拟物业项目经理专业法题库_物业项目经理考试题库
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2012专业法部分试题
一、单选题
1、一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（C）万元以上。
A．50B．300C．500D．10002、新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（A）日内，向工商注册所在地直辖市，社区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．30B．45C．60D．903、物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年（D）将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公示。
A、第一季度B、第二季度C、第三季度D、第四季度
4、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（C）资质条件。
A．一级B．二级C．三级D．三级暂定
5、物业服务合同由（C）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A．各业主分别B．业主大会
C．业主委员会代表业主D．物业建设单位
6、物业管理服务用房属于全体业主共有，由（D）负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
A、业主B、开发建设单位 C、全体业主D、物业服务企业
7、当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或者物业服务企业应当及时维修，费用由（B）承担。
A、全体业主B、相关责任人
C、物业服务企业D、开发建设单位
8、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当直接向（D）收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A、全体业主B、相关责任人
C、开发建设单位D、最终用户
9、我国对从事物业管理工作的专业管理人员实行（D）。
A、资格准入制度B、能力准入制度
C、职称准入住读D、职业准入制度
10、前期物业管理是指从前物业服务合同签订之日起至（D）之日止的物业管理活动。
A．首次业主大会会议召开B．业主大会成立
C．50%业主入住D．物业服务合同生效
二、多选题
1、二级物业管理企业资质证书由（BD）颁发和管理。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．省、自治区人民政府房地产主管部门
D．直辖市人民政府房地产主管部门
E．设区的市的人民政府房地产主管部门
2、二级资质等级物业服务企业的条件有（BCDE）。
A、注册资本人民币500万元以上
B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人
C、其中，具有中级以上职称的人员不少于10人
D、工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称
E、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
3、业主大会决定（ABC），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A、筹集建筑物及其附属设施的维修资金
B、改建、重建建筑物及其附属设施
C、使用建筑物及其附属设施的维修资金
D、选举业主委员会或者更换业主委员会成员
E有关共有和共同管理权利的其他重大事项、4、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ABE）。
A．签订合同的主体不同
B．合同终止条件不同
C．前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D．前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E．前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
5、某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（AC）。
A．立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B．电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用
C．建设单位应承担此次事故的全部费用
D．物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E．电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
6、开发建设单位应当按照（ABCE）标准建设物业管理用房：
A、上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能
B、房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料
C、地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；
D、应当在物业管理用房内预留通讯、有线电视、宽带等端口
E、小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能
7、物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内（CE）工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
A、卫生B、绿化C、安全防范
D、车辆管理E、公共秩序维护
8、物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（CDE）。
A．车辆维修员B．车辆清洗员C．交通疏导及管理员D．停车场保洁员E．停车收费员
9、住宅专项维修资金可用于（BCD）。
A．弥补物业管理经费的不足
B．公用部位、共用设施设备的大修
C．公用部位、共用设施设备的更新
D．公用部位、共用设施设备的改造
E．公用部位、共用设施设备的日常维修
10、下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（AD）。
A．由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
B．管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C．物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D．物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
E．物业服务费用中不包括法定税费
三、判断题
1、《物业管理条例》规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（√）
2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。（√）
3、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（√）
4、一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（√）
5、物业服务企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）
6、业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。（√）
7、住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。（√）
8、《物权法》、《物业管理条例》全部是2007年10月1日起实行。（√）
9、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业服务企业。（×）
10、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）
四、简答题
1、新《条例》完善了原来六项基本制度是什么？答案略。
2、简述新修订的《天津市物业管理条例》中有哪些新制度？答案略。
3、物业服务企业应当向业主公示那些内容？答案略。
五、论述题
(一)某大型住宅小区2009年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2012年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：
1．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?
答：更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主双2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
答;义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
答:物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
(二)某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：
（一）人员工工资奖金及福利包括
1．分管此项目的副总经理工资
2．项目经理工资
3．项目员工年终绩效奖金
（二）补充养老金
（二）公共区域维修保养费用
（三）工程保修费用
（四）管理区域保洁材料费用
（五）管理区域装修垃圾清运费用
（六）公共秩序维护费用
（七）项目履约金
（八）公共部位公共设施公众责任保险费用
（九）固定资产折旧费
（十）对社会的爱心捐赠
请回答：
1．该项目可以由何种资质的物业公司承接；
答：根据《物业服务企业资质管理办法》之规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目、三级资质物业服务企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目，而该住宅物业项目总建筑面积为29万㎡，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接。
2．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。；
答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡；②高层住宅50万㎡；③独立式住宅（别墅）8万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：
多层住宅：20/100=20%；
高层住宅：20/50=40%；
别墅：4/8=50%
20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合条件。
据此判断该公司资质等级为二级资质。
3．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）；
答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：
1)．奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是
应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取；
2)．分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也
不应计入物业管理成本；
3)．工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费
用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本；
4)．管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费
用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本；
5)．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不
应计入物业管理成本。
4．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。
答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。则可得：
利润=成本×项目平均成本利润率
B=A×I=542×8%=43.36（万元）
即利润为43.36万元；
税金=营业额×营业税及附加的总税率=（成本+利润）×营业税及
附加的总税率
C=（A＋B）×i=(542+43.36)×5.5%=32.20（万元）
即税金为32.20万元；
物业服务费总额=成本+利润+税金
D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（万元）
即物业服务费总额为617.56万元；
物业费单价=物业服务费总额/（可收物业服务费用面积·12个月）
d=D/（S·12）=6175600/(260000·12)=1.98（元/平方米·月）
即物业费单价为1.98元/平方米·月。
