老旧住宅小区物业管理收费工作困境的分析_住宅小区物业管理困境
老旧住宅小区物业管理收费工作困境的分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“住宅小区物业管理困境”。
老旧住宅小区物业管理收费工作困境的分析
摘要：老旧住宅小区复杂的物业产权情况，造成了物业管理缴费主体难确认；杂乱的业主阶层，促使物业管理收费无序；服务标准缺失，造成物业管理收费不公平；恶劣的生存环境，导致物业管理收费的外部压力；失衡的公私权利，导致物业管理收费的矛盾重重。这五个方面使老旧住宅小区收费工作陷入困境。
老旧住宅小区的物业管理随着我国住房制度改革的推进，有了近 20 年的发展历史，但是物业管理收费问题始终是一个老大难问题，没有一个长期的有效机制来提高收费率，下面结合我们方庄小区物业实际工作来分析老旧住宅小区收费难的成因。
一、复杂的产权，造成了物业管理缴费主体确认难
由于老旧小区历史都比较长，伴随着我国房改政策的变迁，房屋产权情况也不断变化。在方庄小区，国家单位、企事业单位比较多，在这些单位改制之后，产权的归属界定非常复杂。比如国家电力公司，产权几经转移，一些下属的单位也不愿承接产权。没有明确的产权界定，物业管理收费就无从谈起。同样，根据现行北京市的物业管理收费办法，实行市场调节价，但是小区业主委员会成立的不多，这样在进行物业费对价时没有谈判对象。同时，存在一些老旧小区业主房产的建筑面积因历史原因无法准确界定，使物业收费更困难。老旧小区一般是公房或开发商自建自管，大产权证的面积和分户面积对不上，特别是过去规划方面的原因，在房屋性质上更难判断。
还有，开发商在建设小区时按照原规定分配给办事处、奶站、邮局、学校等的配套公建，多年来一直处于不缴物业管理费的状态。这样，物业收费工作面临着既要承认历史又要适应社会的变迁，造成了收费难。
二、杂乱的业主阶层，造成物业管理收费无序
我们假设现在有了业主委员会，业主委员会也愿意和物业管理公司就费用情况进行商议。但是，由于老旧小区业主阶层的多样性，带来了业主本身对物业管理服务理解的多样性和费用承受力的严重落差。农民回迁户、居民拆迁户、普通商品房、公寓等混在一起，靠一个业主委员会根本代表不了广大业主。特别是业主委员会对比较大的产权单位和一般个体业主都不具有公信力和影响力。由此，物业管理收费问题的博弈显得十分无序。在方庄地区，已经有好几个业主委员会主任因无法组织大家获得统一的意见，开展工作难而辞职。在老旧电梯更新改造工作中，各个单位对
电梯的要求和服务都不一样，有的想更换电梯，有的认为现在就可以了，有的干脆就不交费。在这样一个杂乱的社区，收费问题要实行市场调节是很难的。
三、服务标准缺失，造成物业管理收费不公平
实行市场调节，就要有比较成熟的物业管理市场。现实情况是，物业管理市场自 《 物业管理条例 》 实施以来才开始逐步形成。当新旧物业管理公司还不能顺利进行交接的时候，谈市场调节，显然过早。特别是业主和物业管理公司之间关于服务标准的认定不足，关于费用
标准自然也是公说公有理，婆说婆有理。再加之，大量的物业管理企业还没有形成核心竞争力就参与到激烈的市场竞争中，唯一的手段就是低价竞争。这不仅严重打击了部分好的物业管理企业的积极性，也损害了业主的利益。更重要的是，由于物业管理服务的公共性，使得业主总是从个人的角度来评价物业管理公司的服务。比如说，业主关心的室内维修、小区环境、停车
秩序等，毕竟不是物业管理的全部。在物业管理日常工作中，大量的公共部位的维护，共用设备设施的维护保养，大量邻里矛盾的处理，对各专业公司的监管等等，业主不清楚、不关心，自然就不愿意付出。但由于这些都是公共消费的产品，物业管理公司都得投入资金、人力进行服务。这两者之间的矛盾，由于没有合适的第三方中介的沟通渠道，很难达到一致。这样，物业管理服务收费的公平性就无法保证。
四、恶劣的生存环境，造成物业管理收费的外部压力
