物业管理论文_物业管理问题论文

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相互依赖、共存共荣的“母子关系”

——论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。

作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。

销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。

物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。

因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。按照市政府关于企业主辅分离房产移交工作的有关规定，主辅分离房产的接交工作正如火如荼地开展着。随着大量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的主要趋势，主辅分离房产管理的滞后性、特殊性严重阻碍了管理工作推进。如何实行行之有效的物业管理模式，如何使主辅分离房产的管理工作走向正轨，是亟待解决的难题。

一、主辅分离房产存在的问题

主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出，由房产管理部门接收，实行系统化、专业化管理的房产。实行委托经营，独立建帐，独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。

1、房屋设施严重老化，维修欠账多。主辅分离房产大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。尽管这部分房产接管后要进行综合维修，但只能改善基本功能，无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来困难。

2、房产管理资料不健全，管理不到位。主辅分离房产普遍存在管理混乱，各类管理资料的不完善，给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是《土地使用证》、《房屋所有权证》 “两证”不全，也严重阻碍了接管工作的顺利进行。

3、住户与原单位矛盾突出，管理难度大。除产权单位房产管理不到位外，拖欠职工工资及福利等问题，加大了矛盾，都给接管后的各项管理工作设置了障碍，增加工作难度。住户对原产权单位的不满，很有可能转嫁给现管理单位，特别是涉及物业收费问题，会出现大范围拒交现象。

二、主销分离房产的特点

1、主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。

2、主辅分离房产是在特定的条件下，由行政划拨方式转移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。

3、住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。

三、主辅分离房产的物业管理内容

基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市场接轨，必须做好相应的辅助引导工作。

1、加大综合维修、整治力度，实行差别管理。主辅分离房产分零散户和成型的独立式住宅小区。大中型企业分离出的独立住宅小区，楼房的住用功能，环境空间严重破坏，就需要进行大范围的综合维修和小区环境整治工作，达到“绿、静、美、安”，还住户一个清新的生活空间，也是实行物业管理的重要前提条件。

2、加强舆论引导，培养住户物业管理意识。主辅分离房产长期受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势。让住户真正进入角色，成为管理的主人。

3、提高管理服务水平，加强社区文化建设。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理的层次。因此要提高管理队伍的整体素质应对主辅分离特殊的物业管理。

物业管理对房地产企业的促进和推动。

它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。

第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引更多的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚实基础。

房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985年受托管理上海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信誉。在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业绩。

第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市

场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。

社区文化是我国物业管理的一大特色，也是社会主义精神文明建设的重要内容。通过开展积极向上的文化活动，可以陶冶人们的情操，提高人们的服务意识，发挥产权人、使用人自治管理小区的作用，自觉同物业管理公司一道创建环境更优雅、更舒适、更文明、更安全的居住小区。加强社区文化建设，营造丰富的文化氛围。从人性化角度出发塑造，以超前性的文化视角，宁静、祥和的文化氛围为住户提供蕴含深刻的文化、情感内涵的生活空间。