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解释三》浅析离婚房产分割问题 姓名黄 秋 爽院系法 学 院专业法学结合《

摘要: 婚姻家庭是社会的基础细胞之一，婚姻家庭的共有财产则是维系婚姻生活的重要基础之一。如何正确对夫妻离婚时房屋产权进行分割，不仅与当事人重大利益密切相关，也是维护社会稳定的重要因素之一，而它因《解释三》的出台而在婚姻家庭中倍加敏感。本文结合《解释三》列举了我国较常遇到的几种离婚房产分割纠纷，并就就纠纷的解决提出一些建议。

关键词：《解释三》、离婚房产分割纠纷、婚前财产公证、婚内财产约定

引言

《关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三)》（以下简称《解释三》）自最高人民法院20lO年11月15日公布以来，受到了全社会的瞩目，也引发各界激烈争议。其中争论最热烈的就是关于离婚房产纠纷问题。在离婚率和房价不断上涨的今天，离婚牵发的房产纠纷情越来越复杂。同时由于不动产分割的困难性和离婚案件的特殊性，使得夫妻之间房产归属问题很难梳理。那么，现实生活中有哪些常见的有代表性的离婚房产纠纷情况？我们应该如何解决才最有效呢?笔者就此探讨一二。

一、婚前还是婚后取得房产证在离婚房产分割时的纠纷问题 房产证取得的时间点，在离婚房产分割时常常是双方争议的焦点，其中存在的问题大致表现为以下三种：

（一）一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证

依据《婚姻法》第18 条，一方的婚前财产应当认定为夫妻一方的财产。若夫妻一方于婚前付清房款并取得房产证，则该房产应当认定为一方的个人财产，且不因婚姻关系的存续时间而改变财产的所有权。值得一提的是，若一方于婚前付清房款于婚后取得房产证，此时的房屋并不为为夫妻共同所有。

（二）一方婚前支付了所有房款，婚后取得产权证

一般来说，房屋产权证书虽然是物权凭证，但并不意味婚后才取得房产证的房屋就一定是婚

后财产。婚前购买并且付清了全部房款，可以认定该财产来源于婚前。而财产权益于婚前取得，那么该房产应该属于婚前个人财产。

（三）双方在婚姻存续期间共同购买房屋，但在离婚时尚未取得产权证 按照《婚姻法解释(二)》第21 条，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。

二、按揭购房在离婚房产分割时的纠纷问题

在房屋价格飞涨的今天，夫妻双方有很多是采取商业按揭贷款的方式购买房屋。在按揭贷款的过称中提起离婚诉讼，在房产分割问题上应该怎么处理呢？《解释三》第10条所规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。”但有一些复杂情况需要具体分析：

（一）一方婚前按揭贷款，婚后取得房产证，继续还贷的情况

这种状况可以分为两种情况：一种是一方婚前个人出首付款，然后按揭贷款，在婚后取得房产证后仍然用个人财产还贷的情况。此时，房屋属于夫妻一方的个人财产，离婚时不参与财产分割。另一种情况是一方婚前个人出首付款，婚后取得房产证后用夫妻共同财产还银行贷款。在这种情形下，笔者认为房屋应属于夫妻共同财产，在离婚时要计算好婚前出资和婚后还贷中夫妻双方的出资比例，来分割好此房产。

（二）一方婚前按揭购房并取得房产证，婚后共同偿还贷款的情况

婚前取得房产证书，就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方，但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产，分割房产价值的时候应当首先予以扣除。婚后偿还的贷款、房屋的升值部分作为夫妻双方共同财产。夫妻双方分割的共同财产应当是房屋实际价值减去婚前支付部分、尚未偿还贷款后的差额部分。

（三）夫妻双方婚后共同出资支付首期，以按揭贷款方式取得产权证后离婚的在这种情况下，尽管已经办理了房屋所有权证书，但是业主并不实际掌握房产证，房产还存在抵押权。在夫妻离婚涉及分割按揭房产时存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。因此，房屋的实际价值（合同价值与房屋升值之和）减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。由其中的一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方支付房屋价值的一半。

三、父母出资购房在离婚房产分割时的纠纷问题

依据《解释二》第22 条：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”又有《解释三》第7 条：“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以

认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。”可见不论是婚姻缔结之前，还是婚姻关系存续期间，父母出资买房都视为对自己子女的赠与。可如果父母以下列形式出资为子女购房，那么在子女离婚时房产如何分割？

1、父母出首付款，其余房款由子或女通过银行贷款支付，房屋所有权登记在子或女的名下。在这种情况下这部分出资应按上述第一种处理方式办理。而另外的银行贷款部分属于夫妻的共同债务，按照婚姻法及其司法解释关于共同债务的方式处理。

2、父母出资购买了一套房产，子或女的配偶未出钱，房屋所有权证上房屋所有人一栏记载了子或女的姓名。在这种情况下，如果父母是在子或女结婚之前为双方购置的房屋出资，该出资应当认定为父母对子或女的个人赠与，与子或女结婚之后的配偶无关，该房屋属于子或女一方婚前财产，不参与离婚时的财产分割。

3、父母出资一部分，子或女出资一部分，房屋所有权证登记在父母名下。在这种情况下，房屋的所有权属于父母，该房屋不能作为夫妻共同财产进行分割。夫妻对购买该房屋的出资应视为夫妻的共同债权分割的规定处理。

四、针对夫妻离婚房产分割纠纷的建议

男女缔结婚姻伊始，房屋承载着双方共同生活、相互扶持的期望；待感情破裂，房屋产权如

何认定又往往成为离婚诉讼中需要考量的最大利益。那么在《解释三》出台后大家应如何在离婚诉讼中最大的保护自己合法的房产权益呢？笔者认为婚姻财产公证是很好的方法。它有助于明确婚前婚内财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻房产纠纷的可靠的法律依据。对预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益。它分为以下两种：

（一）婚前财产公证

《婚姻法》规定，结婚前，男女双方应当依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。有了婚前房产公证，再复杂的房产情况也都有明确的方向，离婚时照章办事即可。

（二）婚内财产约定

《婚姻法》第十九条规定：“夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”如果夫妻双方错过了婚前财产公证的时机，那么也没关系，有婚内财产公证做弥补。婚内财产公证中，夫妻依然可以约定婚前及婚后房产的权益问题。

综上，在现实生活中，夫妻离婚时的房产分割纠纷是常见且复杂的，但是如果夫妻双方能运用好法律武器，进行婚前财产公证或婚内财产约定，那么，在审判实践中，就会减少出现当事人矛盾激化的现象，对维护社会稳定和睦也能起到积极作用。

参考文献：

[1]杨大文主编．亲属法．法律出版社．1997 年版

[2]杨晋玲．夫妻财产制比较研究．民族出版社

[3]蒋月．夫妻的权利与义务．法律出版社．2001 年版

[4]林秀雄．夫妻财产制之研究．中国政法大学出版社．2001 年版．

[5]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

（三）》2011年7月4日通过，2011年8月13日起施行。

[6]周鸿燕．新类型离婚财产纠纷探析．华南师范大学学报（社科版）．2006（1）