物业管理从业人员资格证》。其次，世家星城物业公司对员工进行岗位的相关培训，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性。世家星城物业公司为了提高员工的素质，管理层定期对员工进行专业的知识培训，组织员工之间开座谈会，达到取人之长、补己之短的目的。从而，使全体员工的素质不断提高，进而使管理服务水平和管理效益相应提高，进一步树立良好的企业形象。

6、便于日后对物业的管理。

世家星城物业公司前期介入物业的开发，使物业公司对该物业的整体情况相当熟悉，特别是对电、水、气管线的铺设、设备的安装了如指掌，这对物业日后的管理、维护、维修带来许多便利：一是方便物业管理维修保养制订计划；二是方便物业管理中的维修，缩短检修时间，减少对业主带来的不便；三是有效保证维修质量；四是方便日后物业管理

中改建工程的进行和设备的重换等。

所有的这一切，可以大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主提供良好的服务奠定了好的基础。