根据相关调查，很多地区物业管理企业的主业收支不均衡。一些地区的物业管理企业的亏损达到 70%。政府在考虑收费问题时，始终没有考虑到收缴率的问题。根据网上调查，一般物业收费收缴率达到 80% 已经很好了，大部分根本达不到。为了生存，物业管理公司都要靠多种经营来补充物业费用的不足。正因为如此，就造成了更多的矛盾。但按照现有的法规，多种经营都将有新的说法，严重的主业经营亏损是不可避免的。可见，过去物业管理市场的激烈竞争，实质上是对多种经营权利的竞争。现在情况有所改变。就普通的住宅小区来说，仅靠物业管理的收入，是无法生存的。同时，物业管理企业自身也有很多需要完善的地方。比如说专业性不强，服务人员素质不高，服务意识不强等，但由于各项成本支出加大，特别是人工成本加大，企业没有时间和精力来夯实基础、勤练内功。尤其需要指出的是，政府行业部门对物业管理的认识还有不尽完善的地方。
物业管理作为社区管理的一个重要方面，有很多方面是需要政府强制力来支持的，需要政府的干预。在 2003 年的抗击非典中，行业部门提出很多行政命令，比如对电梯要两个小时喷洒一次药物，但这些只有要求没有补贴，费用都由物业管理公司自己来支付。任何一个国家，对于物业管理这样具有公众性的服务企业，都需要政府的补贴和政策优惠，但我们看到的却是一味地把企业推向市场。
五、失衡的公私权利，导致物业管理收费的矛盾重重
权利和义务是对等的。但是从高法的解释上看，业主委员会可以状告物业管理公司，物业管理公司不能把业主委员会当作被告，物业管理公司所要面对的是业主委员会更是广大的业主。物业管理收费也是同样的道理，在维护个人权利的时候，业主是义正严词毫不退让的。但是谈到维护公共权力，需要按照业主公约约束自己的时候，情况就不是这样了，搭便车的心理普遍存在。而物业管理处理的正是公共权力和公共义务，没有广大业主的觉醒，只会造成矛盾。比如上下层漏水问题，装修扰民问题，毁坏公共设备设施问题等等。一些媒体也在一些事情上推波助澜，使一些矛盾激化。
由于我们正处在一个社会转型的时期，各种社会矛盾层层叠叠，失衡的心理必然会转移到物业管理收费上来，于是找各种借口不交费，找各种借口惹事生非，就不奇怪了。没有业主对公共事务的关注和参与意识，就谈不上物业管理的市场成熟。在老旧电梯改造中，最头疼的就是各楼的个人业主，产权单位可以按照政府部门要求催缴，而业主要么不在家，要么避而不见。
去年年底，北京市朝阳区法院对拒交物业管理费的部分业主实行强制执行，结果引起了轩然大波。当然法院做法有欠妥的地方，但是可以看出对于不多的物业费能不交就不交是普遍心理，人们认为这不是多么严重的违法事情。可是正因为这样，法律又一次沉默了。法律的沉默直接导致的是物业管理市场的无法可依、有法不依，实质透露的是私权意识的严重缺失和公权意识的严重误解。当我们用 70% 业主的资金维持了 100% 业主的社区物业管理时，到底是谁侵犯了广大业主的权益？
参考书目：
1、李嘉炜，《 物业管理检查达标实务 》，2005 年 7 月
2、《 房屋设备管理手册 》，北京市国土资源和房屋管理局编
杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：《杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》已经市政府同意，现印发给你们......
老旧小区物业管理现状及思考老旧小区改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，两年来，尤其是今年以来，政府不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对我区多个老旧小区进行综合......
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第一条为规范城市住宅物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依......
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（国家计委、建设部共制定）第一条： 为规范城市住宅物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促......
国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知【颁布单位】 国家计委／建设部【颁布日期】 19960209【实施日期】 19960301【章名】 通知各省、自......
