开发物业分业经营是建设和谐小区的必然要求_小区物业经营管理情况

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开发物业分业经营是建设和谐小区的必然要求

莱西市房产管理局孙承浩

对居民而言，真正的安居是从优质的物业管理开始的。我市物业管理起步较晚，但发展比较迅速，从2003年开始至今，物业管理企业已发展至25家，从业人员500多人，管理类型已涉足到住宅、写字楼、商场、工业厂房、事业单位和社会后勤等各个类别，管理面积已达400多万平方米。物业管理作为一个涉及千家万户的新兴行业，其关注度越来越高，行业地位也越来越重要。然而，目前我市物业管理企业大多依附于房地产开发商，成为房地产开发商下属的子公司。这种自建自管的垄断式物业管理模式已严重制约了物业管理行业的健康、快速发展。在此种背景下，房地产业和物业管理业分业经营的优势就逐步显现出来。

一、物业管理实施分业经营的必然性

（一）物业管理实施分业经营是社会化分工的必然结果。生产力是推动社会发展的根本动力。生产力水平越高，要求社会分工越细，专业化程度越强。我市房地产业自1992年以来得到了稳步、健康、快速的发展，特别是近几年来，随着北部新区大规模、高标准的开发建设，标志着我市房地产业生产力发展水平达到了前所未有的高度。因此，物业管理业从房地产业中分离出来，不为人为因素所制约，独立发展，是生产力发展到一定程度，社会化分工的必然趋势，也是历史发展的必然结果。

（二）政府的高度重视和引导。实施物业管理从某种角度上讲政府是最大的受益者。一方面，政府可从日常繁琐的管理事务中解脱出来，节约了大量的管理成本，增加了社会的和谐稳定；另一方面，推动和深化了住房制度的改革，促进了房地产业的进一步发展，同时解决了部分待业人员的就业问题。为此，推动物业管理业与房地产业的分业经营是政府的一项重要工作，政府应在法规、政策引导等方面，推动房地产业与物业管理业分业经营的形成。

（三）经济市场促使物业管理的分业经营。我市蓬勃发展的房地产开发业为物业管理奠定了庞大的市场基础。虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险仍会吸引大量的资金和人才的进入。资本对利润的追逐，必然会推动物业管理市场化的进程，而物业管理市场化的进程必然会导致物业管理规模化和品牌化的形成，其结果必将推动物业管理分业经营的形成。因此，物业管理的分业经营也是物业管理市场化、品牌化发展的必然结果。

二、物业管理分业经营存在的问题

（一）房地产业的生产力水平所限，制约了物业管理的分业经营。过去一段时期，我市一直实施的是福利建房和福利管房，这使得房地产业对最新知识和科技的需求动力不足，房地产业中的新科学和新技术难以转化为现实的生产力，制约了我市房地产业的发展。虽然自1999年底，我市房地产业的生产力水平随着住房实物分配的截止及住房分配货币化的启动，得到了迅速提高，但由于历史原因，与周边地区相比，仍存在着一定的差距。如住宅产业化尚未形成，房地产业的社会化分工程度不高等等，给分业经营工作带来了难度。

（二）我市物业管理现状制约了物业管理的分业经营。我市的物业管理从产生之日起就没有走市场化发展之路，这是历史和经济发展的原因所致。最初的物业管理公司是房地产开发企业为管理自己所开发的物业而成立的。这种自建自管的物业管理模式使房地产开发企业将物业管理中应有的利润转移到房地产开发中，实际上损害了众多小业主的利益。同时，房地产开发中的遗留问题也要下属物业管理企业来承担，造成物业管理处于微利或亏本状态，物业管理工作难度大，投诉多，效益低，致使物业管理的市场化难以启动和推进，阻碍了分业经营工作的开展。

（三）业主对物业管理认识不足，业主委员会作用发挥不明显。由于传统福利管房对人们造成根深蒂固的影响，人们对物业管理及对业主委员会的作用认识不足，支持不够。目前业主委员会委员处于一种义务服务状态，优秀人士不愿意参加业主委员会，个别业主委员会委员动机不纯等众多因素的影响，致使业主委员会成立、运作困难或运作不规范，业主委员会的作用微乎其微，不能有效行使招投标的权利，难以打破物业管理的自建自管模式，分业经营实施困难。

四、实施开发物业分业经营的具体措施

（一）以立法确定必须通过物业管理招投标的方式选聘物业管理公司后才能获得土地的使用权。目前，在物业管理立法中，影响物业管理分业经营最大的一个“黑洞”就是在前期物业管理中，房地产开发企业可以指定物业管理公司。这种立法导致房地产开发企业纷纷成立自己的物业管理公司，并指定下属的物业管理公司管理自己所开发的物业，延续了自建自管式的经营模式。为此，在土地批租时（房地产一级市场），就应把通过招投标选聘物业管理企业作为获取土地使用权的一个附加条件，这样可从源头上解决物业管

理的分业经营难题。

（二）立法要求物业管理企业必须实施前期介入。由于规划、设计、建设等因素的影响，房地产开发过程中出现的问题会逐步在后期管理中表现出来。如物业保修期已过或其他原因，业主对房地产开发商的投诉就会转嫁到物业管理者的身上，使物业管理企业成为房地产开发商的“替罪羊”。为此，物业管理企业必须实施前期介入，从物业管理的角度和准业主的身份，为房地产开发企业提供更多的建议，同时记录相关数据。这样一方面可提高楼盘的质量，便于日后的管理；另一方面有效减少房地产开发过程中的遗留问题，从而保证物业管理分业经营的顺利实施。

（三）确定物业的共用设施、设备及公共场地的产权性质及监管责任。物业管理的共用设施、设备及公共场地是物业管理多种经营的一种良好资源，其收益可用于弥补物业管理费用的不足。但在目前物业管理中，虽然对物业的共用设施、设备及公共场地的产权属性有所界定，但监管责任不是很明确，比较模糊。房地产开发商如觉得有利可图，可随意将这些部分卖掉。如将停车位卖给业主或其他人，将楼顶产权（或使用权）卖给业主等等，这种情况极易造成无法处理的管理纠纷。所以必须以立法形式在确定物业共用设施、设备及公共场地的权属同时，确定监管责任，明确权、责、利，以利于开发物业管理的分业经营。