62 物业管理的现状和存在主要问题任俊_物业管理存在的问题

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物业管理的现状和存在主要问题

长江三峡实业有限公司任俊

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显，同时物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中也起到了积极的作用。所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

一、物管企业经营的风险问题

物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔，这主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。

二、物业管理服务的人力资源现状

一是较难招聘到合适的专业物业管理人员；专业物业管理人员的培训不足；物业管理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。二是物业管理从业者的素质问题：物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。一直以来物业服务人

员社会地位较低，工资收入也很低，因此从业人员普遍素质不高，加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。这将影响到物业服务行业的长远发展。

三、收费难

目前，造成收费难的原因：一是开发商的承诺与事实不符或有的业主因为房子质量问题，把不该是物业公司的责任强加给物业公司，因此而拒缴物管费；二是有的业主长期不入住，或根本就不准备入住，买房的目的是为了投资，这样很难收到管理费，三是有的业主因为看到其它业主不缴费，照样好好的，拿他没办法，那么我也不缴了，造成心理上的不平衡，积少成多，恶性循环。

四、管理难

管理难主要表现为违章搭建和违章装修，擅自改变用途，违章装修缕见不鲜。再是乱停乱放多。主要是小区内进出车辆停放，包括小区内业主私家车的管理是目前最棘手的问题，此外一些车辆安装的防盗报警器有时受行人或其它车辆的影响，经常响起，有时是半夜，严重影响了一些居民的休息。三是不文明行为多。由于居民的观念、文明程度尚未达到一定高度，所以小区内乱扔乱丢、损害公共绿地时有发生。

五、物价上涨，人工成本上升，物业公司效益难以保证

这主要是指，普通业户难以缴纳高水平的管理费用；普遍业主对专业物业管理概念不清等等。再者物业管理属劳动密集性产业，目前物价上涨幅度增加、人工成本大幅度上升，且物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低等结果，直接

导致物业管理企业效益难以保证。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。