物业改革设想_物业设想策划

2020-02-28 其他范文下载本文

物业改革设想由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业设想策划”。

嘉龙房地产下属物业改革设想

本文要点

必要、目标、路线

模式、人才、内业

一、房地产下属物业部门改革的必要性：

㈠现状：

1．多种历史遗留因素，及长期作为下属单位的依赖性，造成物业部门的整体工作疲软；

2．物业工作疲软、效率下降，甚或推脱责任（逃避应与业户深入沟通协调的“麻烦事”），致使各种问题长期累积，直接影响业主的费用收取率，物业经费捉襟见肘，员工薪资低于市场水平，造成人才流失、空缺，无法专业化管理——服务水平再次下降——恶性循环。㈡办法：

1.别辟蹊径，快刀斩麻：以“嘉龙现代城” 项目为专业化管理改革试点，树立良好的物业服务品牌，合理分清房产公司、物业、业户三方责任，协调解决历史遗留问题；

2．抛弃包袱，轻装上阵：尽快在除“嘉龙现代城”、“锦绣江南”外的其它项目筹备成立业主委员会，将项目管理权移交给业主委员会，便于集中精力在两个重点项目上打造物业品牌；

3．精打细琢，塑造品牌：凭借“嘉龙现代城”的专业化管理改革效果，进一步拓展到“锦绣江南”项目，拟将“锦绣江南”与“嘉龙现代 1

城”打造成优质物业品牌项目。全面整治项目居住环境，加强服务工作，促进服务质量不断提高，塑造物业品牌，业主满意——收费率上升——形成良性循环。

二、规划目标：

1．3-6月内所辖项目环境与服务整体改善，业主满意度达90%以上；

2．一年内所辖项目达到行业市优；

3．二年内所辖项目达到行业省优（需项目硬件符合要求）。

三、总体路线：

1．内部分包、促进竞争

2．限期整改、解决问题

3．专业管理、长期战略

四、建议采用的模式：

㈠采取内部分包形式（以“嘉龙现代城”为分包试点）

1．企业对企业：嘉龙房地产与万荣物业（见效快，以新物业名义管理便于对空臵房收费、违规装修、封闭式管理等问题进行统一处理）；注：根据福建省物业行业相关条例，未售空臵房物业费应由房产商拨付，已出售空臵房物业费由业主承担，但本地的法规尚未明确收取的标准，因此，实际操作中一般均是打折收费。

《福建省物业管理条例》第三十五条：物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。（房产商登报通知后仍逾期不交房的，可视为房屋已交付）

《福建省物业服务收费管理实施办法》第十四条：物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，物业服务合同另有约定的，从其约定。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮，具体浮动办法由市、县政府价格

主管部门会同房地产行政主管部门制定。

2．企业对个人：嘉龙房地产与个人，仍以“邦嘉物业”名义实行管理（见效中，可对项目人员及工作全盘整顿，但需一段过程）；

3．内部项目经理责任制：内部项目经理全权委托书，结合绩效考核方式（见效慢，主要在原有员工工作执行及企业文化的创建等方面）。㈡限期整改

以规定期限整治考核为准，以考核的效果确定分包范围是否拓展到其它项目或终止合作。

㈢组建资产部

除“锦绣江南”、“嘉龙现代城”外，其它项目在物业改革后期，建议房地产公司组建“资产管理部”与物业代表共同配合管理，尽快筹备业委会。

五、人才引进：

1．项目经理：汤发斌（现为“冠亚城市花园”项目经理）

简介：专业物业项目经理资格，从事物业行业工作5年，曾担任过“中远名城”、“冠亚城市花园”等项目的物业经理。物业管理经验丰富，涉及到拆迁安臵项目、未水改项目、中高档商住项目、开放式商住一体项目、工程遗留问题、交房办理、装修管理、筹备业委会、协调提高物业费、设施养护等方方面面经验，每个项目在其接任前后的管理水平与收费率均有较大的提升。

2．工程组长：待定

要求：侧重于强弱电、给排水设施设备养护与泥水基建专业知识，能独立制订养护周期性计划，责任心强，力所能及的零星工作物业自己动手。

3.安防队训导员：兼职，作战部队军人退役，待定

例：一八零医院项目安防训练为准军事化训练模式，主要为队形队列和防暴/消防应急实地演练，配备有专用器材。

六、内业资料的健全：

1．项目物业服务方案；

2．企业员工手册、工作指导书、业主服务指南、培训手册；

3．各项规章、考核规程（纪律考核、微笑服务评选等）；

4．设施设备养护记录、社区文化档案、投诉记录、业主档案、企业文化等等；

5．小区公共场所、物业办公场所、员工制服的全套CI形象设计（Corporate Identity），营造专业、温馨的物业服务氛围。

如上为关于物业改革的简单设想，具体措施尚待进一步了解各项目实际状况后拟定详细《物业服务方案》，方案将在专业化商住小区物业管理的基础上导入部队医院的强化管理措施。

至此，敬盼贵公司针对“内部分包形式”予以回复，以便为贵公司竭诚服务。