物业管理考点重点_物业管理重点

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第一章设施是指一个物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱等。

设备是指一幢或几幢建筑物的业主和使用人共同使用的的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装具、消防器具等以及小区的供电系统等。

《物业管理条例》对物业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

第二章申报“全国物业管理示范项目”的基本条件包括：

1、参评项目符合城市规划建设要求。配套设施齐全，住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。

2、取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。

3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。

4、物业管理企业无重大责任事故。

5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

第三章

建筑物区分所有权有三种：

1、纵切型区分所有权

2、横切型区分所有权

3、混合型区分所有权。

第四章

业主大会的职责（1）制定和修改业主大会议事规则（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案（5）选聘和解聘物业服务企业（6）筹集和使用专项维修资金（7）改建、重建建筑物及其附属设施（8）改变共有部分的用途（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项

P70业主大会投票权的规定、计算

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

第五章资质审查及税务登记：当物业服务企业经过

登记注册，领取了工商行政管理部门颁发的营业执照后，还应到房地产行政主管部门进行资质审查和登记。取得房地产行政主管部门颁发的资格证书后，物业服务企业还要持营业执照和资格证书到税务部门办理税务登记，到公安部门办理登记和刻制等事宜。

一级资质 ：（1）注册资本人民币500万元以上。（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

二级资质 ：（1）注册资本人民币300万元以上。（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

（3）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。，多层住宅100万平方米，高层住宅50万平方米

独立式住宅（别墅）8万平方米，办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。

三级资质 ：（1）注册资本人民币50万元以上。（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责

人具有相应专业中级以上职称。（3）有委托的物业服务项目。

第六章早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位为了提高物业质量和功能与业主需求的匹配程度所引入的基于物业管理视角的咨询活动。

物业管理早期介入的主要工作阶段：

（一）立项决策阶段

（二）规划设计阶段

（三）施工安装阶段

（四）销售阶段

（五）竣工验收阶段

（六）接管准备阶段

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理。

物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。移交工作分为三种情况： 一是由建设单位将新建物业移交给物业服务企业；

二是在原物业服务企业与

业主终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由原物业服务企业业主委员会移交或交接物业。三是在业主委员会代表业主或业主大会于物业服务企业订立物业服务合同后，由业主委员会将物业移交给物业服务企业。第七章

物业管理服务的类型 ：（一)常规服务

（二）专项服务

（三）特约服务

（四）经营服务。

物业管理服务内容：

1、入住服务与装修管理，2、公共秩序管理服务，3、绿化养护服务，4、清扫保洁服务，5、房屋维护与安全使用管理，6、设备设施运行管理。

第八章急修项目：是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小项目。主要包括房屋结构性损坏易产生危险的急修项目；因供电线路故障产生的停电及漏电；因水箱、水泵、水表或水管故障所产生的停水及水龙头严重漏水；楼地板、扶梯踏步断裂及阳台、晒台、扶梯等各扶手、栏杆松动及损坏；楼梯发生故障；污水管严重阻塞冒溢；其他有危险的急修项目。

小修项目：是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。包括一般门窗的损坏；水落管、雨水管、污水管等管道阻塞；屋面渗漏水；小块楼板损坏；5平米以内的平顶和内墙粉刷脱落；2平米以内的小块落地起壳龟裂；水斗、面盘、浴缸渗漏水，卫生设备零件损坏；其他一般小修项目。

小、中、大修特征：小修项目的综合年均费用为房屋造价的1％以下；中修的一次费用一般占该房屋同类结构新建造价的25％以下；大修的一次费用占同类结构房屋新建造价的25％以上。

房屋维修管理内容：

（一）房屋维修计划管理

（二）房屋安全与质量管理

（三）房屋维修技术管理

（四）房屋维修施工管理

（五）房屋维修的费用管理第九章

我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫生设备和电气工程设备。房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统；电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。

物业设备管理的内容包括设备基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理等。

第十章

租约的类型

1、毛租约

2、纯租约

3、百分比租约 纯租约：指承租户除了支付租金以外，还要承担其他的费用。

第十一章

谈判的技巧和注意要点：（1）物业管理经理应控制谈判全过程。（2）签约前，业主与客户一般避免接触。（3）让价幅度不宜太大。（4）要有充分的自信心。（5）喜怒不形于色。（6）让客户感到你是站在客户立场上的。

第十二章物业管理风险：市场风险、法律风险、财

产风险、责任风险、人身风险。

物业管理保险险种：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。

第十三章

《物业服务收费管理办法》规定，包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3．物业管理区域清洁卫生费用；4．物业管理区域绿化养护费用； 5．物业管理区域秩序维护费用； 6．办公费用；7．物业服务企业固定资产折旧；8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9．经业主同意的其它费用。

物业服务费用酬金制：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务费用包干制：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务

费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

住宅专项维修资金的定义：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第十四章

办公楼物业管理的主要内容（1）营销管理。（2）前台服务。（3）安全保卫。（4）消防。（5）设备设施管理。（6）保洁管理。

工业物业的管理特点：（1）生产用房的管理是工业物业管理的重点。（2）水、电、煤气等资源的确保供应。（3）辅助配套管理工作复杂、难度大。（4）物业易损耗，维修量大。（5）保洁工作难度大。（6）治安消防任务重。（7）物业内交通畅通是关键。（8）提供多方位的社会化服务是责任。